深圳土地容积率牟利潜规则

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陈小瑛 深圳报道

　　面对土地资源稀缺的困局，深圳近期增加土地容积率的现象有增多的趋势，仅龙华新区，最近三个月内，就有近20宗土地变更规划，包括工业用地和商住地。

　　深圳市规划国土委某新区管理局有关负责人表示，根据政府导向，深圳近两年开始鼓励工业用地通过增加容积率扩大土地利用空间。

　　然而，容积率更改的依据和准则并不透明，该负责人表示，这仅是政府窗口指导，实际上依据准则是内部文件，不便公开。实际上被隐藏的准则背后，正是土地所有者和政府官员通过增加容积率形成双赢的潜规则。业内人指出，增加容积率已成为行业内暗中牟利的公开秘密。

　　获利可观

　　位于深圳龙华新区大浪办事处服装产业集聚基地范围内，一块土地面积约为3.4万平方米的工业厂区，部分空间已建起厂房。近期，该地块所有者深圳市兴亿实业有限公司申请容积率由2.5调整到4.0，以提高厂房及配套设施，调整厂房高度。

　　该地块为协议出让，并没有更多初始资料可被查询，不过，可以肯定的是，公司通过后期提高容积率，要远比别人通过首次招拍挂拿到的地价划算。

　　记者发现，这并非个例，近三个月内仅龙华新区就有近20块土地进行了提升容积率、调整建筑高度等规划变更，而深圳其它区域也有诸多调规土地，主要以工业用地为主，增容的力度最高达到原来的一倍。

　　按照深圳的规定，对已出让但未竣工验收、经批准保留使用的工业用地增加容积率，若增加后的容积率在3.0以上的，对2.0以下增加部分按现行规定地价标准的0.8倍计收；对2.0至3.0(含3.0)增加部分按现行规定地价标准的0.5倍计收；对3.0以上增加部分不另收地价。

　　深圳土地资源稀缺，这无疑成了增加容积率的最好理由。深圳市规划国土委内部人士告诉记者，深圳支持工业厂房改造，很多老厂房容积率过低，为了加大城市更新力度，只有通过提高容积率，才能做到土地节约集约利用。此外，土地业主可以开发工业楼，分割出让，若自用，只需补少量地价。

　　记者以公司身份咨询深圳规划国土委光明新区分局如何改规划时，被告知土地出让之初已确定容积率，但由于后期公司发展较快，会出现厂房不足的情况。所以工业用地一般是在已建成部分建筑后，由公司提出厂房不够用，申请更改规划才容易审批。

　　“如果是通过招拍挂拿到的土地，更改规划需要市招拍挂委员会审批，须经市里同意，想更改就比较麻烦，而协议出让的土地无需走这道程序，相对容易。”该负责人说。

　　除工业用地，历来受到严格管制的商住用地，亦不乏通过提升容积率获益的情况。同样在龙华新区核心地段，8月23日，市规土委龙华管理局公告，地铁四号线上塘站东侧有3块旧城改造用地，属于二类居住用地加商业用地，其中一块原规划容积率为4.5，变更后提升到5.0，用地面积为5.25万平方米。

　　该地块提高容积率带来的收益可想而知。开发商将该地块变更后，建筑面积可增加2.62万平方米，而该地段商品房售价在2万元/平方米以上，容积率提升0.5，至少可以增加5亿元收入。

　　“这属于历史遗留问题，在改规划允许的范围内。”龙华新区国土局有关负责人告诉记者。

　　暗藏寻租空间

　　事实上，更改容积率，一方面可提高开发项目利润，另一方面，政府官员亦可创收，形成双赢，这已是业内心知肚明的潜规则。

　　深圳一位从事土地征收买卖的专业人士周先生向记者透露，一块工业土地增容需要打点的好处费在100万-200万不等，而商业用地增容难度较大，需考虑周边学校、公交、医院、供水、供电等基础设施是否能支撑增容，通常很难更改规划，因此潜藏利益也更高。

　　然而，正是由于规划更改的规则不透明，增加了有关部门寻租的操作空间。深圳某新区规土委分局人士表示，政府是有导向支持工业用地增加容积率的，但没有文件，只有窗口指导，只要符合城市设计准则便可以。不过，这位人士告诉记者，相关的准则内容也属于内部文件，没有对外公开。

　　曾轰动全国的重庆规划系统容积率腐败窝案堪称是典型，对非法调整容积率实行明码标价，原重庆市规划局局长蒋勇因此受贿1796万余元，并直接牵连出的副厅级以上官员近10人。

　　事实上，住建部在2012年曾经出台过《建设用地容积率管理办法》，明确要求任何单位和个人都应当严格遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整，确需调整的，需要经过严格的法定程序审批。

　　寻租行为始终无法禁止。深圳一级土地规划师崔元星告诉记者，尽管相关法规相当严明，但容积率对地方政府及开发商来说，完全是无本万利的谋财工具，致使容积率调整的管理呈现出长期的随意性。

　　由于卖地收益受到用地指标及容积率的限制，地方政府随意调高容积率来增加土地出让金的现象时有发生。崔元星发现，以前大部分政府腐败与工程有关，这几年绝大部分与土地有关，而这其中又几乎都与容积率有关。

　　上述深圳市规土委内部人士向记者坦陈，除工业用地外，商业和居住调规需要严格审批，而能够获准被批的，大多是通过非常规手段。

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