楼市“政策市”纠偏

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陈小瑛 曹丹 深圳报道
   
    时隔4年，房地产再融资重新开闸。
    截至8月8日晚间，一周之内，已有新湖中宝、宋都股份、冠城大通和北京城建相继公布再融资计划，4家募集资金总额为127亿元。而融资用途也从保障房项目开发，拓展到普通住宅和商业地产项目开发。这意味着房地产再融资已全面重启。
    “这更多是象征意义，透露出监管层对房地产泄愤似的歧视性政策有望逐步取消，楼市调控从行政手段逐渐向市场回归。”在几位上市房企高管看来，A股融资对房企资金支持有限，一年不足1000亿元，而全国房地产投资开发资金一年需七八万亿元。
    过去的十年间，一味限价、限售、限地打压需求，房地产市场成了个“政策市”，需求总要释放，房价更是陷入了越调越涨的怪圈。新一届政府上台后，大会小会不见了关于楼市调控、控制房价的措辞，政府在逐渐放手，需要做的只是建立房地产市场的长效机制。
    那么，被开发商期盼已久，让购房者尤为担心的房地产融资开闸，会不会让楼市迎来大利好，会不会让房价再次开启上涨通道呢？最新传来的消息则是，温州已暗中松绑限购政策，放开二套房购买限制。接受《华夏时报》记者采访的市场人士则表示：“结果很可能会恰恰相反。”他解释称，楼市调控由堵变疏，打压需求改为增加供给，由市场自行决定供需关系，一旦市场规律充分发挥作用，房价很可能开启的是下跌的通道。
再融资开闸信号
    8月1日，新湖中宝率先发布55亿元定增预案，拟用于上海两个棚户区改造项目。这一消息掀起波澜，一开始还只是被市场解读为资本市场将有条件地放开房企融资。
    这距离房企再融资尘封已近4年。从2009年9月8日，世荣兆业的定向增发方案获批后，几无房企再融资计划获批。2010年4月，监管层正式宣布暂停批准房地产企业上市、再融资和重大资产重组。
    事实上，从7月中旬开始，有关房企再融资放开的传言就已此起彼伏。7月30日，中央政治局会议提出要“促进房地产市场平稳健康发展”，而去年12月之后的三次中央会议，仍在坚持“加强房地产市场调控”。
    “调控”字眼的消失，也让市场从措辞变化上嗅到了开放的苗头，隔日资本市场上地产股集体上扬。
    “首个融资方案用于保障房，只是体现出监管层的一个姿态。”深圳一家房地产央企高管分析认为，未来不可能把融资用途限制在这一类上，因保障房项目利润微薄，稍有不慎则可能亏损，作为投资者，也不可能愿意将资金用于不赚钱的项目开发，这不符合市场逻辑，也不符合政策转变的导向。
    果然，随着闸门一开，防线被冲破。8月6日到8日，宋都股份、冠城大通和北京城建3家抛出再融资计划。一周之内，4家房企拟募资总额高达127亿元。
    尽管证监会在8月2日表态，关于涉房企业再融资口径未变，对国务院规定明确的违规企业，将不予上市融资或再融资，但在深圳一家龙头上市房企高管看来，3家房企融资都是用于普通商品房开发，足以说明资本市场对上市房企已全面解除限制。
    据本报记者了解，目前多家房企都在酝酿再融资方案。近日，招商地产与金科股份的停牌，均与再融资计划有关。
    “A股市场一年的融资总额有限，前面被批准的房企资金占用完后，排在后头的房企就没机会了，又只能等。”深圳上述上市房企高管对记者直言，所以各家都在抓紧时间，一窝蜂出来融资。
    “企业上市本来就是想融资做大，不让房企在股市上融资，银行又限制开发贷，就只能找其它渠道，但基金、信托资金成本高达20%，民间借贷成本更高，最终还是转嫁到房价上。”上述房地产央企高管认为，股市融资成本较低，对购房者、股市投资者和公司都有好处。
    市场走势也在认可这一分析逻辑。截至8月7日，短短六个交易日，地产指数已经上涨超过100点，远超同期A股指数涨幅。
    只不过，融资开闸是不是意味着股市和房价都会涨还不能简单画等号。据万科一位高层统计，历史上，从资本市场融到的资金，占房地产开发资金的比例仅仅为3%左右。而全国房地产投资资金总额一年超过了7万亿，这对房企而言只是杯水车薪。
拒绝“政策市”
    房企再融资的重启，被业界一致解读为，调控正从行政手段逐渐向市场回归。
    事实上，A股限制融资的这四年里，四万亿刺激效应让房企规模迅速膨胀，银行近两年收紧开发贷，房企资金似乎也未出现大面积断流，转而从信托、基金等影子银行募资。截至目前，国内信托规模超10万亿，其中大部分流入了房地产行业。
    以万科为例，至今5年未从资本市场融资，但销售规模增长近3倍。万科2009年销售额超过600亿元，到2012年突破1400亿，2013年有望达到1700亿元。
    国信证券房地产行业资深分析师方焱表示，再融资放开是政策调控由行政手段转向市场首选的一个信号，过去限制再融资，房价还是一直往上涨，这说明一味打压的地产调控是失败的。
    过去房地产调控思路一直被市场人士广为诟病。全国房地产商会联盟执行主席顾云昌认为，政府一边收紧开发贷，一边紧缩融资渠道，一厢情愿地以为只要房企缺钱了就会降价，当时房价看似压下去了，但结果是开发商资金紧缺时不买地，导致下一轮供给减少，造成新一轮房价的强劲反弹，仅就调控手段而言，均违反了房地产市场规律。
    据不完全统计，从2003年房地产定为国民支柱产业开始，此后发布与房地产直接相关的宏观政策达到43次，十年来的国务院常务会议，有9次以“房地产调控”为主题，中央层面更是在各个场合，多次重申“坚持房地产调控不动摇”。
    从2010年1月以来出台的国N条，增加了限购、限贷、限价等行政调控手段，严厉程度史无前例，却未能触及供给这一要害症结。
    结果，房价陷入越调越涨的怪圈。按照《中国统计年鉴》数据，2003年到2012年10年间，全国城镇新建商品房均价从2381元上涨到5791元，10年上涨143%。四个一线城市中，上海涨幅达到500%、北京365%、广州261%、深圳233%。
    顾云昌分析称，房价上涨，主要原因在于供求失衡，城镇化进程中，源源不断的需求堵不住，只能通过增加供给“疏导”，但过去的调控手段，恰恰走了反路。
    上述上市房企高管认为，4年来限制房企再融资，并未阻止房价上涨的结果已经说明，房价上涨，并非源于房企在股市上圈钱后圈地，再推高房价的逻辑。这次放开是政策调控上的进步，是制度设计上的纠偏。
    多位房地产商接受采访时表示，放开融资，有利于增加市场供给，从而进一步稳定房价预期。万科总裁郁亮在8月7日的媒体见面会上表示，再融资放开对于行业的平稳、稳健发展当然是有利的，说明中央政府更注重房地产市场长效机制建设方面。
调控新路径
    一开始还不太习惯，新一届领导班子上台后，大会小会怎么很少听到对房地产市场调控的了，更不提房价了。偶尔提到房地产，也是提出建立房地产发展的长效机制，强调给市场放权。
    李克强总理在7月下旬强调，要加快建立房地产稳定健康发展的长效机制，加强保障性安居工程建设。财政部部长楼继伟在公开场合亦表示，“大家都说房地产价格上涨，但同时也有相当多的城市房源供应是过剩的，相当多的城市供地是不足的，因此国务院还需要继续研究房地产发展的长效机制。”
    有消息称，目前国务院有关“房地产调控的长效机制”已经形成初步草案，包括土地、金融、财税等方面，其中的三大基础性工作就包括房产税试点扩容、个人住房信息系统全国联网、健全不动产统一登记制度。该草案正在由发改委、住建部、国土部、财政部、税务总局、银监会等小范围内征求意见。
    受此影响，8月8日，A股房地产板块整体走低。
    北京中原地产研究总监张大伟认为，长效机制应该是改变现在的限购限贷调控，增加房产税等改变存量的政策。要知道，增加房地产供给除了加大新建项目，还需释放存量。
    第二批房产税试点城市呼之欲出。日前财政部向全国人大常委会预算工委通报时表示，将扩大个人住房房产税改革试点范围，为全面推进房地产税改革进一步积累经验。
    除房产税外，顾云昌认为，还包括土地制度改革，加大土地供给力度，加快房地产投资速度，以及金融货币改革，“不能无限制地印发钞票，否则想要控制房价上涨是不可能的，过去十年，广义货币量增长8倍，必然导致房价上涨。”
    但在长效机制尚未建成之前，政策口径上并未明确放松。
    7月5日，国务院发布了《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》，仍然强调了对房地产“有保有压”的态度，要求认真执行房地产调控政策。8月5日，国家发改委主任徐绍史也再次补充，坚持房地产调控各项政策。
    “口头高度维持调控力度，实际执行轻微松绑，只是还没有扯开遮羞布。”张大伟认为，调控基本原则不会变，但现在经济不景气，各地各层面放松执行的可能性都存在。
    那么，政策微调的尺度到底有多大？一直苦等时机放松调控的地方政府，已开始按捺不住试探政策底线。
    房价已腰斩的温州，最先暗中放松房地产二套房限购。8月6日下午，相关部门决定，原2011年3月14日后已购买一套住宅的，今日起还可以再购买一套住宅，名下之前无房产的可以连续购买二套。而此前名下总共只能买一套。
    这则消息不胫而走，目前已得到温州市房屋登记中心证实，该措施的确于最近开始执行。
    在决策层提出“稳增长”的基调下，降房价开始被淡化，一枝独秀的房地产将再次发挥支柱作用，已成为多方共识。业内人士预测，未来将有更多二三线城市效仿，有序放开限购政策。
    但顾云昌认为，大城市房价仍有上涨压力，而房价上涨慢的二三线城市可能会逐步放开限购；另外，差别化的信贷，支持首套房，打击投机者，预期仍将持续。

    楼市调控新路径正逐渐浮出水面，房地产即将踏上的是市场规律作用下的新轮回。