美国地产重获富人青睐

来源：华夏时报

发布时间：2013-04-19 15:42:00

摘要：三重净租赁租户需要支付所有的费用，承担所有的责任，负责房屋所有的维护工作，而房主只需要负责收支票和送支票去相关的部门，这似乎对租户有些不公平，但目前较为流行。

   据加州房地产投资公司RMA 的董事总经理丹尼·埃文森（Dani Evanson）称，很多高净值客户把目光转向了房地产市场，以寻求积极的资本增值。以
往来说，他们低价买入，等待增值，然后卖掉，最终获取丰厚利润。现在已经不是这样了，在追逐稳定收益来源过程中，高净值家庭只是把房地产投资作为其固定收益类投资的补充，以期收获稳定、坚实的收益。
   埃文森说，过去客户的担忧是投资房地产的流动性和可替代性，他们希望从资本增值中看到中双位数即14％至16％的回报。现在，他看到越来越多的客户投资于优质的、低维护性的房产，目标只是赚取4%至6% 的稳定收益。
   “ 过去，投资者并不认为利率会像现在这样长期保持在低水平，”埃文森说，直到目前为止，“他们认为固定收益类产品将有好的表现。”但是，现在很多信号显示利率将在接下来的几年内保持低位，他的客户开始把房地产投资作为一种传统的、相对低维护率的造富工具，与以往不同的是，很多私人客户转变了曾经激进的投资方式，开始模仿传统的长期机构投资者的房地产投资模式。
   考虑当下流行的“ 三重净租赁” （Triple net lease），其中商业租户，比如连锁快餐店塔可钟（Taco Bell），他们给房东支付房租同时负责整个房屋的维护。“三重净租赁”之所以比较受欢迎是因为大量的房屋维护工作交给了租客，这样，房地产投资被看做类似低维护率的债券投资。投资者可以从这样的房地产交易中得到4% 至5% 的收益，埃文森指出，与固定收益类投资组合带来的1.5% 至2% 的收益率相比，更高的收益弥补了房地产投资流动性差的缺点。
   当然也存在风险。例如，那些拥有或者曾经拥有最具升值潜力地段房产的投资者，本应是一个稳定的“三重净租赁”的投资，但是一些经营困难的租客时刻都有关闭店铺的危险。另外，在投资的过程中，房产出现贬值，并且你所得到的稳定收益不能填补差价，这种可能性也是存在的。时刻谨记，你的总回报率的计算方法是你的年收益加上你房产的升值或贬值。
   多户型家庭住房是被寻求体面收益的家庭所青睐的另一种投资类型。在如纽约或旧金山这样的市场，需求高，流动性低，一个公寓可以带来的收益是3%至4%。同样的资产在德克萨斯州的乡村地区，可以达到的收益是12%，埃文森指出，在经济低迷时，寻找合适的租户存在很高的风险。
   “对于富人投资者来说，如果能够克服2008 年后对房地产流动性不足的担忧。”埃文森指出，将会是全国房地产危机要结束的另一个迹象。

The pitfalls? Investors who own or owned Best Buy locations, for example,reasonably thought they had a solid triple net investment. The struggling retailer has been closing stores all year.It can also happen that the value of the property decreases over the course of the investment, and the steady yield you enjoyed won’t make up the difference.Remember, your total return is calculated by adding your annual yield to the property’s capital appreciation when it comes time to cash out.

三重净租赁
Triple Net Lease

租户需要支付所有的费用，承担所有的责任，负责房屋所有的维护工作，而房主只需要负责收支票和送支票去相关的部门，这似乎对租户有些不公平，但目前较为流行。