深圳版细则：重靴子轻落地

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陈小瑛 深圳报道

    市场翘首以盼的深圳国五条细则终于出台，与其他一线城市相比，深圳细则不及北京、上海严厉，内容大多属旧政重提，其中房价控制目标设定在不超过人均可支配收入实际增幅内，更被解读成政府允许房价继续上涨的信号。

    此前最让市场恐慌的20%个税征收，深圳则采取了冷处理，仍照旧执行，这让神经紧绷的买卖双方都放慢了节奏，市场瞬间从连夜排队过户的狂潮中冷却下来。

    但深圳市房地产研究中心主任王锋认为，若房价涨幅超过政府控制水平，未来必将会出台更严厉的调控政策，譬如提高二套房贷首付和利率。

细则最宽的一线城市

    深圳调控细则落地，市场各界人士集体松了一口气。

    此前直接引发市场抢购潮和过户潮的罪魁祸首，便是二手房转让中20%个税的征收，但深圳并未明言，只提到要充分发挥税收政策的调节作用，完善房地产价格评估技术，发挥其在房地产税收征管中的积极作用，继续加强存量房交易税收征管工作，并根据房价变动，适时、适当调整征税评估价格。

    无疑，这种表述让深圳更具操作空间。实际上该条款与以往征税方式一模一样，在核实不了房屋原值的情况下，统一按核定房屋总价的1%-3%征个税。

    此次深圳国五条细则依旧是重申旧政策，即“限购”、“限贷”，以及增加住房和土地供给，落实保障房规划建设等老生常谈的内容。按照国务院的规定，各地还需制定2013年住房控制目标，深圳将2013年全市新建商品住房价格涨幅设定为低于本市人均可支配收入的实际增长速度。

    深圳市房地产研究中心主任王锋据此推算，根据年初公布的2013年深圳经济社会发展计划规定，深圳今年GDP增幅预计在9%左右，人均可支配收入增幅与GDP保持一致，CPI控制在3.5%以内，在扣除价格因素后，便是人均可支配收入的实际增幅，即房价涨幅上限应该控制在5.5%-6%。

    2011年深圳GDP上涨10%，而人均实际可支配收入只有7%，这两年来人均收入均未跑赢GDP，与2011年深圳确定的住房控制目标与GDP增幅挂钩相比，此次深圳的目标设定更趋于严格，但与北京、上海规定的今年房价控制目标保持相对稳定的表述比，则较宽松。

    最近深圳暗中重申的“限涨令”，虽然未在细则中提及，但必将成为深圳实现2013年房价控制目标的一大利器。

    上海易居房地产研究院副院长杨红旭直接批评深圳细则太宽松，“房价涨幅位居全国前列，居然将目标定为收入涨幅同步，深圳不跟随京沪，却与房价温和的二线城市为伍。”

    国家统计局数据显示，今年1、2月份70个大中城市房价中，深圳均上涨2.2%，涨幅分别位列第一位和第四位，上涨幅度整体大于上海。

    但中原地产研究员王飞认为，深圳作为一线城市，调控政策和手段都已颇具规模，限购、限价和限贷的执行细则也相对完整，此次细则中也无一例外再次重申对各项政策执行的严格性。

调控仍留加码空间

    由于细则未及预期严厉，一定程度上安抚了前期恐慌入市的非正常市场情绪，4月份以来市场热潮瞬间跌入谷底。

    “政策跟以前还是一样，所以买卖双方都不着急了，业主不急于降价，购房者的脚步也放慢了。”深圳坂田的一家中原地产置业顾问李敏对记者说，4月份以来的几天里，看房人数明显减少。

    对后市走势，房产中介已有共识，国五条窗口期已过，业主急于出售的心态也已消退，调低报价的业主数量开始减少。市场对政策的消化尚需时日，受此影响各地楼市将会趋于平静。由于3月严重透支了后期需求，预计4月二手住宅成交量将大幅回落，价格则会保持平缓，5月份成交量将缓慢回升。

    中原地产华南区总经理李耀智告诉记者，政府在批准预售证环节已经将价格限制，所以新房价格大涨不可能，而且如果成交量陷入低迷，不排除开发商会让利，从最近成交看开发商定价还是趋于合理，刚需也愿意买单。

    而杨红旭认为，国五条细则不给力，很多内容没提及，2013年楼市仍将震荡上行。

    但在多位业内人士看来，深圳细则仍留有调控加码的空间，虽未有传闻的二套首付7成、利率1.3倍，但也表示“根据深圳市年度新建商品住房价格控制目标和政策要求，在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率”，这让市场发挥主动性的同时也彰显了更强的警示性。

    王锋也认为，政府引导开发商合理定价，也有利于自住需求群体实现购房愿望，未来刚需还将继续释放，所以新房市场成交总体不会受影响。如果市场价格出现异动，政府在监测中发现超出预期，不排除会对二套房贷提高按揭门槛。

    而世联地产研究总监吴志辉认为，在深圳新房供给一直保持在3万套上下的水平下，供给量短期不会发生太大变动，影响市场成交量和价格的因素取决于政策和市场流动性，若未来银行信贷继续缩紧，无疑会影响市场，目前还不明确，只能密切关注银行的信贷情况。