楼市调控激活国企竞争力？
摘要：被称为“史上最严厉的”房地产调控已持续近3年，在民营中小型房企生存日益艰难的背景下，国有房企的利润增幅反而逐步扩大。
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘力图 广州报道
被称为“史上最严厉的”房地产调控已持续近3年，在民营中小型房企生存日益艰难的背景下，国有房企的利润增幅反而逐步扩大。
财政部日前发布的报告显示，今年前两个月，国企利润同比增长9.7%，其中，施工房地产行业的利润增幅最大。
面对日益高涨的土地成本，资金充裕的国企显然比民企拥有更大的话语权。业内人士指出，一线城市的土地市场已迎来国企定价的时代，国企频频拿地王必将推高房价，因此，楼市调控应从国企入手。
国企从调控中受益
财政部近日发布的《2013年中央国有资本经营收入预算表》显示，烟草、石油石化、电信行业依然位列“百亿军团”中。其中，建筑施工行业与机械、贸易、煤炭、电力等五类行业上缴红利数额位列“数十亿”范围中。
实际上，除了《2011年中央国有资本经营收入预算表》在行业分类中单独列出了房地产一项外，其他年份的预算表均没有显示。然而，即使该预算表单独列出房地产这一行业，也没有显示任何该行业的预算和当年的实际收入数额。
财政部一位不愿具名的人士告诉记者，由于房地产行业数据比较敏感，因此以房地产为主业的央企，其上缴红利的数据已合并在建筑施工企业内。
《2013年中央国有资本经营收入预算表》显示，2013年建筑施工行业上缴红利的预算为26.9亿元，较2012年实际上缴数额22.39亿元增加了20%。在新一轮房地产调控已启动的环境下，中央对这一行业的盈利能力预期依然很高。
记者整理近几年的中央国有资本经营收入预算和结算数据，建筑施工行业2010年上缴红利预算9.8亿元，2010年实际上缴11.19亿元；该行业2011年上缴预算为19.81亿元，当年实际上缴21.92亿元；2012年预算为25.11亿元，实际执行数为22.39亿元。
3年内，建筑施工行业上缴红利增幅超过100%，与中央级烟草、煤炭、电力等垄断资源企业增幅同步。
记者从上述财政部官员处了解到，普通建筑施工行业近年的利润率处于低谷，难以创出如此高额的增长。
“很难真正从账面上核实房地产业务对这部分收入的贡献，因为不少非主营地产央企，其地产业务的利润已经纳入其主营行业的核算范围内，如矿业、电力、航空等。”中国社科院经济研究所一位研究人士表示。
上述财政部官员表示，央企上缴红利一般以合并报表的方式“打包”计算，非主营房地产央企即使下属公司涉及房地产行业，也不会单独计算。
上述中国社科院研究人士告诉记者，央企在房地产领域实际上缴的比例，较账面显示的数据要高。
业内人士认为，楼市调控不仅没有打压国有房企，反而激活了国有房企的竞争力。据不完全统计，2012年下半年，上海、广州、长沙、深圳、天津等城市的地王都被央企收入囊中，这些地王共计耗资251.36亿元，占全国地王总金额的六成以上。去年下半年，保利、中海、中化方兴、招商4家央企在其拍地时共创造出十余块地王。
此外，央企拿地平均溢价率高企，甚至接近国土部50%的上限。据K8黄金湾土地网以全国100个城市为样本测算，保利拿地的平均溢价率达到47%，这一数字远远超过万科20%的溢价率。
据统计，2012年北京共成交37宗住宅地块，其中国企拿走了24块，占比高达66%。2013年1月北京成交的8宗经营性用地，全部被国企收入囊中。
“国进民退”趋势加剧
“包括央企在内的国企，在房地产领域能够创下持续增长的高收入，加之国企的考核机制僵化，很难真正退出房地产行业，国进民退会持续下去。”华南某国有房企的人士向记者分析。
此外，他还指出，国有房企依赖房地产业务，或通过土地增值获得持续收益的现象十分普遍。
国资委2010年曾勒令数十家非主营房地产的央企退出房地产，然而，执行效果却并不理想。近年来，央企涉猎高价地块、与其他企业合作开发房地产、存在大量无法清退的隐性房地产公司及土地资源等现象并未减少。
与民企开发商相比，不少国企有大量的自有土地，低廉的土地成本无疑将抬高房地产项目的毛利率，进而推高企业的净资产收益率，而后者恰恰是国资委考察央企的重要指标之一。
国金证券分析显示，一线房企销售排行中的“国进民退”现象十分明显，近几年国有地产企业的业绩增长普遍好于民营企业，市场份额也在逐年增加。
在最新的“万恒中保”4家房企龙头中，除了恒大地产为民营企业，另外3家均为国企或有国企背景。记者从多家民营房企了解到，经过此轮楼市调控的洗礼之后，“国进民退”现象在房地产行业愈演愈烈。
北京房地产交易管理网的统计显示，北京城建、中海、保利、首开、中国铁建、中化方兴等国企抢占了2012年北京房企商品房销售金额排行榜的前十名，民企只有龙湖、SOHO中国。
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