第三套房惹谁了？

    国土资源部副部长胡存智在出席“2013中国发展高层论坛”时表示，“现在应将已经成功的限价、限购政策及时总结，转化为用经济手段来进行。同时对第二套以上，比如说从第三套开始征收不动产的调节税。”此言一出，又引发了公众对房产税的讨论。
    近几年房价飞涨，尽管政府采取了各种各样的调控政策，但成效都不大。于是就有专家说，这是因为中国房屋的持有成本太低，从而导致了大量的投机和投资的购房行为，此次胡存智的表态也正是基于这样的思路。
    无论是公众或是专家似乎都认为房产税的出台能够抑制房价，但是，房产税真的能够抑制房价吗？从很多国家的实践来看，这个前提似乎并不存在。由于开征房产税增加了房产所有者的持有成本，因此在短期之内它会有平抑房价的作用；但是如果将时限拉长，这个功能就不是那么重要了。很多有房产税的国家都曾经历过房价飞涨的时代：比如次贷危机之前的美国；比如新加坡，自2009年后房价大幅上升，新加坡私人地产和公共组屋的房价从2005年到2012年都翻了一倍左右，尽管新加坡的房产税可能是所有国家里最高的——自用房采用4%、其他用途的房屋则按10%征收。
    事实上，很多国家之所以拥有房产税，其目的并不是为了增加持有成本抑制房价上涨，最根本的原因是房产税可以为地方政府提供一个稳定的税源。我们知道，在房价的构成中，位置是非常重要的因素，一个房价的高低和周边公共服务的品质呈正相关，所谓的“学区房”就是这个道理。这些房主从区域所提供的公共服务中受益，当然有理由让他们为其收益而支付费用，这是房产税产生的基本逻辑。
    但是在中国，尽管有所谓的学区房，但事实上中国目前的公共服务提供并没有和房产联系在一起，我们可以发现很多房产价值很高的地区并没有好的学校，也没有很好的医院——比如说近几年各个地方的新城区都是属于土地出让金的缴纳大户，但在这些区域却鲜见有好的公共品提供：无论是医院还是学校，都是落后于老城区。从这个意义而言，在当前中国并没有征收房产税的基本前提。
    而且从技术上考虑，以第三套开始征收房产税，也存有很大问题。为什么不是从第一套开始？有人说如果要对每套房都征房产税，对那些只拥有一套房的普通工薪阶层来说，是一个沉重的负担。从第三套开征，就是为了广大工薪阶层的利益考虑。但问题是，这样的免税标准真的是给工薪阶层考虑？未必。
    房产税，作为财产税的一种，最有效率且公平的办法就是按照房产价值计征，就像个人所得税是以月工资3500元为起征点，而不是以纳税人打几份工为计算单位。原因就在于以套数为单位忽视了房产的价值：一个亿万富豪可能不需要为一套过亿的豪宅缴纳房产税，但是一个中产阶层却可能为三套总价为300万的房子承担房产税。这种做法显然是有问题的。同时，以套数为计征单位，则很有可能会引发各种道德风险，那些拥有多套住房的人会不会通过离婚的方式来达到避税的目的？
    也正是如此，世界上凡是开征房产税的国家，几乎都是以房产价值计征，即便免征也是以房产价值或者房主的个人收入为免征标准，而不是以套数计。以新加坡的房产税为例，“有钱人多征、普通人少征”是一个普遍现象，并且依据不同时期内国家的经济政策进行调整：2011年税制改革之后，凡是年收入低于6000新币(1元新币约合5.1元人民币)的都免收房产税。
    如果以上论证得以成立，意味着现在中国既不存在着对第三套房开征房产税的理论基础，同时从技术角度上看对第三套房开征房产税也不可行。既然如此，为什么政府和公众都那么热衷于讨论对多套房开征房产税？换句话说，个人购买多套房究竟给社会带来了哪些弊病？
    或许很多人会说，因为有钱人购买了多套房，抬高了房价，使得中低收入阶层难以负担，影响了中国的城市化——现阶段每年中国有将近1000万人要转移进入城市，迅速上涨的房价，给这部分群体带来了极大的压力，远超世界平均水平的房价收入比就是一个明证。尽管很多人买不起房，但是这并不意味着这部分群体没有房子住，而且从实证的角度来看，中国人口大规模的跨地域流动（也就是城市化）实际上是始于1998年，而1998年恰好是中国城市住房制度改革，也就是房价逐步崛起的那一年。
    为什么房价崛起会有利于城市化？一个很重要的原因就是住房商品化，使得房地产商有激励去盖房子——在计划经济年代，城市居民的住房是一种福利，福利也就意味着更多的需求会给政府带来更多的负担。正是因为此，自1949年以后，中国城市居民的住房改善不大。
    越来越多的第三套房，使得那些中低收入阶层也可以在城市里租到自己的房子，而且价格并不高。如果没有很多人的多套房，这些从乡下进城的居民该住在哪里？由于房价飞涨，一部分人可以通过持有房产而使得财产增值，而另一部分人则从前者持有的多套房产中受益——中国的房屋租售比可能是全世界最高的。从这个意义而言，一部分群体持有多套房并不影响中低收入阶层的居住问题。那么，它对谁有害？最大的害处可能是房产迅速上涨会积聚金融风险。但这个风险完全可以通过由银行来甄别合格的住房持有者来得以解决，银行不给人放贷，那不就可以缓解风险吗？
    从这个意义而言，对居民持有多套房产征收房产税的方案更像是一种政治秀——它迎合了公众要求降房价的呼声，但并不试图解决产生房价过高的各种问题，哪怕只是一小步。

（作者为上海金融与法律研究院执行院长）