限价令松绑的背后

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘力图 广州报道

    近日，作为少数实施限价政策的城市，广州增城市将限涨幅度从去年的5%提至8%，这也是两年来该市首度提高房价限涨幅度。截至目前，此次“松绑”并未被喊停。
    本轮调控以来，政府越来越倾向于行政手段。限购、限价、限售、限利，中国楼市可谓“限”字当头。
    令人尴尬的是，随着时间的推移，“限字令”调控的威力已逐渐递减。最近北京、上海等一线城市楼市量价齐升，显示限购政策的效用已被削弱，房价再度面临失控风险；而增城等地实施的限价令从一开始就被业内人士解读为“涨价令”。
    业内人士认为，楼市调控或将在两会后进一步升级，从目前来看，进一步收紧信贷，及扩大房产税试点的可能性最大。
“限字令”威力递减
    据媒体报道，增城计划将今年的楼价限价线上调至8%，今年针对新盘的限价标准为7979元/平方米。当地官员认为，增城将限价标准提高的现实基础是“2011年增城楼价为7666元/平方米，2012年增城楼价为7388元/平方米，从限价效果来看，达到了调控目标”。
    即使“达到了调控目标”，增城去年一手住宅成交套数也占据广州全市总成交的五分之一以上，成交面积同比上涨27.25%，是名副其实的“成交主力军”。
    一位业内人士向记者分析，目前各地楼市进入成交量异常反弹的阶段，部分实行限价令的城市按捺不住，增城此举意味着政策“松绑”。
    记者从中山、珠海、佛山、增城等多个实行限价政策的城市了解到，当地政府去年虽然对外口径上仍坚持政策规定的限价标准，但“软执行”的现象早已出现。房企在申报时，通常会对建筑面积、优惠户型等方面“动些手脚”，新盘报价的平均价格不会超过限价范围，但相当多的单位售价高于平均水平。
    “对于开发商而言，限价意味着还有操作空间。”华发地产某人士称。
    相比限价令，限购令对投资性需求的限制效果更为明显。然而，各地的限购政策防线也屡屡被冲破。在北京、广州等城市，去年向中介机构缴纳一定费用，通过补齐社保则可以取得购房资格的案例并不少见。这些通过花钱购得的购房资格既不会影响购房者到银行按揭贷款，也不会影响到获取房产证。去年12月，北京市住建委发文称“补缴社保将不予认可”。
    限贷政策被视为限字令中威力最猛的一招。对于早前传出的“二套房停贷”消息，多家银行表示并未接到通知，而目前北京、上海、广州三地各家银行的房贷政策并未改变，首套房最低首付三成，利率最高打八五折，而二套房最低首付六成，利率不低于基准利率的1.1倍。
    近日，有媒体报道，部分银行1月出现信贷投放过快，逼近额度上限的迹象，而中国银行明确表示收到了央行关于信贷投放超标的警告，需要限制新增贷款投放量。东方证券分析师金麟认为，央行可能担心银行信贷助长房地产投机活动。
    在楼市最为低迷的2012年上半年，链家地产市场研究部分析师常清表示，在二手房贷款中，由于限购限贷，很多购房者都是全款，全款的比例在2012年初达到六成。2012年上半年则保持近五成，商业贷款人群仅为二成左右。
    此外，记者从各地获悉，突破限贷令的手段层出不穷。在深圳、广州、佛山等地，向银行提供假离婚证，购买的第二套房便可继续按照首套房标准的首付和利率获得贷款。深圳世联地产人士表示，近期，为了购买第二套房，不惜采取假离婚的客户有增多的趋势。
博弈在继续
    实际上，各地政府在去年曾运用多种手段调控楼市，包括陕西省在去年11月出台“商品房限10%的利润”的限利令政策，广州对珠江新城等豪宅集中区域实行控制预售房源和推出高价房节奏等限售政策，然而，这些措施的执行过程和效果均难以考证。
    广东省住建厅一位不愿具名的人士告诉记者，去年年底，在各类调控政策力度未减的情况下，部分城市成交量和均价均出现反弹，地方政府的压力加大。
    上述住建厅人士认为，在调控过程中，地方政府与中央政府确实存在一定程度的博弈。“调控政策不到位，地方政府要面临中央问责的压力。若调控太严厉，将会打击当地经济。”他称。
    在增城，类似的博弈呈现在“限价令”的变化之中。增城市政府某科级官员向本报表示，限价令刚推行时，价格申报十分严格，超过限价标准的商品房均无法进行网签。但2012年初开始，陆续出现了高价单位仍可网签的现象，价格备案规定逐渐放松。
    上述官员称，去年全年都很少提及限价标准，对外的口径一直是保持价格稳定。2013年率先提出提高限价涨幅从去年的5%上升到8%，限价调整幅度并不大，“考虑到既要保证当地经济发展，也要应对中央的问责压力。”
    “增城限价政策的微调，是增城一级经营性土地市场升温的前兆与强烈信号。”全国工商联房地产商会理事吴新坚表示，增城土地成本不断上涨，客观要求限价政策的微调。此外，随着增城经济发展和地铁规划，增城的楼市产品结构实现升级换代，要求该限价令适度调整符合市场规律。
    上述华发地产人士分析，在楼市调控初期，由于购房者看涨的预期降低，所以大部分购房者选择以观望为主，成交量下降。“现在，大家担心楼价会报复性反弹，普遍持看涨预期，导致购买需求难以抑制。”

    上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，地方政府调控权限太小，信贷、税收皆由中央主管，若想抑制一线城市房价加速上涨的势头，还需中央统筹安排政策与措施。