美国房市复苏真相

    华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 包涵 北京报道
    正有越来越多的数据，印证着美国房地产市场的复苏。
    12月12日，美国“两房”之一的房地美在其官网上发布了《美国经济与房屋市场展望》的报告。
    在这份报告中记者发现，房地美对未来房地产市场发展的预期表现出了空前的乐观。
    根据该报告的预测，2013年，大多数美国房屋价格指数将会上涨2％至3％。这一涨幅甚至超过了该公司对明年美国GDP涨幅2%-2.7%的预测。
    房地美副总裁兼首席经济学家弗兰克·诺萨福特感慨：“一年前分析师还曾担心‘影子库存’会把住房部门拖进经济衰退的泥潭。可过去几个月，房地产市场一直捷报频传，施工量增长、房屋销售上升、房价增速转正。”
    在他看来，美国房地产市场已经在康复的过程中，正重新发挥它支撑经济的传统作用，并已开始为GDP作出积极贡献。
    复苏并不是房地美的一家之言，美国八大主流房价指数也在证实着这一点，而路透社的最新调查结果也显示，在29位受访分析师中有23位认为，2013年美国房价可能上涨4%以上。
    与房地产市场一同向好的，还有美国的家庭财富。最新数据显示，美国第三季度家庭财富攀升，已逼近2007年水平。截至目前，美国的房屋拥有者的资产相比2009年4月的低谷，已经增值1.5万亿美元。
    房市回暖究竟是个真相还是假象？其好转的推手又是什么呢？
    房市复苏为GDP增分
    最新数据显示，10月美国全国房价环比上涨1.1%至15.54万美元。这是自2005年8月之后美国房价的最大单月涨幅。
    记者发现，今年9月和10月，美国八大主流房价指数和去年同期相比，都涨幅巨大。
    其中，9月的新屋平均销售价格同比增加了14%，存量房屋平均销售价格在9月和10月也都保持了11%以上的同比增长。
    此外，今年的9月到10月之间，美国的住宅建筑开支增长了3%。10月的成屋待完成销售增加了5.2％，为2007年3月以来的最高。
    而12月6日，美国全国住宅建筑商协会也发布了数据，12月份美国有201个城市都会区的房地产市场持续改善，比上个月增加76个，为连续第四个月增长。该数据证明，除了房屋销售价格转好，房地产行业复苏的范围也在进一步扩大。
    密歇根大学教授、经济学家马克·派瑞认为，美国房市在去年触底后，从今年开始稳步回升，“美国房地产市场进入复苏的新阶段”这一观点，已经成为经济学家和分析师们的确凿共识。
    那么日渐起飞的房市又究竟为美国经济的复苏贡献几何呢？
    记者从房地美官网上查到这样一组数据，过去的6个季度，固定住宅投资连续实现正增长，而今年的第三季度单季，该项增长就为GDP增长贡献了0.3个百分点。
    “这个贡献并不大，特别是跟历史水平相比。事实上上世纪80年代以后，房市就已经不再是美国GDP增长的主要动力了。就算目前的住房建设再翻一倍，最多也只能将美国经济拉回到衰退前的水平。”一位地产行业分析师对记者表示。
    在他看来，这个数据的更大意义，是让人重新看到了房市对经济的稳定器作用，“它不再是一个令人担忧的负面因素，比它能拉动多少GDP更值得重视。”
    三大推手：
    主权基金、美联储、巴菲特
    在美国房地产市场的复苏进程中，有三个推手不容忽视。他们分别是各国的主权基金、美联储以及巴菲特。
    据伦敦Preqin研究公司的数据显示，全球有60%的主权财富基金都在直接或间接投资房地产市场，特别是大规模政府资金池子更有倾向投资房地产市场。而这正是美国房市得以企稳的一个重要因素。
    全球最大的主权基金——挪威主权财富基金近日就表示，要抓住美国房市即将出现的利润增长期，加大对美国房地产市场的投资。
    该基金CEO表示，要最终使对美国房地产投资接近该基金资产总额的2%。这一动作不可谓不大，因为事实上，截至今年第三季度末，全球的房产类投资才只占其全部资产的0.3%。据记者计算，这预示着，挪威主权基金逐步将132亿美元投向美国房市。
    而除了挪威，中投也计划将5%的资金用于房市投资，并曾在2010年帮助一个曼哈顿写字楼融资，该写字楼由凯雷集团联合所有。
    除了主权基金，美联储在推高房价方面也功不可没，它通过拉低抵押贷款利率间接拉动了房价。
    目前美国40年期抵押贷款利率平均是8.7%，20年期抵押贷款利率平均是6.5%，而当前30年期抵押贷款利率是3.3%。过去一年里，在美联储购买MBS的影响下，对于每月还款1100美元的按揭买家而言，其购买力已从24万美元上升15%，至28万美元。
    还有一个推手是巴菲特，他可能是对美国房地产市场最看好的人了。
    这位传奇的投资家因为看好房地产市场的复苏，已经与一家加拿大房地产投资商Brookfield资产管理公司合伙，将其房地产经纪业务扩张至原来的两倍。而其新公司旗下超过53000位经纪商在2011年创造了超过720亿美元的房地产销售额，住房分布地点超过1700处。
    “我们期待能够成为美国最好的房地产经纪公司。”巴菲特说。
    而据记者了解，除了巴菲特，鲍尔森目前也正在疲弱的市场中攻城略地，收购开发用地。
    止赎影响还将持续5年？
    一切迹象都在显示房市的好转，噩梦已经结束了吗？
    第一个站出来说“不”的人是美联储主席伯南克。在他看来，美国的房地产市场还远未脱离困境，“银行房贷标准的过严就严重阻碍美国房市的复苏。”
    据美联储最新发布的针对银行贷款业务的调查报告显示，当被问及“过去三个月，贵行针对个人购买住房的抵押贷款审批标准变化了吗”，有92.2%的受访银行家回答“没有变化”，在“没有变化”的银行中，大型银行的比例又占了90.6%。
    主权基金和巴菲特们的外部投资只能解决一时之渴，真正的购买力需要从内部产生。目前的建筑开工量和房价的上涨是2005年状况的重演吗？答案似乎又是否定的。
    记者根据纽约联邦储备银行消费者信贷小组的数据测算发现，在美国，愿意在房屋贷款违约后十年之内开始一笔新抵押贷款的家庭，2001年和2003年的比例为30%，可到了2008年以后，这一比例下降到只有不到5%。
    上述地产分析师对记者分析，2003年美国家庭愿意求助抵押贷款买房，是因为当时房价涨势猛烈，正是吹泡泡的阶段。而2008年以来，房市泡沫明摆着已经破了，萧条成了主旋律，房产商也只想着怎么把砸在手里的房子卖给为数不多的信贷还算良好的投资者。2003年不到30%的数据其实已经不高了，2008年的5%则更低。
    而消费者信贷小组给出的另一组数据则显示，即使是信贷评分超过650的消费者愿意重回抵押市场的比例都不超过40%，那些评分低于650的消费者愿意重回抵押市场的比率则连10%都不到。
    “止赎政策压低了房价，摧毁了人们的信贷，数万家庭失去了自己的房子，谁愿意在自己刚刚失败的投资上回过神来，就再重回抵押市场买套新房？”该地产分析师表示。
    记者跟踪房屋止赎起始数据变化后发现，今年10月房屋止赎活动指数上涨3%，此前9月上涨1%。
    而《大西洋月刊》则直接认为，房屋止赎造成的“影子库存”对美国房地产市场造成的伤害至少还会持续5年。
    “想解除银行贷款条件和增加消费者信心，还需要长期的系统性的解决方案，房市彻底摆脱低谷仍需假以时日。”上述地产分析师表示。