远洋地产全年销售或突破300亿

    尽管远洋地产(03377.HK)尚未公布今年的三季报，但花旗的研究报告显示，截至10月12日，远洋地产已录得销售额270亿元，提前完成全年销售目标。花旗预测远洋全年销售额将超过300亿元。
    值得关注的是，今年的销售业绩中，二三线城市成为远洋业绩增长的主要来源，这与该公司快速布局二三线城市有关。“远洋的销售结构正在调整，与一二线城市相比，三线城市的发展空间更大。”远洋地产总裁李明表示。
    事实上，与其他开发商一样，今年第一季度远洋也加入到以价换量的行列。
    虽然远洋取得了不俗的销售业绩，但今年的中报业绩公布后，公司低于行业平均水平的净利率引起了业界关注。
    据花旗测算，远洋今年中期的净利率为10.6%，这个数字明显低于行业15%的平均水平。2011年该公司净利润率为12.9%。
    对此，李明向记者表示：“远洋本身的盈利能力跟以前相比没有下降。”
    “远洋背着那么多持有物业，商业物业的前期只投入没有回收，这对于现金流、毛利率的影响是非常大的，但今年开始，商业物业就可以产生现金流了。从今年开始，远洋每年将竣工20万平米的商业物业，毛利率比远洋高的企业没有一家能够做到。”李明进一步表示。
    兰德咨询总裁宋延庆认为，明后年，远洋的净利率将会有所改善。去年和今年远洋扩张的步子比较快，前期投入比较大，预计明后两年，在项目逐步进入收获期后，情况会逐渐好转。
    据花旗报告显示，远洋地产明年可售资源超过650亿元，年销售增长或将超过20%。
    从远洋发布的业绩报表中可以看出，今年公司在销售结构方面有所调整。上半年远洋地产将销售来源由原来9个一二线城市变为现在17个，大部分位于二三线城市。区域布局的调整显然也是影响公司利润的因素之一。
    李明表示，从整个行业来讲，毛利率都呈下降趋势，主要原因在于，毛利率高的一线城市份额对于房企来说都在下降，二三线城市产品份额都在上升，这些城市的毛利率本来就比较低。
    为了实现全国布局，远洋在2010年才进入上海，位于宝山美兰湖别墅区的远洋博堡项目已经入市。而从去年到今年，远洋在快速进入二三线城市，公司今年在北京份额的下降正表明其区域布局的调整。今年上半年，远洋地产在北京区域的协议销售额为37.6亿元，仅占远洋总销售额的28%。
    “远洋曾进驻中山的一个镇，今年项目卖了8个多亿。”李明表示，全国范围内，销售面积超过1000万平米的城市不超过10个，这些城市只要政策有变化，房价也会随之变动。而二线城市的市场波动，总体而言赶不上一线和三线城市。有些三线城市竞争小，但同时市场容量也有限，开发不超过20万平米的项目较为合适。
    中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，随着一线城市供应量的减少，其为企业的贡献减少是一个趋势，未来一线城市更适合发展商业地产。
    但陈晟提醒，目前一些三线城市出现泡沫的可能性越来越明显。他向记者表示：“包括鄂尔多斯、东营、营口在内的一些三线城市出现了土地供应泡沫，未来将带来供应的泡沫，因此房企在进入这些城市时应当有所警惕。”
    目前，远洋的土地储备达到2300万平米。在李明看来，这个储备量已足够。他表示，土地储备量过大，一方面影响周转效率，另外，过多土地闲置可能涉及违规。
    对于拿地的标准，李明表示：“地块开发的毛利率能超过30%，有能力做的团队就给他们配置地块，这就是标准。”