房企合作开发存隐忧

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘力图 广州报道

    近日，万科与招商地产宣布共同开发位于深圳的大体量项目滨海项目，这在房地产界并非个案。
    事实上，在合作开发的模式中，开发商试图探求抗击风险的高效手段，在此过程中存在种种波折，也面临不小的风险。
房企频繁联姻
    在上半年新增的18个项目之中，万科的合作开发案例继续在深圳、合肥、北京香河等地上演。
    其中，万科与招商地产合作开发的“壹海城”滨海大型综合体项目受到关注。
    在“壹海城”项目中，双方各持50%股权。而在项目合作分工上，甚少涉足商业地产的万科负责商业部分的开发，包括写字楼和商业，招商地产则负责商务公寓和五星级以上标准酒店。
    去年，万科以平均每22天吞并一家地产公司的速度急速整合资源扩大规模，其中，万科全年38个项目与其他房企共同开发，占52个新增开发项目总数量的73%，相比2010年万科合作开发项目占总项目数量55%的比例有了大幅度的增加。
    “过往的合作开发对象偏重于能够帮助万科获得土地开发资源的土地合作方。”万科某地方城市分公司的负责人向《华夏时报》表示。
    在“壹海城”项目中，万科选择的合作对象是招商地产，选择同等级的上市房企的做法显然与过去“大拼小”的方式不一样。
    在招商地产董秘刘宁看来，此举“或许是万科出于对风险的考虑”。而万科公司方面则透露，其实在正式签订股权转让合同之前，两家早已开始接触合作，这次只不过是履行法律手续以坐实合作之名。并指出，两家公司实力匹配，开发理念接近，并有成功合作经验作为基础。
    “这种模式仍然是万科控制项目经营管理权。”熟悉股权合作的业内人士向记者分析，选择与实力雄厚的房企合作，万科看中的是对方的资金实力以及业务水平，在合作过程中，万科仍是经营管理的主导者，对方能参与管理和监督，经营团队则由双方一同组建。
    上述业内人士指出，与实力相对较弱的土地方合作时，设立的项目公司与万科的全资子公司等同，万科控制项目的开发、经营和管理的权力。
    至于收益方面，该人士称万科引入大房企时收益分成的控制能力较土地合作方弱，但较“大拼小”的方式，更能有助于优势互补，推进项目品牌的发展，而不仅限于万科资源的扩张。万科董秘谭华杰在年报说明会上表示，在合作项目中，比如万科占55%股权，但是利润会多于55%。
风险暗存
    对于合作开发的对象，郁亮曾高调指出，“目前万科有更多更广泛的合作，央企、民营、个人、国内外、大小公司都有，股权1/2可以，1/3、1/4都可以。”
    有研究分析指出，万科2011年所有项目中合作方权益的比例与万科权益比例为1∶2。虽然扩大合作开发的方向不变，实际上，万科在过去几年曾多次探索不同的合作模式。
    在2005年“万科并购南都地产”之后，万科一度习惯并购的方式，再通过低价拿地、成立信托计划以及邀请第三方合作公司进入等合作开发形式进行开发。
    后来，随着行业加速洗牌，万科用于并购公司的资金规模逐渐减少，这点与万科后来的扩张原则“不赞同购买公司，除非公司从建立开始，其经营行为和风险能得到万科的控制”一致。郁亮之所以对并购没有过多的期待，称发展商的保命能力在政府的调控中越来越强，大规模并购机会不会出现。于是，万科选择集中火力通过合作开发缓解资金压力。这一方法得到恒大、保利等多家房企的效仿。
    上述作业内人士向记者分析，事实上，在与土地方的合作方式中，设立项目公司的模式风险最小，其次则为合作开发建造，而股权收购的模式风险则更大。当合作方同时也为资金方身份时，联合竞买的风险相对于信托模式风险更低。
    在不断尝试变化中，合作开发也存在隐忧，房企尝试通过合作开发打通陌生区域的市场，但难免也会遭到当地房企“欺生”的现象。
    珠海市房地产界资深人士告诉记者，几年前，万科在珠海市运用合作开发模式时曾遇到波折。他解释，当年万科通过股权收购后，与珠海某当地房企达成联合开发的协议，然而，该项目上马不久后，双方在后续投入以及经营管理方面并不顺利，万科遭到该地方房企的牵制，而珠海市政府出于培养该地方房企的立场，对地方房企有一定的倾向性。最后，万科只好撤出该项目，双方以合作失败告终。但该事件并未得到万科公司的核实。
    2010年初，上海实业发展股份有限公司全资子公司上海上实城市发展投资有限公司曾对上海万科房地产有限公司逾期未支付数千万元合作价款一事进行起诉。该事件源于2006年4月上实城市、上海实业东滩投资开发（集团）有限公司与上海万科的合作，上海万科当年以1.44亿元增资入股上海加来房地产开发有限公司。
    谭华杰表示，预计今年内的合作项目还将有所增加。

查看更多华夏时报文章，参与华夏时报微信互动（微信搜索「华夏时报」或「chinatimes」）