房市的第三次洗牌

来源：华夏时报

发布时间：2012-08-10 22:56:48

摘要：房市的第三次洗牌

庄凌顾问董事长张映光

   中国地产股，可能是最脱离基本面的股票，也算作资本市场的一朵奇葩。红五月，地产公司业绩反弹，地产股不升反跌，因为业绩上涨，可能意味着调控的加深。调控近两年，大多数房地产上市公司的业绩似乎并未受到很大的影响，万科继续快速地奔向2000亿的目标，而龙湖、恒大这些一线潜力股，也继续高歌猛进。这是因为，预售制的结算方式，令地产公司可以埋藏一年的销售额，并通过巧妙的财务报表调整，控制业绩的高低。
    当然，这一切很难欺瞒住资本市场雪亮的眼睛，尤其是近5年，饱受内房股拖累的香港市场投资者。从疯狂的碧桂园，到昂贵的SOHO，再至新贵恒大，这几年，香港投资人几乎没从内房股身上赚到钱。他们逐渐认识到，不能用看待香港房地产市场的方式看待中国内地房地产市场。
    自2008年以来，中国房地产市场连续两次调控，令地产股投资者迅速成熟起来，不再简单地以单一的规模和利润来衡量一家房地产公司的发展潜质，也不再轻易受到政策小道消息的影响，而开始运用更为理性的分析手段，更关注企业模式，是否适应政策发展趋势，或企业的财务政策是否足够稳健，以能够抵御随时到来的房地产调控冰封期，并能够契合周期，把握反弹市场的销售机会。
    假如，抛开房价是涨是跌这一永无休止的争论，业内如今逐渐形成的一种共识是，此次调控无论是再度加深还是适度放松，均与以往任何一次调控不同，是一次足以改变房地产行业游戏规则的调控。
    这次调控最核心的基调，便是住宅市场的去投资化，以及住宅投资投机的去杠杆化。其结果是，终结了过去10年间，高杠杆投资带给中国房地产市场的暴利时代。地方政府只要卖地就能赚钱，开发商只要囤地就赚钱，炒房者只要买房就赚钱的“搏傻”时代结束了。房地产行业将迎来十年来的第三次洗牌。
    回顾历史，中国房地产过去十年，曾是冒险家的乐园。2003年，8·31大限，实施土地招拍挂政策，令一批敢于冒进的房地产企业，尤其是较早获得资本市场支持的广东大型房企，获得了全国性的发展机遇。这其中，虽有顺驰资金链断裂、壮士断腕的反面教材，但主流却是，只要敢于运用高杠杆的扩张模式，并完成在资本市场的飞跃，就能够迅速做大做强。而随着房价的飞升，一二三线房企的销售额迅速拉开距离，市场规则便是比谁胃口大，比谁跑得快。
    房市的10年疯狂，尽管也受到调控影响，在局部市场产生过一些短暂的波动，但每一轮波动后的反弹，却更加猛烈。直至2008年，中国房地产市场才经历一次真正惊心动魄的深度下滑，成交量的迅速下滑，令盘子铺得过大的全国性房企，意识到原本价值连城的土地，一夜之间变成了公司最沉重的负债。假如彼时，中国资本市场遵循欧美的纯市场规则，而没有政府这只看不见的手的干预，很多大型品牌开发商，实际上已经面临破产清算的局面，但银行主动对贷款展期，地方政府主动推迟土地出让金的支付期限，甚至帮开发商退地，而最关键的是，4万亿刺激政策和10万亿的信贷政策，并没有直接振兴中央希望振兴的十大产业，反倒振兴了没被列入振兴规划的房地产行业，地方政策此后出台各种刺激房市政策，更推波助澜。令即将面临被收购局面的绿城，在短短两个月时间，实现了上百亿的销售，瞬间起死回生。
    孙宏斌无疑是房地产豪赌时代的枭雄，他在第一次洗牌中折戟，又在第二次洗牌中，迎来重生。而宋卫平则在起死回生后，再次把赢回来的筹码，都抛回到了赌桌上，他们是过去十年房地产豪赌时代的缩影。最终，宋卫平没有赌赢政策，政策和市场正朝着相反的方向前进。
    第三次洗牌，将令中国房地产行业回归供需关系的常识规则。持续两年的非常态的限购限贷政策，依然没有令房价出现逆转，既说明中国城市化进程中，依然潜存着大量实际的购房需求和改善需求，也说明，所有的利益集团都并不希望房价真正出现下跌，因为房价下跌，对中国经济和社会稳定的杀伤力，远超过房价的暴涨。
    可以预见，即使限购政策取消，在未来5年，普通住宅的年投资回报不会超过5%。而首次置业和首次改善需求，将成为支撑房地产继续向前发展的主要动力。
    过去十年，以北京为例，每年新增外来人口60万，尽管随着城市对人口规模的控制，新增人口数量可能减缓，但城市轨道交通和基础设施的发展，却可能进一步激发住房需求，这种需求是真实的刚性需求。
    在调控政策预期见底的影响下，近三个月住宅成交量的井喷，以及上市房企的中期业绩报告均说明，以中低价位，中小户型为主要产品类型的刚需性住宅市场，将透过政策的门缝，获得更加快速的发展机会，而此类型房企也将在第三次洗牌中，迎来更多的市场份额，这其中，包括众多定位首次置业或首次改善产品类型的开发企业，以及正准备冲击上市的旭辉一类的二线房企。而一些中高端类型开发商，则可能退居二线，嬗变为以单盘高利润、慢周转为主的精品开发商模式。
    至少在5年内，中国房地产仍有一轮发展机会，但是有枷锁的发展，是更强调专业性和专业分工的发展，也是一种分化式的发展。