融资难度加大中小房企转型迫在眉睫

作者：刘勇

来源：

发布时间：2012-07-03 20:36:00

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摘要：融资难度加大中小房企转型迫在眉睫

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者刘勇北京报道

近日，沪深交易所均发布中小企业私募债券业务试点办法及业务指南，中小企业直接融资再开新渠道，然而，所规定的中小企业并不包括房地产企业和金融企业。这意味着，融资渠道本就狭窄、资金链紧张的中小房企却无缘私募债券。

事实上，房地产调控已经使不少中小房企无奈申请破产，或者转型离开房地产行业。“房地产行业过去的增长模式已经不可持续，靠地价飙升、房价高涨的时代已经过去，房企转型已成为必然趋势，而中小房企如果想要生存下去，也需要顺应转型的大势。”阳光100常务副总裁范小冲表示。

无缘私募债券

此次沪深交易所的中小企业私募债券业务试点中的私募债券发行人，仅限符合工信部发布的中小企业划型标准规定、未在沪深交易所上市的中小微型企业，但是暂不包括房地产企业和金融企业。由此，资金链已非常紧张的中小房企业又失去了一个融资的渠道。

最近，中小房企的日子的确比较难过，频频传出中小房企破产的消息。自今年4月份，杭州金星房地产申请破产后，全国各地陆续有多家中小型房企步其后尘，5月底，广东顺德的小型房企广德业房地产有限公司因“资不抵债”申请破产。

事实上，融资难是中小房企资金困难的重要原因。记者了解到，中小房企无缘银行开发贷，而基金、信托的成本又太高，难以承受，因此不少中小房企都采用企业间的拆借缓解资金压力，而长三角地带的中小房企仍然在使用风险比较高的民间资本。

链家地产研究员陈雪认为，年内中小企业的整体融资环境不但没有得到好转，还出现了恶化趋势。与大型房企在银行贷款、信托融资和海外债券发行等方面的优势相比，中小房企当前更多地依赖于传统的民间借贷，导致其资金成本高企。部分小型房企出现资金链断裂，已经没有能力清理库存，出现项目停工甚至烂尾，中小房企的经营风险只能越来越高，陷入恶性循环。因此，预计未来中小型房企倒闭或者被收购的案例会越来越多，在中小型房企集中的三四线城市表现将更为明显。

利润快速下滑

目前，已有27家房地产公司预告了上半年业绩，其中有18家预计将出现净利润下滑甚至亏损，占比高达66.67%，这其中包括了世联地产002285、天伦置业000711、天保基建000965、深物业A 000011、天业股份600807等多家上市房企。

事实上，不少中小房企正在考虑退出房地产行业。一位长三角某城市的当地开发商则向记者表示：“即使地方政府在土地政策上有优惠，我们今年还是不打算拿地，手中未开发的土地也会暂缓开发。身边有的开发商朋友正在考虑退出房地产行业。但是，因为实体经济不景气，具体转向什么行业也没有明确目标。”

中房协与兰德咨询在京联合发布《中国房企经营管理状况（2011）》蓝皮书，预计到2015年，将有30%的房企被洗牌出局。届时，房地产开发企业将剩下4.5万家左右，低于2004年的水平。

万润集团董事长谢志刚表示：“房地产行业未来的趋势将是专业化、细分化，在这个产业链条上找到属于自己企业的位置是最重要的。公司做房地产开发十余年，但是现在地价太高，我们拿地比较困难，因此从去年开始公司转型进入三级市场做中高端租赁市场，不再做开发。”6月2日，由北京万润投资控股集团有限公司投资的北京普乐门白领公寓CBD项目正式启动，首个普乐门公寓位于北京四惠东地铁站附近，公寓定位为职业人士提供全方位配套服务的经济型、标准化的租赁公寓。

“房地产行业过去的增长模式已经不可持续，转型已成为必然趋势。过去房地产的模式就是坐地生财，通过土地增值、房产销售变现，这是低价圈地时代。招拍挂后进入高价圈地时代，你先圈钱再圈地，进入资本时代，地价还在涨，就变成了资本的游戏。今天，房价不一定涨，土地市场的游戏规则也变了，一次性付清土地款的资金成本承担不起，这种情况下就需要企业转变发展方式。”范小冲表示。