调控助推房地产大宗交易空地交易成新兴领域

作者：刘勇

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发布时间：2012-07-03 20:36:00

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摘要：调控助推房地产大宗交易空地交易成新兴领域

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者刘勇北京报道

房地产调控政策成了大宗交易活跃的重要助推剂。房地产大宗交易在2008年跌至低谷之后一路上扬。这其中，空地交易成了新兴领域，成交总金额大幅增长。易城中国研究数据显示，2011年空地成交金额在大宗交易中所占的比例达到30.8%，比去年增长近一倍。

易城中国估价与投资部总监徐忆认为，调控使部分房企资金出现问题，土地的转让增多，供应持续增加，像绿城中国那样转让土地的案例将会越来越多。从而也推动大宗交易的进一步活跃。

空地交易大幅增长

房地产大宗交易是房地产投资活动的重要组成部分。值得注意的是，空地交易在近期的大宗交易中所占比例上升明显。

易城中国近期发布的《房地产大宗交易趋势与指数》显示，随着房地产调控政策的推出，空地及综合类型所占的比例显著提高，特别是空地交易。空地成交的金额在2010年和2011年占到大宗交易总金额的16.5%和30.8%，可以看出房地产调控政策在大宗交易市场方面的影响。

徐忆向记者表示：“随着‘问题’开发商的逐渐增多及部分开发商对现金流的迫切需求，预计2012年上半年会延续空地、在建项目持续供应增加的局面，并购案例也会相应增多。”

绿城中国转让其持有的地块便是空地交易的缩影。今年1月，绿城中国（03900.HK）将其持有的上海外滩国际金融中心8-1地块的10%股权转让给SOHO中国，获得10.4亿元，当时，绿城中国副主席兼行政总裁寿柏年表示，转让绿城旗下项目的股权，是绿城应对房地产调控的重要举措。当初入股该地块是一项财务投资，但现在绿城需要资金来充实现金流，故作出转让决定。

事实上，从大宗交易参与者的结构变化也可以看出调控政策所带来的影响。参与大宗交易的房企中，上市公司比例明显增长，几乎占据半壁江山，达到了42%，而在2007年占据绝对主力的是非开发商。

易城中国总裁祝惇若表示，实际上我们说2010年到2011年的大宗交易显著活跃，这其中除了整体经济基本面的带动以外，调控政策预期在短时期内不会放松是重要原因。我们认为2012年将是实力投资者筛选优质项目非常好的时机。

回报率降低

近来，国际投资者对中国的房地产大宗交易非常感兴趣，然而，中国大宗交易的回报率略低于国际水准也常使得项目难寻。

一位国际代理行负责人向记者讲述：“有不少美国、新加坡的投资机构对中国非常感兴趣，让我们帮忙寻找项目。最近，一个新加坡的投资机构说只要是回报率达到7%到8%的项目有多少要多少，而这个回报率的要求是机构投资者在国际上所能达到的正常水准。但是，中国市场的回报远远低于这个数字，现在商用物业的毛收益率很多是4%到5%水平。”

“市场优质项目越来越少是回报收益率缩小的主要原因。” 易城中国估价与投资部总监徐忆表示，预计优质地段项目的稀缺性会进一步凸显。现在一个优质物业转手通常是以一个非常高的价位在有实力的投资者之间相互转，这样包括有实力的一些投资者会持有一些更优质的物业，会进一步加剧这些优质地段的优质物业的稀缺性。”

易城中国发布的《房地产大宗交易趋势与指数》指出，房地产大宗交易市场出现细分化趋势，机构投资者专业化程度增强，商用物业组合投资策略将受到关注。同时受住宅调控政策对房地产大宗交易的影响持续，优质地段具有良好发展前景的在建项目仍然会成为2012年的大宗交易市场的交投重点。

徐忆表示：“许多机构、企业基于自用需求与资产保值、升值的特征转向大宗交易市场，而推动大宗交易市场的最原始动力来自于经济稳健增长与社会消费水平显著提高下的旺盛市场需求。”

据悉，易城中国通过对过去5年大宗投资交易数据的追踪整理和系统调研，成立了大宗交易平台，为项目与资本之间牵线搭桥，给项目提供更优质的资金导向和先进的经营理念，同时帮助投资实现更高的回报。