房企捂紧钱袋 土地市场难逃超跌走势

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘勇 北京报道

    日前，各地土地市场频频遭遇流拍、流标和底价成交。
    “今年土地市场会出现超跌的走势，地价下跌的幅度会更大。”阳光100常务副总裁范小冲向《华夏时报》记者表示。
    然而，在土地溢价率不断走低的情况下，即使手中现金充足的房企对于拿地也持观望态度。由于楼市前景难测，越来越多的房企开始捂紧“钱袋”。
地方调低土地收入预算
    2012年刚开年，土地市场即入寒冬。
    中原地产统计数据显示，2012年1月份全国129个城市的土地成交量仅921块，环比下降50%，其中住宅类地块成交量为239块，环比下降57%。13个重点城市居住用地流标率攀至44%，逼近2011年全年的最高水平。
    地方政府已经意识到今年的土地市场走势不容乐观，部分城市调低了土地出让收入预算。
    根据北京财政局发布的数据，北京今年的土地出让收入预算为900亿元，比去年下降了三成；上海市也下调今年的土地出让收入预算至1250亿元，仅为2011年实际土地出让收入的83.8%。
    事实上，去年大部分城市的卖地收入已出现明显下调。北京中原市场研究部统计数据显示，2011年十大城市土地出让金年内合计为7745亿，同比减少了15.2%。2011年上海和北京的土地出让金减少超过千亿，上海土地出让金为1204.9亿，同比下调20.4%，北京土地出让金为1055.1亿，减少了35.8%。
    业内人士认为，楼市走势不明朗，以及房企资金链日趋紧张，是导致房企谨慎拿地的重要原因。
    REICO工作室刘琳博士向记者表示：“今年上半年市场将迎来供应高峰，供应量会比较大，预计在存货没有消化之前，企业主动拿地的意愿不会很强。因此，今年土地购置可能会出现负增长，这将影响到地方政府土地出让收入。”
    当前，消化库存成为房企的首要任务。截至2011年12月底，中原监测到的标杆房企在售项目的库存量约为2496万平方米，同2011年5月底相比，标杆房企的库存量增加约7成。
    同时，开发商资金紧张使得房企拿地的积极性大打折扣。北京中原市场研究部数据显示，2011年全年，标杆房企花费权益购地款约1092亿元，较2010年同期下降50%。
    华远地产董事长任志强向记者表示：“现在的问题在于企业有没有银子。现金流比较充足的企业仍然在大量地扩张拿地，而现金流不够充分或者说大部分钱还都压在房子上没有变成钱的企业，可能就会遇到很多问题，不敢四处扩张。”
    对于土地市场何时能够回暖，范小冲认为，这取决于两个条件，一是房企具备拿地的能力，二是对未来的楼市有信心。只有楼市好起来，土地市场才能随之回暖。毕竟土地是原料，未来地价上涨的幅度取决于楼市的前景。
抄底时机尚未到来
    房企一向是高价卖房，低价买地，卖房与买地总是存在逆周期的关系。
    在目前土地市场溢价率走低的情况下，房企对于拿地的态度分为两类，一类认为现在拿地的时机已到，任志强是其中的代表。任志强向记者表示：“在土地市场处于低潮之际，土地的溢价值已经进入低潮。现在谁有钱谁就可以拿地。”
    另一类房企则认为现在土地市场抄底的时机仍未到来，因此对拿地持观望态度。一位房企负责人向记者表示：“我们手头有现金，但是，目前的土地价格仍然有泡沫，面粉比面包贵。”
    而土地价格没有降到合理的水平，主要原因之一在于地方政府仍然在设法保地价。
    范小冲表示，地方政府保地价的意愿比较明显，希望将土地价格维持在高位。加之土地作为抵押物的标的，如果价格下降，将会带来一系列连锁反应。
    事实上，在地王频出的2009年，面粉比面包贵并不稀奇。然而，在目前楼市萎靡情况下，房企已调整了拿地策略。万科总裁郁亮2011年底曾在公开场合表示，万科的过冬模式之一就是将放慢土地储备的速度。
    “现在，地方政府仍然拿高房价时期的行情制定土地出让的底价，房企对此并不买账，造成了大量土地流拍或是以底价成交。”K2土地网董事长申威向记者表示，有的房企手中握有现金，但是其认为现在地方政府制定的地块的底价并不合理，相对于楼市的冷淡来说，仍然偏高。在楼市的前景不明朗的大趋势下，房企认为土地价格存在泡沫。
    上述房企负责人表示，企业继续发展，必须增加土地储备，但是该公司更倾向于采取产权交易的方式，寻找项目收购或合作的机会，这样风险相对较小，成本相对较低。
    “地方政府在不降低底价的情况下，也在采取一些措施促进土地的交易，比如付款期限延长，比原来规定的半年期限更长；招商推介变得比较频繁；原来的配建要求也没有了。”范小冲说。

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