两大地产行业协会：楼市调控尚无放松空间

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘勇 北京报道

   日前，住建部明确表示，楼市限购令是不得已的措施，是用行政色彩浓厚的办法来调节楼市。此言一出，限购政策何时退出、退出后是否会引发报复性反弹等问题备受关注。
    全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，目前，政策并没有放松的空间，而且也不应该在这个时候放松。
    中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，解决楼市供求关系失衡的问题，同时通过市场手段疏导民间资本，才能够避免限购政策退出后的报复性反弹。
房价不会大跌
    聂梅生和顾云昌均认为调控的目标已基本达到。
    聂梅生向记者表示：“现在投机性炒房，甚至投资者已经退出市场。全国各城市房价环比增幅连续三个月基本为零，即使上涨也在0.3%以内，持平、下降的城市数量逐渐增多。今年初各城市制定的房价涨幅低于GDP的调控目标已基本达到。”
    “调控肯定起到了一定的成效，投资性需求已大幅度下降。”顾云昌持同样的观点。
    当前，降价由深圳、上海、北京蔓延至二、三线城市，万科、富力、龙湖等大型房企纷纷加入降价大军。
    聂梅生预计，明年上半年如果政策没有发生变化，那么房地产市场的主要基调仍将是稳定回调，而且步子不会太大，数据并不支持30%、50%这样大幅度地降价，不会再出现如2008年那样调头向下，影响经济、就业的情况。因为回调幅度过大必然会导致新问题的出现，再去解决这些新问题就比较麻烦了。
    事实上，“房价不会大跌”也是聂梅生所言的“中国的房地产行业从未出现过拐点”的依据。“拐点是从上升到下降，或下降幅度比较大、时间比较长。从这个意义上说，即使2008年也没有出现过拐点，因为当年房价下跌的时间比较短，半年之后就开始上涨。”聂梅生表示。
    可以看出，历次房地产调控政策对象均是商品房住宅市场。因此，聂梅生在和讯网主办的“第二届地产金融创新峰会”上表示，商品房住宅市场在此次调控中受到严重冲击，但是房地产投资并没有明显下滑，这表明房地产投资的组成发生了很大变化，这正是房地产行业转型的表现。
    在观澜湖集团“海口观澜湖国际高尔夫度假区”产品推荐会上，不少业内人士表示，不论企业规模大小都需要转型，寻找价值洼地。
限购将逐步退出
    日前，住建部表示，楼市限购令是不得已的措施，一旦全国个人住房信息联网，和银行、财政、税务、公安等系统的信息统一到一个平台，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法来调节楼市了。
    此前，业内对于限购政策的长期性都持悲观态度，并且有所准备；住建部明确表态之后，对于限购政策退出的时间有了诸多预测。
    事实上，在住建部明确表态之前，聂梅生在接受记者采访时就直言，中国总是习惯于把临时当成永远。就如同首套房七折利率不会是永久性的一样，限购政策也是临时的，总有退出的那一天。
    就限购政策退出的时间点，聂梅生表示，现在无法做出准确的预测，只能依据今后每个月的数据做出判断。“如果数据显示每个月持续稳定回调，并且开始稳定下来，或者出现一些新的问题时，可能就是政策退出的时候。当前，政策并没有放松的空间，而且也不应该在这个时候放松，因为回调尚未达到一个稳定的点。”
    顾云昌认为限购政策退出有其先决条件，即房地产市场平稳发展，不会出现强烈地反弹，同时宏观经济环境允许。
    “限购政策不会突然放开，而是一个逐步放开的过程。全国各地的房地产市场差异很大，退出的方式多种多样，如有的城市会先退出，有的后退出；每个城市退出的区域、户型的大小等都将是一个逐步放松的过程。而地方政府执行限购的力度也会有所放松，逐步与限购脱钩。”顾云昌进一步分析。
    然而，让大家最担心的问题是，一旦限购放松，需求会集中冲击房地产市场，房价可能会大幅反弹。
    顾云昌向记者表示：“房地产调控总是处于两难境地，陷入放开反弹，收紧下滑的循环之中。这实际上缘于房地产市场的供求关系一直难以达到平衡。从这点来看，如何将调控政策保持在一个恰当的时间段确实比较困难。”
    “在供不应求的情况下，限购可以遏制需求。当供略大于求时，就不会出现大的反弹，因此加大供应量很重要。但是，在当前的调控政策下，成交量下跌，土地市场冷清，开发商拿地谨慎，或者退出住宅市场转投商业地产，这将会导致下一轮的供不应求。”顾云昌认为。
防范炒房卷土重来
    在防止调控政策退出后市场出现反弹的问题上，聂梅生和顾云昌都主张采用市场的手段。
    顾云昌认为，给民间资本合理的流动渠道，可以避免政策退出后的反弹，这才是用市场手段的解决问题。
    “民间资金非常活跃，为他们提供有效的渠道，就等于遏制炒房行为，这样房地产市场才能成为有序的市场。”聂梅生持同样的观点。因此，她呼吁开放房地产金融产品的创新。
    但是，两位会长均认为，我国金融体制改革滞后，货币政策还有缺陷，金融体制是房地产金融创新的障碍。
    “当前中国的金融体制仍然以银行为主，主要是依靠银行和银行相关的信托等一些金融工具，而其它机构都是小头，这也导致多年来房地产基金缺失、Reits难以实现。银行与其它金融机构的关系如同央企与民企，两者之间的博弈由来已久，而在历次博弈中，得以壮大的往往都是央企。”聂梅生表示。
    此外，聂梅生强调，中国房地产的根本问题在于土地制度和税收制度。现行的土地政策制定于1991年，在其运行的二十年间，出现了诸多问题，如地方政府炒地皮、地价大幅上涨等问题，到了需要改革的时候了。而税收制度的改革迟迟未能有所进展则是一个体制问题。
    因此，在大家普遍关注现时的调控政策何时退出的时候，聂梅生呼吁，借由此次调控更深入地认识和总结房地产行业的根本问题，并酝酿出一些改革方案，这才能避免调控这样的短期行为。

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