广州12幅地块开拍前急喊停开发商不买账

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发布时间：2011-11-04 20:34:25

摘要：广州12幅地块开拍前急喊停开发商不买账

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者刘力图广州报道

    “又临时更改？广州市房管局掌控不住吧？”11月1日中午，多名守候在市房管局的广州媒体记者显得十分无奈。原来，经过三番四次改期的广州大规模土地拍卖会，却突然在开拍前三小时宣布，中止原定18宗地块中的12块的出让。
    拍卖的现场特别冷清，由于每块地只有一个竞买企业报名，奥园、尚泰、凯德惠居以及广州远大置业和广铝联合体因此享受了“零举牌”和“零溢价率”的待遇，拍卖会更是直接跳到签约仪式，整个流程在半个小时内完成。
    在短短一个星期内，广州土地市场上演了1宗流拍、12宗拍卖临时叫停、多宗底价成交的大戏。
频频临时叫停
    对于这些广州推地史上并无先例的波折，大戏的主角之一广州市房管局曾作出两次不同的解释。在第一次宣布延迟后，房管局负责人表示，并不是外界所猜测般没有房企参与竞拍，而是希望让更多的房企参与进来。
    而11月1日成交仪式结束后，房管局负责人对广州南站多宗地块屡次延迟拍卖以及中止拍卖的问题作出解释，他表示市场各方对南站商贸区的开发建设提出许多建设性的意见和建议，对优化该区域的开发建设方案具有积极意义。下一步将统筹考虑其他待出让的南站用地，进一步完善南站地区的出让方案，对南站地区的地块择机出让。
    有业内人士分析，假若真的如房管局第一次解释所言，接下来几次的拍卖不会落得只有零星几家房企参与，房管局的言行更不会如此闪烁。
    实际上，政府也曾为避免此次拍地陷入僵局做足防范。10月中旬，政府曾携位于广州南站商务区的31幅地块赴香港招商，并放出退让式的新优惠条件：广州市拟适当延长支付50%的首期土地出让金的期限或以合资、合作的方式进行房地产开发，适当延长土地出让金缴纳期限至4-6个月。
    政府多方争取后仍无法扭转房企参与热情低的局面，分析指出，为了避免看到12幅地块整体“流拍”给市场带来更为负面的影响，政府在正式出让前紧急收回地块。广州市房管局承诺11月8日举行的南站剩余14宗地块拍卖会将如期举行，不再改期。
开发商不买账
    11月1日冷清的拍卖，距离拥有庞大动员阵势的广州市经营性土地大型推介会仅过了五个月。当时，香港南丰集团一口气“勾中”广州南站附近的7宗地块，意向总价高达32.3亿元，但包括香港南丰集团在内的意向房企纷纷缺席拍卖会。
    “政府此次虽然在卖地的服务水平上有改进，但开发商最后还是要计数的，就算报名了也不等于会举手。”香港丽丰控股发展及研究总监吴家赐表示：“政府这次可能真的要检讨整个卖地过程，是不是没认清形势？”
    “开发商现在这么缺钱，肯定不买账。”当时参与推介会勾地的某房企内部人士告诉本报记者，在资金紧张以及对后市走势判断不明朗的情况下，开发商参与拿地其实会变得更理性，曾经溢价40%以上的情况会越来越少，只有遇到适合自身发展的地块才会下手，而且会更充分地衡量成本后才会出手。
    刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为，受制于银根紧缩、销售回款速度等因素，企业资金面压力增加，目前的时间节点并不适合开发商大量买地。
    他分析，当土地升值速度减缓时，单纯持有资产的回报率降低，土地储备本身的价值贡献在减弱，过度储备的情况下甚至还会出现“负价值贡献”。从长期看，企业将重新调整自己的金融策略，缩短土地储备周期，把从土地储备上释放出来的资本金重新配置于经营环节，以加速资金周转、提升资本使用效率。
    其实，开发商对广州近期大规模推地并不买账在业内已成为公开的秘密。“最主要的问题还是土地定价。”广州本土房企高层向本报记者坦言，“政府已经找过我们几遍了，说是约访，向我们推介这些地块的潜在开发价值以及分析抄底的时机。”但该房企在考虑了众多因素后，决定不参与竞拍。
    数据显示，2011年1月至9月，广州共计推地132宗，成交95宗。截至9月底，广州市土地出让金收入仅为206.06亿元，仅完成全年计划的31.87%。有分析指出，广州本年度的土地出让金收入将会比去年减少超过一百亿。
    广州南站区域拥有3.15万平方公里的土地，相当于广州市约一年半的商品住宅供地规模。目前楼面地价均价在5000元/平方米至7000元/平方米，除创下所在地番禺区起始楼面地价的新高外，更超过土地推介会上开发商报出的4000元/平方米心理价位。
    但是，国土房管局却在价格上咬住不放。“目前的成交价格是合理的。”广州市国土房管局负责人接受采访时表示，广州南站出让地价经过缜密的市场调研，暂时不会因为房价下降而降低土地价格。