开发商里外不一利益博弈致楼市走向迷离

               本报记者  陈小瑛 深圳报道

   12月17日，国家再次出手救市，放松二套房贷，稳定房地产市场的决心可见一斑。同一天，一场由观点地产网牵头的 “熊市中的房地产”论坛在广州举行，几名经济学家和地产商不约而同的呼吁媒体，要营造房地产市场回暖的舆论环境，引导购房者形成房价将止跌的心理，尽快入市买房。

   但该观点并得不到广大民众的认同，房地产对拉动国民经济增长自然有其积极的一面，但高房价同时也会抑制国民的其它消费，得不偿失。近日，记者在踩盘中发现，相比前两年的上涨幅度，此轮楼市下降幅度远远不对称。不少业内人士认为，在经济继续恶化的大背景下，房价继续下调似乎没有悬念，楼市见底只是开发商一厢情愿的想法。

利益集团的楼市威胁论

   稳定房地产市场，促进经济增长，已经成了开发商和某些经济学家建言救市的绝佳借口。

   万科董事长王石的拐点论和降价措施，后来被市场证明是正确的，王石同时建议40岁之前不买房子，这几年更不要买房子，在同行看来这真是不可思议，王石自己是开发商的利益代言人，为何要唱衰房地产呢？这让同行们感到愤怒。但已经成就了万科的王石，或许不再追求纯粹的商业利益，赢得更多民众支持率，对王石个人来说，或许更有意义。

   在论坛的现场，中房集团董事长孟晓苏直接批评了王石的这种言论，只是未点其名。

   经济学家樊纲在论坛上对地产商说，作为房地产商，作为企业家，是一个利益集团，但在世界上还有其他的利益集团，他们的诉求也会起作用，而且他们从人数上、从利益的关系上，从社会、从政治的角度上看，可能是更大的利益集团，因此，对政策可能的走势要心里有数。

   随后，樊纲提出了平衡论，认为政策会平衡各方利益，但在举国上下普通百姓一致反对房地产救市的呼声下，地产商赢来了政策的春天，这场博弈地产商取得了胜利。

   但市场上楼市还将下降的声音不绝于耳，所以开发商也很乐意赞助一些机构，请来经济学家演讲，要救中国经济，就必须救房地产，同时呼吁媒体营造房地产市场不会再跌的舆论环境。

   樊纲认为，从整个宏观经济的角度来看，现在的确要启动房地产正常需求，使它恢复正常，以前是压的政策，现在是恢复到正常水平，把正常的需求启动起来，应该说是可以解决一系列的问题，已经可以创造一个新的市场，现在一块是政府的投资，一块是房地产市场，如果现在政策放松的话还可能启动一大块需求出来，现在政策出台了，已经看到市场的恢复。

   “我原来以为政策出台在细化大家可能会再观望，等价格再降下来，到明年的时候销售才可以逐步恢复，但是最近已经开始恢复了，因此从这个角度来看，我对明年的房地产和宏观经济是比较乐观的。” 樊纲将年底楼市成交量回升现象，直接认为是救市的效果使然。

开发商里外不一

   不可否认，在楼市新政出来后，以深圳为代表的一线城市，楼市成交量有所回升。但有市场人士认为，这是短期的回暖，释放的大多是有硬性需求，即将结婚的这部分人。当然也有人认为房价已经到底了，目前的价位能够承受，可以入市。但大多数还在观望，心理预期对房地产市场影响很大，加上经济的恶化，失业或降薪是大家最为担心的。

   记者在和开发商私下交流的过程中也获知，明年的房地产下降走势已成了开发商内部共识，但在公开场所，很多开发商都会表示房价已经到底。据万科内部员工透露，万科将原来09年末楼市见底的预期，调整为2012年回暖。

    一上市公司高管告诉记者，他去年高峰就将手头的房子卖了，暂时不会考虑买房子。而公司推出的楼盘也是摸着石头过河，走一步看一步，如果卖的不好再考虑继续降价。

   在参加此次论坛的嘉宾对话中，华南一流的开发商都保持了沉默，仅有几家中小开发商在会上发言，一家广州本土的地产公司高管还表示他们在捂盘惜售，事实上如何很难说，在这种熊市中，大家都愁房子卖不出去时，还敢捂盘的开发商实在是很难寻了。

   对于市场经济是依赖于自身的调整还是应该由政府进行调控的争议不断，同时引发争议的还有政策变化对利益群体伤害性的问题。樊纲认为政策的出台就是平衡各方利益的结果，而到场的另一经济学家陈淮则认为经济学意义上的平衡就是市场状态本身的平衡，一旦市场出现不平衡的状态，市场自然会对当前的体系进行调整。

放松地产融资是福是祸

   如果说樊纲是对中国经济复苏的坚定乐观者，那中房集团理事长孟晓苏就是立挺房地产救市的代言人，他认为当前房地产市场必须先于宏观经济复苏，房地产往往是拉动内需的最为有效的方式。

   除此之外，孟晓苏认为，要想让房地产复苏，必须解决当前房地产市场资金紧缺的问题。改善房地产行业本身的流动性紧缺的政策，就是刺激房市的最为有效的方式。他提出的认为最重要的建议是发行REITs（房地产信托投资基金），放开住房抵押贷款，研究反向抵押贷款的问题。

   REITs是经孟晓苏拷贝西方房地产融资制度而在国内提出的，他认为西学动用会很管用，房地产业当前的流动性紧缺固然为企业融资带来了一定的困难，但这也确实是推进金融创新，适时推出新的金融产品，扩大房地产融资渠道的有利时机。

   房地产专家吴其轮认为，上一轮房地产的上涨，是源于信贷的放松，而最后遏制房价的便是紧缩房贷，资金对于开发商来说是其安身立命之本，认为开发商没钱开发，将直接减少市场供应量，造成供不应求，所以房价下不去的观点有点过于主观。目前，市场上的存量房数字在上升，市场上也并不缺房子，缺的是价格合理的房子。

   在近日国家出台的“金融国九条”中，有支持房地产信托投资基金的一条在里面。但有专家认为，在房地产泡沫还没有完全破裂的时候，放松开发商融资，纵容开发商继续开发卖不出去的房子，对开发商是福是祸？对市场又有何证明影响呢？

   “感谢政府调控”是王石的心里话，在熊市中淘汰一批生存不下去的开发商，才是正常的市场规律。

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