重调限购口径 地方政府布控“真空区”

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 董映颉 北京报道

   尽管很快就是农历新年，但楼市调控似乎并没有放松，决策层调控房地产市场的决心也并未被节日气氛所“淡化”。
    1月26日，国务院常务会议出台了楼市调控的“新国八条”，其中令各方关注的“限购令”又一次升级，在全国范围内铺开。
    中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强表示，国务院此时出台调控措施，实际上是为2011年的楼市调控定下基调。
要求限购细则2月出台
    在限购令已经在20多个城市逐步铺开之际，1月26日出台的“新国八条”将限购令的范围进一步扩大。根据新政要求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。
    事实上，从去年5月北京率先实施“限购令”之后，限购令版图就不断扩大。限购城市数量从2010年底的16个增加到了20多个。
    而本次出台的升级版“限购令”则意味着，基本上所有的一二线城市都须限购，部分“房价上涨过快的”三四线城市也将限购。
    值得注意的是，本次国务院常务会议还将统一限购令的实施尺度。
    目前，已经实行限购令的城市，限购方案均是由各城市单独出台，因此存在不同差异。其中，部分城市在这项政策中都注明了“有效期限”至2010年12月31日。这曾被业界解读为“限购力度不一，限购政策变成走过场”。
    而根据新版限购令要求，原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
    显然，此次国务院的态度相当坚决。就在“新国八条”出台后的第二天，国务院办公厅发出通知，要求各地在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。
    陈国强表示，这也就意味着，此前出台限购令的城市将重新调整限购口径。
    据记者调查统计，此前出台限购令的城市，除深圳外，以前都规定居民还可新购一套。
    “这一次出拳可以说很重，在这样的政策压力下，投资者将基本离场了。”面对1月26日出台的“新国八条”，易居研究院北京所副所长牟增彬如此评价，“目前这样大范围的限购，就是为了抑制投资者利用全款购房夺取刚需购房人的资源。”
“疯狂的12月”施压政策
    “此次新国八条出台的最主要原因还是全国房价的连续上涨。” 北京中原地产董事总经理李文杰告诉《华夏时报》记者，2010年4月及9月连续两轮调控虽然抑制了价格过快上涨，但是部分区域的价格依然保持上涨，特别是9月以后全国连续4个月价格环比继续上涨，“这对于政府主管部门来说是无法接受的。”
    国家统计局的数据显示，去年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6．4％，涨幅比11月份缩小1．3%，但环比仍然上涨0．3％。其中，部分二三线城市的楼市尤为活跃。
    “要知道，12月单月成交面积超过2亿平方米，这基本上是自房改以来从未有过的。”陈国强对《华夏时报》记者表示。
    根据国家统计局发布的报表显示，去年12月一个月的销售额便占到了全年的20．9%。这对于房地产销售传统淡季的12月来说，几乎等于是一个奇迹。
    华远集团总裁任志强最新博客文章的标题即为《疯狂的十二月》，这或许是业内人士对市场走势的共同感受。
    事实上，二三线城市无疑在这次楼市复苏中扮演着主要角色。
    中国指数研究院发布的百城价格指数报告上，位列12月房价涨幅榜前列的为昆明、汕头、柳州、湖州等二三线城市。
    资深房地产行业分析人士、庄凌顾问董事总经理张映光曾表示，2010年在一线城市均被各类调控政策死死压制之时，泛滥的流动性已将二三线城市视为“价值洼地”。与受到严密监视的京沪广深等一线城市相比，二三线城市的管制稍松，而在过去几年中房价上涨有限，因此尚有空间。
    事实也印证了张映光的说法。
    加速在二三线城市布局，拥入二三线城市掘金的房地产商越来越多，如河北香河、天津武清以及南方的汕头、柳州等城市。与此同时，投资客也纷纷转战二三线城市。
限购政策的“真空区”
    然而，值得注意的是，再严厉的政策，似乎也总能给开发商留下可利用的空间。
    “天津的限购令很有意思，只限天津城六区，不包括郊区县。”张映光告诉《华夏时报》记者。而所谓天津城六区，只包括南开、红桥、河东、河西、和平、河北六区。
    正是在这样的政策下，从2010年四季度开始，包括保利地产、龙湾地产等房地产企业，纷纷开始进入天津武清大举拿地。因为天津城六区并不包括武清等郊区。
    而据记者了解，目前，包括首创置业在内的多家“常驻北京”的开发商，都积极准备在沿京津第二高速进行土地储备，恒大、北京住总、中国水利水电等多家大型房地产开发商都已进入武清，预计未来总投资额超过千亿元。
    不仅天津的限购令“预留了空间”，事实上，限购区域只限主城区，则几乎是所有出台限购政策城市的共同点。在成都、郑州等城市，都将限购范围仅限于城内二环，而据记者了解，对于成都和郑州而言，二环以内的城区几乎都已经没有新项目在售。
    一方面是地方政府的“有条件限购”，而另一方面，还有城市的“限购令”至今不能落地。
    1月中旬，有媒体报道，南京楼市“限购令”虽然去年就已出台，却迟迟未进入实际实施阶段。新年伊始，南京楼市连出了5个“日光盘”，面对投资型需求不减，“限购令”细则却迟迟不出台。
    “以往的调控政策之所以一直未能取得预期效果，主要原因之一还在于地方政府过分依赖房地产行业对于GDP的贡献。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋告诉《华夏时报》记者，“因此，限购令能否见到效果，关键还要看地方政府的贯彻执行力度。”
    除了“限购令”外，此次出台的“新国八条”同时对二套房首付、营业税及土地方面均做出了调整。在这样的政策“组合拳”下，北京中原地产研究报告预测，北京等大城市房价将再次停涨，部分郊区房价将立刻下调，60%以上的购房者出现明显的观望。以北京为例，楼市的成交量将明显出现20%以上的下降，很可能出现去年4月以后的萧条现象。
    但是，李文杰表示，因为目前货币供应量依然比较高，另外保障房及商品房的供应效果只能在下半年才能明显出现，所以实际对价格的抑制作用依然需要看政策的落实及持续力度。

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