上海房地产调控细则出台一个家庭限新购一套房

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发布时间：2010-10-08 10:49:49

摘要：房产税暂未推出，但称积极做好房产税改革试点的各项准备工作。

　　为进一步深化落实今年以来国务院关于加强房地产市场调控的各项政策措施，巩固调控成果，今天10月7日，上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》。意见共十二条，主要内容如下：

　　一是严格执行差别化信贷政策，抑制不合理住房需求。各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定，对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。严格执行国家有关规定，对非本市居民在本市购买住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险城镇社会保险缴纳证明。不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。住房公积金贷款政策也作相应调整，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。

　　二是在一定时期内限定居民家庭购房套数。暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房含二手存量住房。违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。

　　三是发挥税收在房地产市场调控中的作用。按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。加强土地增值税征管，按不同的销售价格确定土地增值税预征率，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。住房开发项目销售均价低于项目所在区域区域按外环内、外环外划分上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。

　　四是动迁安置房提前上市交易。为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房配套商品房，允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。

　　五是提高商品住房预售门槛。对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目，要求完成至主体结构封顶并通过验收，方可申请商品住房预售许可，确保房屋质量安全，切实维护购房者合法权益。

　　六是着力推进住房保障工作。逐步放宽廉租住房准入标准。年内在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。积极推进公共租赁住房工作，抓紧建设和筹措一批公共租赁住房。进一步推进中心城区二级旧里以下房屋改造，有计划地开展郊区城镇危棚简屋改造。全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套。

　　七是进一步规范房地产开发经营行为，加强交易秩序监管。《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的建设规模和商品住房的预售规模不得低于3万平方米；项目规模小于3万平方米的，应一次性申领。房地产企业应严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售，销售价格超出申报价格的，应当再次报房管部门备案。严肃查处房地产企业虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。

　　八是本市将继续增加居住用地供应总量。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。完善土地供应制度，要求在土地出让合同中明确保障性住房配建比例。

　　上海将继续坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则，加快建立健全房地产市场体系和住房保障体系，加大供应和需求双向调节力度，切实增加普通商品住房供应，引导居民合理住房消费，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件，促进本市房地产市场平稳健康发展。

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房产税暂未推出，但称积极做好房产税改革试点的各项准备工作

　　国内房地产市场“二次调控”步伐正在加快。

　　国庆假日期间，深圳、厦门、上海等城市先后出台房地产调控细则。虽然热议已久的房产税“靴子”仍未落下，但“限购”、“停贷”等已经成为当前购房者不得不面对的关键词。而“积极做好房产税改革试点的各项准备工作”已经写入上海市的政策文件。

　　业内人士对《第一财经日报》表示，本轮政策只是楼市调控的中间一步，由于房价上涨预期仍未得到有效遏制，更严格的措施可能在年底出台，比如房产税。

　　一户限新购一套房

　　昨晚，上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》下称《意见》。

　　《意见》共提出了八条具体措施，其中最引人注意的是正式推出了“限购令”——暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房含二手存量住房。违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。

　　这是继北京、深圳、厦门之后，国内第四个推出“限购令”的城市。

　　4月30日，北京最先提出本市“每户家庭只能新购一套商品住房”，重在控制“新购”数量，而未涉及每户家庭拥有的房产存量。

　　9月30日，深圳推出更严格的“限购”措施，第一次从存量的层面进行调控。该措施称“对于本市户籍居民家庭含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，限购2套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房”。

　　同时，厦门市也规定，从2010年10月1日至12月31日，同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭称，“限购令”是最重要政策，上海虽不如深圳严厉，不过仍会对多套房的投资投机需求造成沉重打击。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟也表示，由于受到信贷政策的影响，高端市场进入门槛提高，部分投资买房者只能进入中低价位市场，购买多套房，这项政策的出台将直接缓解目前市场中低价位的供求矛盾。

　　此外，《意见》还提出了“对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款”、“加强土地增值税征管，按不同的销售价格确定土地增值税预征率”等措施。

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄分析称，本次上海楼市调控细则比以前严了很多。比如提高土地增值税率从之前最高2%提高到5%，有利于促进开发商加快推盘进度，以增加周转率来增加收入。另外将动迁配套房的上市交易时间限制由5年减为3年，有利于增加中低档房产的供应，“但实际上之前市场上很多房源已经通过地下渠道出售，所以能增加的供应也有限。”

　　也因此，薛建雄认为，细则不会改变楼市的回暖趋势，房价上涨预期也只会有所放慢，而不会停止。所以，房产税就更加值得期待。

　　房产税何时推出？

　　财政部、国家税务总局有关负责人9月30日就房地产市场税收政策调整回答记者提问时表示，随着商品房市场日益活跃，改革和完善房产税制度，对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的。考虑到这项改革情况复杂，拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，恢复征收房产税，积累经验后逐步扩大到全国。

　　《意见》明确称，按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，上海将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。杨红旭称，此表态说明国家已经同意上海进行试点。

　　此前杨红旭曾预测称，各地试点的政策内容会有所差别，主要是因地制宜，尤其是在对什么样的房子征收上面税基。“但在税率上，我估计试点城市会统一制定一个标准，不会超过1%，0.4%~0.8%区间的可能性最大。”

　　对于房产税迟迟未出台的原因，薛建雄解释称是政府准备还没到位。“主要还是开发体量，一旦出这个政策二手房可能会大量抛盘，会导致开发商生存困难。而新房开工量大幅下降，又会影响到整个经济。所以要等到保障房的开工量大增，而且能保持在较大的体量时，对政府出台房产税才会比较有利。”

　　《意见》也明确，要全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套。同时确保完成上海市2010年度住房供地1100公顷的计划目标，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。

　　不过薛建雄也表示，市场上一旦出现房价暴涨，就会逼着政府提前出政策。“那应该就是在11月份的样子。”