秦力洪：调控堪比“刮骨疗伤”

编者按：2010年8月11-14日，中国房地产界最重要盛典“2010博鳌房地产论坛”将在博鳌绽放。观点地产新媒体正式推出“新政：2010 博鳌房地产论坛特稿”系列报道。2010年，是博鳌房地产论坛的第十年，也是房地产面临最严厉调控的一年，在新政下，谁是预言者？谁又能独善其身？

摘要：我们相信，调控将塑造出一个供需对位、开发商和购房者双方能够从中受益的市场，龙湖将时刻关注其中的发展机会。 

观点地产网 博鳌专稿 陈小丽 随着6月销售数据的逐渐披露，龙湖地产2010年上半年业绩也“亮丽”出炉。日前，龙湖地产宣布，2010年6月公司实现签约金额为18.8亿元人民币，较5月企稳回升。截至2010年6月30日，龙湖整体实现合同销售金额104.8亿元，较去年同期增长30.6%，完成其年初制定的248亿元销售目标的 42%。

上半年的销售中，环渤海区域签约51.3亿元、西部区域签约41.4亿元、长三角区域签约12.1亿元。

“半年销售过百亿，这是龙湖16年来第一次，也完成了公司上半年的销售目标。”在接受观点地产新媒体的专访中，龙湖地产执行董事秦力洪强调指出：“无论市场环境如何，龙湖销售政策的出发点都是顺应市场需求，促进项目高周转。”

在秦力洪看来，在当前调控背景下，高周转不仅有利于保证销售回款的及时性，同时也是顺应调控大方向的，龙湖更加不会改变这一策略。

下半年，虽然调控政策的走势难以捉摸，市场解冻遥遥无期，但龙湖并未调低全年业绩目标，不难看出其对下半年销售的信心。秦力洪表示：“年初制定销售目标时，龙湖已充分考虑到市场波动的预期，目前的市场反映尚在我们的预估范围内，暂不考虑临时调整全年销售目标。”

用秦力洪的话来说，此轮楼市调控堪比“刮骨疗伤”，短期将给开发商带来大考验，长期则有利于革除行业非理性因素，让市场回到健康可持续的轨道上。而龙湖要做的，是顺应市场需求，用产品体现“抗跌股”的价值。

以下为观点地产新媒体对龙湖地产执行董事秦力洪的专访实录：

观点地产新媒体：龙湖上半年实现了104.8亿元的销售额，同比创下新高，公司是如何看待这一业绩的？全年248亿的销售目标是否有把握达成？

秦力洪：半年销售过百亿，这是龙湖16年来第一次，也完成了公司上半年的销售目标。更难得的是，6月集团签约额环比增长23.1%，在北京、重庆市场份额继续保持领先，这表明我们快速应变策略初步奏效，靠产品说话的龙湖显示出了“抗跌股”的价值。

年初制定销售目标时，龙湖已充分考虑到市场波动的预期，目前的市场反映尚在我们的预估范围内，暂不考虑临时调整全年销售目标。根据计划，龙湖下半年推出的房源占全年供应的六成以上，相应在顺应市场需求的销售政策支撑下，可以持续带来销量保障。

观点地产新媒体：今年二季度以来，龙湖拿地动作越发谨慎，请问下半年公司在土地储备方面有何计划？

秦力洪：龙湖现有的土地储备维持在2000万平米的水平，可满足5-7年发展，储备业态与区域的多样化赋予了我们适应较大市场变化的余地，所以近期没有急增土地储备的压力。

从全国范围来看，土地市场的投资机会始终存在，住宅销售的行情起伏并不是影响拿地的主要因素。龙湖并没有停止对各地土地市场的跟踪，我们将继续坚持“区域聚焦”战略，从公司长线发展的角度，在合适的时机作出拿地决策，环渤海、长三角以及西部仍然是我们关注的重点。

观点地产新媒体：据媒体报道，龙湖在重庆等地开展不同形式的优惠促销，某些新盘价格低于市场预期，这是否意味着龙湖将全面调价以刺激销售？龙湖用什么策略应对调控的影响？

秦力洪：无论市场环境如何，龙湖销售政策的出发点都是顺应市场需求，促进销售高周转。从实现这一原则实现的方式而言，我们不会采取一刀切的做法，因为这是与现阶段龙湖的开发模式不相适应的。龙湖的住宅产品线覆盖几乎所有业态，东西部并重，各项目面临的客群和政策环境迥异，一刀切的促销措施无法回应市场需求的真实变化。

为了准确切入市场，我们利用市场信心监测平台和意向客户抽样访谈两项工具来为不同项目分别“把脉”，个案定制销售政策。从6月销售数据来看，我们的措施取得了实效。

在当前调控政策的引导下，客户前所未有地珍惜手中的“购房权”，这对于能够提供好产品的开发商来说，反而是体现竞争优势的好时候。我们相信，尽管市场总需求有所减少，但只要顺应市场需求，再加上是好产品，为数不多的需求就能被抓住。

观点地产新媒体：龙湖在无锡滟澜山项目从拿地到开盘只用了10个月，这是否意味着龙湖在当前市场环境下仍然采取“高周转”策略？下半年龙湖还有哪些新地区的房源入市？今年的开竣工计划会不会进行相应调整？

秦力洪：龙湖无锡滟澜山项目去年8月拿地，今年5月开售，很好的诠释了龙湖的高周转策略：依靠快速开发高品质产品赢得市场份额，而不是坐享长年囤地的收益来谋求发展。在当前调控背景下，高周转不仅有利于保证销售回款的及时性，同时也是顺应调控大方向的，我们更加不会改变这一策略。

以坚持高周转为出发点，龙湖暂不考虑调整今年的开竣工计划。我们于去年底组建的杭州、常州、沈阳、青岛公司预计都将于年内推出首个项目，目前这些项目都进入了销售准备阶段。

除新地区住宅项目即将开始贡献销售外，龙湖集团正式组建了商业地产部，今年可售商业项目也将集中于下半年入市，相信商业地产将是另一个有力销售引擎。

观点地产新媒体：近期商业银行对开发贷款有所收紧，在当前销售大幅放缓的情况下，资金链会否对房地产行业构成较大威胁？龙湖的资金状况怎么样？

秦力洪：通常来说，开发商资金链的最大压力来自于土地款支付，龙湖拿地集中于09年底10年初，土地款支付的高峰期已经过去，下半年主要的资金流出为工程款项，这一部分的支付量和节奏与销售具有一定的同步性，可控性较高。

融资方面，龙湖上市后境内信用层级获得了提升，境外融资平台也建立起来，与过去单一利用开发贷的格局不同，如今融资开源的渠道已经实现了多元化。比如，4月我们在香港完成了21.5亿的无抵押银团贷款，利率仅为hibor+2.85%，充分体现各大国际银行对龙湖长期稳健发展的信心。

截至目前，集团手头持有现金保持在80亿元水平，2010收入已锁定90%以上，两年内尚未动用的银行授信超过200亿元。尽管如此，我们仍然同步加强了对成本和费用的优化工作，在开源和节流两头做好应对，确保安全头寸是龙湖上市后财务管理“铁的纪律”。

观点地产新媒体：有人说2010年是楼市最复杂的一年，从中央到地方，调控的决心和力度可谓空前。这将对整个房地产行业产生怎样的影响？接下来楼市的走势如何？

秦力洪：此轮调控堪比“刮骨疗伤”，短期将给开发商带来大考验，长期则有利于革除行业非理性因素，让市场回到健康可持续的轨道上。我们相信，调控将塑造出一个供需对位、开发商和购房者双方能够从中受益的市场，龙湖将时刻关注其中的发展机会。

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