首页地产正文

解析复星国际AB面:为何一边频繁减持资产,一边却联合蚂蚁集团大手笔上海外滩拿地

作者:梁宝欣

来源:华夏时报

发布时间:2022-11-25 15:22:47

摘要:复星国际董事长郭广昌曾在其个人公众号上发过这样一句话,“记得三十多年前,刚来上海上大学的时候,我当时就有这么一个小小的愿望,假如以后能够天天在外滩上班,该有多好。”

解析复星国际AB面:为何一边频繁减持资产,一边却联合蚂蚁集团大手笔上海外滩拿地

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道

复星国际董事长郭广昌曾在其个人公众号上发过这样一句话,“记得三十多年前,刚来上海上大学的时候,我当时就有这么一个小小的愿望,假如以后能够天天在外滩上班,该有多好。”

时隔30多年,郭广昌从那个憧憬着去外滩上班的少年,摇身一变成为外滩的“地主”。据《华夏时报》记者统计,复星国际在外滩已拥有豫园一期、二期、三期和BFC外滩金融中心等四宗地块,近期更是联合蚂蚁集团拿下外滩福佑地块。

11月18日,承载复星系地产业务主要上市平台的豫园股份(600655.SH)发布关于获取房地产项目的进展公告,上海黄浦区福佑地块已签订土地使用权出让合同,并公布出资比例,其中豫园股份旗下上海复祐实业发展有限公司与蚂蚁集团旗下上海云玓企业管理咨询有限公司各按50%比例分别出资64.65亿元。

11月23日,复星国际在接受《华夏时报》记者采访时表示,该地块将成为“大豫园片区”宏大发展蓝图中组成部分。未来,“大豫园片区”将被打造成为一个极具东方生活美学魅力的全球时尚文化秀场,真正做到中西融合、传统出新。

可见,复星国际将与蚂蚁集团在房地产领域展开深度合作,而郭广昌的房地产版图也随之留下浓墨重彩的一笔。

重仓上海外滩地块

早在今年9月1日,豫园股份便和蚂蚁集团联合拿下福佑路地块,只是彼时尚未对外公布各自出资比例及金额。

而值得一提的是,将福佑地块收入囊中后,复星国际在上海外滩已经圈了5块地,其余4块地分别为豫园一期、二期、三期和BFC外滩金融中心。而福佑地块位于豫园和BFC外滩金融中心之间,周边还有豫园股份旗下豫园商城一、二、三期。

拿下福佑地块使得豫园股份可以在外滩打造“大豫园片区”,由豫园商城、豫园二期、BFC外滩金融中心和福佑地块组成。2022年7月,上海市黄浦区正式将深化“大豫园片区”建设纳入下阶段重点工作。

复星国际在11月23日向《华夏时报》记者透露,根据规划,福佑路项目纳入整体开发之后,将与现有的豫园商城、外滩金融中心,以及即将启动建设的豫园二期项目等,共同组成一个总建面超过100万平方米的超级文化商业综合体,涵盖文化、商业、办公、旅游、休闲、娱乐、居住等诸多功能。未来,“大豫园片区”将被打造成为一个极具东方生活美学魅力的全球时尚文化秀场,真正做到中西融合、传统出新。

同时,记者获悉,福佑地块项目将由豫园股份主导开发,项目建成后蚂蚁集团将获取约6万平方米的自持办公物业,深化在上海的金融科技、区块链业务布局。

知名地产分析师严跃进在11月24日接受《华夏时报》记者采访时表示,复星国际要联合蚂蚁集团拿下福佑地块,一是因为复星国际近期资金压力较大,而蚂蚁集团资金充裕。其次是因为产业规划,蚂蚁集团在上海市场有布局金融业务,福佑地块处于好的地段,之后可以成为蚂蚁集团新业务的基地。

此外,严跃进还指出,在如今的市场环境下,复星国际仍押注上海外滩地块,主要有两个原因,一是复星总部位于BFC外滩金融中心,此次拿下该地块,相当于继续在这个片区扎根。另一个则是,如今复星别的业务萎缩,需要保留好的地块去发展。

几经波折重回囊中的BFC外滩金融中心

值得一提的是,除了在外滩拿下福佑地块外,郭广昌还在今年3月花了63.42亿元拿下BFC外滩金融中心50%的股权。

2022年3月21日晚,复星国际公告称,计划以63.42亿元的代价收购中融信托持有的外滩金融中心(BFC)50%股权。物业估值报告显示,截至2021年12月31日,BFC物业的价值约为230.78亿元。

公告指出,交易完成后,复星国际将间接拥有目标公司100%股权,从而打造更符合本集团生态的商业综合体项目。

而在2013年,郭广昌与潘石屹为抢夺BFC外滩金融中心所在的上海外滩8-1地块还曾对簿公堂,业内将其称为“上海外滩地王案”。

公开资料显示,上海外滩8-1地块北至龙潭路,东至中山东二路,西至人民路,南至东门路,建设用地面积4.55万平方米。2010年2月1日,上海证大集团花了92.2亿元拿下该地块,并刷新了当年上海地王总价纪录。后来,上海证大因资金不足,将该地块的部分股权转让给上海海之门房地产投资管理有限公司(以下简称“海之门”)。资料显示,海之门由复星、上海证大和杭州绿城分别持有股份。该次交易完成后,复星拥有该地块50%的股权。此后,上海证大和杭州绿城相继出现财务危机,两者将该地块剩下合计50%的股权再度转让出去。随后,被SOHO中国以40亿元拿下。

不过,复星国际对于上海证大、杭州绿城与SOHO中国的交易提出了异议,并认为交易三方侵犯了其作为大股东的优先认购权,继而向法院诉请交易无效。

2013年4月,上海市第一中级人民法院判决原告复星国际胜诉,SOHO中国、杭州绿城、上海证大对于审判结果发表联合声明,宣布将提起上诉。2015年9月,SOHO中国与复星国际双双发布公告,公布重组海之门的股东协议。重组之后,SOHO中国退出,复星国际持有外滩8-1地块的全部股权。没多久,复星国际将该地块的50%股权卖掉。

2019年12月12日,在外滩8-1地块上打造的BFC外滩金融中心正式全面开业,总建筑面积约42万平方米。彼时BFC外滩金融中心由复星国际和中融信托各持股50%。

债务压顶,一年减持套现300亿

虽说郭广昌此次花了60多亿元拿下福佑地块,但他最近的日子不太好过。

今年以来,复星国际债务压力较大。2022年6月14日,评级机构穆迪将复星国际Ba3的公司家族评级列入下调观察名单。穆迪认为,中国内地房地产市场的低迷给复星增加了流动性压力。穆迪还称,截至2022年3月底,复星在控股层面的库存现金不足以支付未来12个月到期的短期债务,其经常性收入不足以支付利息和运营费用。

复星国际2022年中报披露的财务数据显示,其总资产为8496.85亿元,总负债为6511.57亿元,净资产为1985.29亿元,资产负债率达76.64%。其中,复星国际的计息银行借款及其他借款金额合计2611.18亿元。此外,复星国际今年上半年实现营收828.9亿元,同比增长17.7%;归属于母公司股东的净利润27亿元,同比下降32.6%。

而复星国际在接受《华夏时报》记者采访时表示,截至今年6月30日,复星国际合并报表后的有息借款约2600亿元。6500亿元债务是复星国际合并报表子公司的全部债务,包含了旗下金融机构如保险公司、银行等的债务。

复星国际还进一步指出,金融机构的债务和企业的传统债务不是同一个概念,撇除金融机构债务,复星国际的有息借款是2600亿元。此外,进一步拆解2600亿元的有息债务,其中还包含了旗下如豫园股份和复星医药等并表子公司的债务,由各上市公司独立承担偿付责任,复星国际不负连带责任。真正归属于复星国际的负债,只有1000亿元左右。

不过,值得注意的是,今年以来复星国际频频减持旗下子公司股份核心资产,包括复星医药、豫园股份、复星旅游文化等。

9月2日,豫园股份出售金徽酒13%的股份,交易总价约19.37亿元。同日,上海复星高科技(集团)有限公司(以下简称“复星高科”)宣布将减持不超过8008.97万股的复星医药A 股股票,占复星医药总股本的3%。复星高科是复星国际的全资子公司。而这是复星医药上市24年以来,第一次遭遇大股东减持。

据记者不完全统计,复星国际今年以来减持或清仓出售青岛啤酒、复星旅游文化、ST广田、新华保险、招金矿业、中山公用、海南矿业、豫园股份、泰和科技、中岩大地等18家上市公司股份,套现金额超300亿元。

对于上述减持,复星国际回应《华夏时报》记者称,复星近期的减持和出售是过去几年坚持投退平衡财务战略的延续,动态梳理和优化资产组合,是复星持之以恒的工作。复星国际认为,此轮赛道调整的核心原因在于复星看好中国持续发展、消费提升的机遇期。

11月10日,复星旗下复星医药、豫园股份、南钢股份、海南矿业四家A股上市公司在上海证券交易所举行2022年第三季度业绩联合说明会。郭广昌在该说明会上也表示:“我们将在未来的五到十年迎来一个全新的发展机遇期。”

一边频繁减持资产,一边大手笔拿地,为何复星国际这么矛盾?这真如复星国际回应所称,优化资产组合?

对此,IPG中国首席经济学家柏文喜在11月24日接受《华夏时报》记者采访时表示,复星国际近期频繁减持资产,却还要大手笔拿地,这实际上并不矛盾,这表明复星国际确实遇到了流动性困难才减持资产挽救自身的流动性,但这并不妨碍复星国际在维护自身流动性的同时进行资产配置的优化与调仓。福佑地块作为上海核心地段的优质地块,与复星在这一片区的其他项目具有较高的联动与协同性,对于改善复星的资产配置和优化复星的资产结构是十分利好的,这一举动不应单纯理解成其看好房地产市场的发展,否则复星旗下的房地产板块也就不会发展得不尽如人意了。

数据显示,承载复星系地产业务主要上市平台的豫园股份,2019年至2021年的物业开发与销售业务收入分别为192.19亿元、171.75亿元、166.34亿元,呈逐年下滑趋势。

此外,截至今年三季度末,豫园股份现金及现金等价物为82.15亿元,而流动负债高达600.06亿元,覆盖短期负债有着较大的缺口。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁


查看更多华夏时报文章,参与华夏时报微信互动(微信搜索「华夏时报」或「chinatimes」)