上海两产业园区REITs吸金超1500亿元！长三角一体化示范区REITs联动发展加速

来源：华夏时报

发布时间：2022-09-22 21:33:12

   

摘要：吴进辉同样认为，我国公募REITs正在试点初期，在试点范围未全面拓宽和政策要求放松的情况下，公募REITs火热的现象仍将会持续较长时间，因为稀缺性的逻辑仍在。

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者胡金华见习记者耿倩上海报道

继上周华夏合肥高新REIT刷新公募REITs公众发售配售比例纪录后，市场又迎来两只火爆的REITS 产品。

9月22日，由临港集团发起的全国首单以标准厂房为基础资产的产业园公募REITs——国泰君安临港创新产业园REIT（下称“临港REIT”）认购结果出炉，网下投资者有效认购申请确认比例为0.676%，基金公众投资者认购申请实际确认比例为0.329%。同日，国泰君安东久新经济产业园REIT（下称“东久REIT”）认购结果也被公布，其网下投资者有效认购申请确认比例为0.995%，基金公众投资者认购申请实际确认比例为0.338%。

按照基金发售价格分别计算，以上两只REIT此次发售比例配售前吸金高达1582.88亿元。

两个产业园REIT吸金逾1582亿

上海基础设施公募REITs又添两爆款！

9月22日，上交所发布《国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金认购申请确认比例结果的公告》。公告显示，临港REIT受到网下投资者和公众投资者的踊跃认购，网下投资者有效认购申请确认比例为0.676%，基金公众投资者认购申请实际确认比例为0.329%。

这是继华夏合肥高新REIT在上周以0.23%的比例刷新公募REITs公众发售配售比例新低纪录后，市场上公众投资者认购比例第二低的REITs产品。

图片来源：中证鹏元

公开资料显示，临港REIT发售采用向战略投资者定向配售、向符合条件的网下投资者询价配售、向公众投资者公开发售相结合的方式进行。此次募集的基金份额总额为2亿份，其中初始战略配售发售份额为1.1亿份，占发售份额总数的比例为55%；网下发售的初始基金份额数量为0.63亿份，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的70%：公众投资者发售的初始基金份额数量为0.27亿份，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的30%。

数据表明，截至2022年9月20日，已披露的29家战略投资者已根据战略配售协议全额缴纳认购款，有效认购基金份额数量为1.1亿份，基金战略投资者有效认购申请比例100%；披露的76家网下投资者管理的214个有效报价配售对象已全部缴纳认购款，对应的有效基金认购份额93.26亿份，基金网下投资者有效认购申请确认比例为0.676%；公众投资者的有效认购基金份额数量为82.13396451亿份，基金公众投资者认购申请实际确认比例为0.329%。

按照基金发售价格4.12元/份计算，临港REIT此次发售比例配售前的募集规模达727.16亿元（含战略配售、网下发售和公众发售）。

同日，国泰君安资产管理的另一个产业园REIT认购结果也已公布。根据《国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金认购申请确认比例结果的公告》，网下投资者有效认购申请确认比例为0.995%，基金公众投资者认购申请实际确认比例为0.338%。这意味着公众投资者1万块钱认购该产品，获配的金额将只有不到34块钱。

资料显示，此次募集的基金份额总额为5亿份，其中初始战略配售发售份额为3.25亿份，占发售份额总数的比例为65%；网下发售的初始基金份额数量为1.225亿份，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的70%：公众投资者发售的初始基金份额数量为5250万份，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的30%。

数据表明，截至9月21日，已披露的35家战略投资者已根据战略配售协议全额缴纳认购款，有效认购基金份额数量为3.25亿份，基金战略投资者有效认购申请比例100%；截至9月21日，披露的68家网下投资者管理的166个有效报价配售对象已全部进行了网下认购并全额缴纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为1231500万份，基金网下投资者有效认购申请确认比例为0.995%；公众投资者的有效认购基金份额数量为155.55050420亿份，基金公众投资者认购申请实际确认比例为0.338%。

按照基金发售价格3.035元/份计算，东久REIT此次发售比例配售前的募集规模达855.72亿元（含战略配售、网下发售和公众发售）。

早在上周，安徽省本土企业首单公募REITs——华夏合肥高新创新产业园REIT参与询价的网下拟认购份额是发售份额的156倍，刷新了已有公募REITs网下询价纪录。

近期，公募REITs上市以来表现火热，投资者参与热情高涨，认购倍数持续创造历史。中证鹏元研究发展部研究员吴进辉接受《华夏时报》记者采访时表示，造成公募REITs火爆的原因主要有以下几个方面。首先，公募REITs基础资产本身就很优质，基本面被广泛认可。另外，公募REITs产品供不应求，物以稀为贵，REITs基金牢牢把握住了稀缺性的根本逻辑，再叠加各层级政策的大力支持，这类产品必然受投资者欢迎。

公募REITs投资收益可观，风险相对较小也是另一个原因。吴进辉分析，公募REITs的现金流分派率不低于4%，而二级市场平均溢价率超20%，如果不考虑分红那么部分产品就达到了40%以上收益率，当下公募REITs的收益率十分具有吸引力。同时，目前我国公募REITs还在试点初期，发行审核严格，按照“坚持标准，宁缺毋滥，成熟一个，申报一个”的原则，基础资产十分“干净”，风险相对较小。

REITs资深研究员王达对《华夏时报》记者表示：“公募REITs火爆现象简单来说就是受资金驱动。由于稳定的投资渠道较少，而公募REITs运行已经超过一年，整体较为稳定，并且有较好的收益，与之相对的是，其他领域的投资不确定性加剧，避险资金大量涌入REITs，从而造成了拟申购REITs资金不断创新高、认购比例持续创新低的现象。”

未来，机构和投资者追逐公募REITs的现象能否长久持续？

王达预测，短期内REITs市场持续火爆行情将会持续。他表示：“目前，公募REITs属于试点阶段，虽然最近监管机构强调将会加强审核速度，市场审批通过率时效性增加，但毕竟规模较小，对于拥有庞大资金量的市场来说僧多粥少；另一方面，试点基础设施公募REITs项目都比较优质，具备长期投资潜力。此外，避险资金在行情整体低迷的情况下不会选择冒险，而REITs的稳定性是众所皆知，所以为避险资金提供了一个很好的避风港。”

吴进辉同样认为，我国公募REITs正在试点初期，在试点范围未全面拓宽和政策要求放松的情况下，公募REITs火热的现象仍将会持续较长时间，因为稀缺性的逻辑仍在。

“但长期火爆行情不可持续，随着经济结构的调整节奏逐渐清晰，更多投资机会显现将会对目前的避险资金分流。”王达补充道。

长三角一体化示范区REITs建设联动发展

在政策端，长三角REITs建设获得国家大力支持。

9月15日，长三角一体化示范区举行新闻发布会，苏浙沪三地联合发布《关于进一步支持长三角生态绿色一体化发展示范区高质量发展的若干政策措施》（下称《政策》）。《政策》提出了科技创新赋能、存量资产盘活等10个方面17条举措，其中指出要推动长三角一体化示范区基础设施REITs联动发展，包括支持开展部分重点存量基础设施项目联合运营，积极争取在交通、水利、生态环保、仓储物流、园区、保障性租赁住房、旅游等基础设施领域发行REITs产品，探索建立“长三角REITs培育中心”等。

吴进辉对《华夏时报》记者表示，《政策》的推出有利于破除地区之间隐形门槛和行政壁垒，加速REITs的审核效率和高效推进。此外，还能够实现资源共享和互补，吸引更多社会资本参与，形成示范引领，推广可复制经验，有利于长三角一体化战略的实现，从而更好服务实体经济。

在王达看来，《政策》有利于上海更好地发展REITs。去年，上海印发了《关于上海加快打造具有国际竞争力的不动产投资信托基金（REITs）发展新高地的实施意见》，提出将上海打造成具有国际竞争力的REITs高地，成为全国乃至亚太地区的REITs产品发行交易首选地。而早在此前，我国基础设施公募REITs在试点阶段就提出鼓励长三角、京津冀等经济发达地区试点发行。

“长三角地区恰恰是我国经济较为发达的区域，在交通、水利、生态环保、仓储物流、园区等行业方面具有天然的先发优势。而上海可以依托国际金融中心建设大背景，聚合长三角的优质资源和力量，打造具有国际竞争力的REITs中心，从而强化其金融引领作用。”他表示。

值得注意的是，在目前已有的REITs品类中，保障性住房REITs是唯一受到证监会政策支持的品类，也是长三角地区唯一未上市的品类。

今年5月，中国证监会办公厅下发关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知。其中提到，“保障性租赁住房发行基础设施REITs，有利于盘活存量资产，回收资金用于新的保障性租赁住房项目建设，促进形成投融资良性循环。”“各地方、各有关单位要高度重视、精心组织，稳妥推进保障性租赁住房发行基础设施REITs各项工作，确保取得实效。”而目前，市场上保障房REITs项目只有三单，分别为深圳安居保障房、北京保障房和厦门安居保障房，长三角地区该项目仍为空白。王达表示，未来上海乃至长三角区域必然不会缺席保障房REITs。他表示，大力发展保障性租赁住房，提高保障性租赁住房的供给是国家战略，更是提高城市幸福指数的重要一环，意义重大。长三角区域又是我国重要的经济发达区域，而REITs盘活存量资产、转换投融资机制的作用已经显现，特别是三单保障房REITs的上市发行，更是打通了保障性租赁住房拥抱REITs一个路径。

吴进辉同样认为，保障性住房REITs是上海未来发展REITs的必然趋势。“保障性租赁住房发展REITs受国家政策高度重视和支持，具有政策性和民生性，是落实房住不炒，促进房地产市场平稳健康发展的重要举措。预计上海将会很快推出保障性租赁住房REITs。”他分析，早在今年5月，交易所深入调研了北京、上海等多地10多家保障性租赁住房企业，上海的华润有巢有望快速落地保障房REITs项目。江苏、杭州等地也具有较多保障房的优质资产。安徽目前已经上报2单REITs项目，在同级别城市中发展速度靠前，也有望继续推出保障房REITs项目。

作为普通投资者，应以何态度来投资公募REITs？

REITs定位是中长期投资品种，介于股票和债券之间的另外一种资产，具有中等收益和波动性。因此，吴进辉提醒：“个人投资者可以根据自身的实际情况和风险承受能力审慎参与，具体可以通过公众认购方式参与投资公募REITs，且可以在二级市场随时买卖。投资时，重点考察基础资产和基金的运营管理，多关注长期价值和综合收益，不应追涨杀跌。”

责任编辑：徐芸茜主编：公培佳