万科郁亮：把“安全”放在第一位，行业当前需想办法“生火取暖”

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 见习记者 梁宝欣 深圳报道

8月31日上午，万科举行2022年中期业绩会。

会上，万科集团董事会主席郁亮表示，万科历来非常重视现金流和财务稳健，始终把安全放在第一位，对行业来说，眼下最重要的任务是找到“生火取暖”的办法。

同时，郁亮坦言，在当前的外部环境下，万科也有压力，也有部分经营指标表现不尽如人意：“但万科一直很努力地保持身体机能的基本平衡和健康，保持不断跑下去的状态，对未来’止跌企稳、稳中有升’有信心。”

确保经营安全

据郁亮介绍，万科在规模和债务方面一直比较克制，所以经营层面有一定的安全边际。2021年以来，万科应对工作也做得比较早、比较扎实，销售回款效率一直保持在比较高的水平，债务结构、成本等方面都有进一步的优化和提升。

“尽管上半年市场波动超出了所有人的预期，万科的经营性现金流仍然实现了80多个亿的净流入，比去年同期表现更好。”郁亮表示。

财报数据显示，万科2022年上半年实现营收2069.16亿元，同比增长23.82%；实现归母净利润122.23亿元，同比增长10.64%；实现经营活动产生的现金流量净额82.88亿元，同比增长22.21%。

不过，今年上半年，万科税前毛利率约为20.5%，同比减少2.5个百分点，其中房地产开发及相关资产经营业务的毛利率（扣除税金及附加前）为20.85%，同比减少2.2个百分点。

对此，万科总裁祝九胜表示：“对于万科而言，此刻首要的选择是确保经营安全，我们把稳定发展放在首位。毛利率承压是一个短期的现象，从长期来看，毛利率还是要回到一个社会平均的水平。”

郁亮也强调，对万科而言，安全只是底线要求。虽然上半年已取得了一定成绩，能不能继续走下去，“取决于背后的能力有没有提升，肌肉有没有长起来”。

“只要有好产品、好服务，哪怕短期市场环境有压力，也一定能熬过去。”郁亮补充说。

而在经营服务类业务方面，数据显示，今年上半年万物云实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%。其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，同比增长34.8%；商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，同比增长39.7%。

值得一提的是，今年7月中旬，万科公告称，分拆万物云境外上市获得证监会核准，可发行不超1.81亿股境外上市外资股，每股面值为人民币1元，目前仍处于静默期。

中期业绩会上，郁亮也表示，分拆万物云不是“卖猪仔”，而是希望通过上市获得更大发展空间。万科不在意短期市场估值，更看重通过资本市场支持能够得到的长期发展，以及与开发业务的协同。

同时，数据显示，万科的万纬物流、长租公寓和商业服务在今年上半年的营收分别达到18.6亿元、14.8亿元、40.1亿元，分别同比增长39.1%、12.3%、10.4%。

此外，万科董事会秘书朱旭还谈到，“不论是高标仓还是冷库，还是库内运营，包括其他的服务，都是我们长期战略上特别看重的赛道，还有未来得REITs等等方面，我们都会积极的尝试。”

房地产仍是十万亿量级的巨大市场

值得一提的是，郁亮在此次业绩会上重申了其在6月股东大会上的判断：从短期来看，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢和温和的过程。

郁亮指出，7、8月和6月之间的销售数据确实出现了比较明显的落差，这主要是因为，一方面，6月的快速大幅回升，包含疫情回补、季节性等短期因素的影响，后续本身就会有所回落；另一方面，7月以来出现了“停贷”事件等等新问题，一些出险企业无法完成交楼，对消费者买房的信心造成了一定影响。

不过，郁亮对于市场形势仍持有乐观的态度。“市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能，要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。”郁亮强调。

郁亮指出，目前市场中的存量住房，按照自然更新速度，每年要淘汰10亿-11亿平方米，其中一、二线城市要淘汰3亿平方米。而按照当前新开工的降幅，新建住宅还达不到自然更新所需要的水平，且这还没有考虑到居住水平的改善、人口聚集等因素，因此当前市场肯定是偏低了，不会一直维持在这个水平。

“现在住房的刚性需求仍然很强，依然是个十万亿量级的巨大市场，常做常有，常做常新。”郁亮表示。

与此同时，郁亮判断，房地产调控的三大目标“稳地价、稳房价、稳预期”，前两个基本实现。目前稳预期出现了比较大的挑战，要重建市场信心。

而在重建市场信心方面，相比短期政策，万科更关注与未来行业长期发展有关的政策。

郁亮说，房地产进入了新的阶段，为城市提供的配套服务业态越来越丰富，新的业务发展起来，同样能给市场提供一定支撑。但这些业务大多是保本微利的长周期业务，需要有独立的政策制度。

举例而言，要素成本需要和收益匹配，地价不能太贵，税费、利息不能太高；现金流入需要和流出匹配，地价是否能分期付，投资的回笼周期如果是十年、二十年，相应融资期限是否能拉长，以及需要建立类似REITs的权益性渠道等。

“这些新领域的成长，需要行业各方的共同关心、探讨和呼吁。”郁亮强调。

责任编辑：李贝贝 主编：张豫宁

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