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坚守与变革:房企一定要“活到”融资全面恢复「第五届华夏房地产投融资高峰论坛」

作者:张慧敏

来源:华夏时报

发布时间:2022-01-16 21:09:37

摘要:在主题为“坚守与变革,房地产面临的风险与机遇”论坛上,有专家表示,房地产行业从规模上来讲已经是当仁不让的支柱产业,从长久来说不会有太大问题,大家不必太过于担心和纠结。

坚守与变革:房企一定要“活到”融资全面恢复「第五届华夏房地产投融资高峰论坛」

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 张慧敏 李未来 上海报道

2021 年,房地产经历了“至暗时刻”。下半年,国家在融资、信贷方面政策纠偏,不断增强市场信心,在这个伴随着阵痛的大浪淘沙过程中,房地产行业底层逻辑在悄然改变,野蛮生长与过于依赖外部资金的发展模式将彻底成为过去。“破”与“立”之间,新的房地产时代渐渐到来。

1月11日,改变与重塑·稳健与发展——2021年(第五届)华夏房地产投融资高峰论坛暨金瓴奖颁奖盛典在上海举行。在主题为“坚守与变革,房地产面临的风险与机遇”论坛上,有专家表示,房地产行业从规模上来讲已经是当仁不让的支柱产业,从长久来说不会有太大问题,大家不必太过于担心和纠结。只是,房地产行业在中国的历史并不长,发展模式比较粗放,和其他制造行业比起来,房地产的精细度还不够,行业到了今天也需要做一些比较大的变革。

“一定要活着”

2021 年,房企融资端迎来前所未有的紧张时刻,下半年官方释放宽松信号,国央企融资缓解,那么,在此背景下,房企如何保障财务健康,稳定发展?

民生通惠资产管理有限公司投资总监李兆军表示,目前市场存在两荒,一方面是融资方喊缺钱,融资难,钱荒;另一方面是,投资喊优质资产荒,投融资双方需要寻找互信达成共识,房地产行业才能长期稳定发展。李兆军表示,想要达成共识,金融机构要在符合监管要求下,充分考虑自身的安全性、收益性和流动性风险,也要考虑到社会效益和综合效益,企业则需要更多的考虑修复报表,脱虚向实,注入科技、文化等因素。

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民生通惠资产管理有限公司投资总监 李兆军

全国房地产商会联盟副主席、中国房地产数据研究院院长陈晟也表示,政府端对监管资金放松的可能性不太大,所以金融机构是最关键的。对开发商来说,现在拿出好的项目保持自己的稳定性,非常重要。房企一定要活着,而且活到金融机构对房企的融资恢复到全面正常的状态。另外,房企需要迅速给消费者信心,传递资金充足、保正常交付不会烂尾楼等信息。政府、金融、消费者三端资金流入改变之后,房企的资金回流可能就会正常。

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全国房地产商会联盟副主席、中国房地产数据研究院院长 陈晟

不必太担心

实际上,在房地产下行背景下,有企业也受到了大环境的误伤,房地产真实的情况并没有想象的那么糟糕。

陈晟指出,当前,穆迪、标普的评级对有的房企来说存在误伤,金融稳定评级要基于财务指标、规模、政策、项目zsp等因素。陈晟也强调,“我们希望房地产企业要清楚地意识到不要无序扩张、不要脱实向虚。”房企还是要有非常清晰的战略,做好自己的人地钱的定性,坚持做好产品,修炼自己的内功,考虑利润保障赛道,这是每个房地产企业的董事长们尽快需要做的功课。

另外,陈晟表示,如果前30强房企再出一两家全面爆雷的企业,50-100强房企中再出四五家爆雷的企业,就会发生系统风险,然而从监管体系的角度来看,这样的系统风险是不能发生的。“我觉得监管还是希望金融体系是在可控范围之内,出问题的只是个案。”

陈晟认为,我们的房地产不应该再出现系统性风险,因为我们有方法论,而不是根本不知道路在何方。方法论包括处理资产、处理股权、收购合作等。另外,虽然此前说的给民营企业总对总多少亿元的授信额度没人再提,但是城市更新基金利率非常低,可以到3%、4%以下;虽然商业住宅的REITS遥不可期,但是有关园区、长租的REITS很快就会出来,因此,并不是关上一扇门、堵上一扇窗,最后把烟囱也封掉,“我们还是有出路的”。

世纪金源·上海国业霆瑞企业管理有限公司合伙人、董事、总经理朱桢表示,房地产行业从规模上来讲已经是当仁不让的支柱产业,从长久来说不会有太大问题,大家不必太过于担心和纠结。只是,房地产行业在中国的历史并不长,发展模式比较粗放,和其他制造行业比起来,房地产的精细度还不够,行业发展到今天也需要做一些比较大的变革。

朱桢进一步指出,这些变革有很多方向,例如前端变革、内部的管理变革、后端的运营变革等。从前端的融资来看,朱桢举例,目前很多金融行业(的融资形式)还是偏向债权,希望有抵押物,而纯粹主动投资型或者股权型的比较少,这是未来比较好的变革方向。

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世纪金源·上海国业霆瑞企业管理有限公司合伙人、董事、总经理 朱桢

未来的方向有哪些?

未来一段时间,对于房地产来说应该是一个大浪淘沙的时代,那么,未来的变革中有哪些机遇?对于房地产行业的各个主体来说,又应该如何抓住机遇呢?

从机遇的角度来看,朱桢认为,国有企业融资能力较强,融资成本较低,在未来的阶段里可以大量收并购,收并购一些大的集团,甚至几家上市公司都是有可能的。对于一些现金比较充裕的民企来说,也是很好的收并购机会,可以收并购项目和公司。未来对于开发商来说,困境资产的盘活是非常好的机会,因为金融机构自己盘活不良资产,最后实现合理的溢价退出,是有难度的,所以需要有经验的开发公司来进行盘活。另外,细分领域上,例如,双碳主题的绿色节能建筑开发和专业代建等对房企来说也是机会。

朱桢表示,未来,国家在房地产政策导向上不会有太多的改变。此前已经指出22个热点城市,而且国家在整体金融融资方面是总额控制的。另外,因为金融机构很在乎土地的地域性,再好的项目,如果所处的位置不行,最后不一定能做得了很多融资的事情,所以主要的融资活动还是围绕这些热点城市进行,而一些三、四、五线城市慢慢会转变到问市场要资金。

“未来,标准化融资方面的规模会进一步突破。”朱桢预计,今年,REITS、ABS的规模会进一步增大。同时,这对开发商的要求会更高,特别是运营能力,运营能力更强的企业才能有更高收益,自然而然能拿到更便宜的钱,更便宜的钱可以投更好的项目,慢慢的机会就出来了。

李兆军也认为,房地产行业的融资方式在以后会更加多元化,从现有的商业银行、信托等金融机构直接融资,慢慢地向股权、ABS、REITS等多层次融资方式转变,另外,也会有更多的社会资金参与到房地产实体里来。这样的转变将化解金融机构对房地产行业投融资模式过于单一、金融风险过于集中的问题。

朱桢指出,行业要发展,对于房地产行业从业人员来说,一个是控制地价,第二个是如何控制负债率的问题。控制地价方面,目前已看到一些很好的改变,例如前不久杭州第三次集中拍地,政府主动降地价,效果很明显,虽然大家都说没钱,可一旦政府把地价降下来,大家还是都都把钱掏出来拿地。他认为,企业需要加强和政府沟通,另外,在拿地的方式上寻求合理的合作模式,例如城市更新,某种程度上来讲这也是一种比较好的控制地价的方式。降负债方面,政府已经提出“三道红线”,企业也在落实。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁


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