聚焦旧改 | 深圳龙华“旧改四霸之一”龙华商业中心旧改专规获批 ，主导开发方中洲控股已连两年营收下滑

《中洲龙华商业中心旧改》待拆的低矮建筑。  张慧敏摄

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李未来 见习记者 张慧敏 深圳报道

10月下旬，《龙华街道龙华商业中心城市更新单元规划》（下称“规划”）获得审批并原则通过。历时超过16年，因体量大，被称为龙华“旧改四霸之一”的龙华商业中心项目得到了进一步推进，将从前期土地整备阶段进入中期的开发建设阶段。

规划显示，该更新单元用地面积34.62万平方米，拆除用地面积34.33万平方米，其中开发建设用地面积19.56万平方米。规划容积为161.51万平方米，其中住宅90.25万平方米，商业、办公及旅馆业64.33万平方米，地下商业1.35万平方米，公共配套设施5.58万平方米。

中洲控股为该项目的主导开发者，但其近两年营收和利润同比大幅下滑，同时，其存在项目开发缓慢的情况，龙华商业中心旧改项目未来能否及时开发，业内对其仍然存疑。

专规获批

10月21日，深圳市龙华区城市更新和土地整备局发布公告称，《龙华街道龙华商业中心城市更新单元规划》（下称“规划”）获得审批并获得原则通过。

近日，《华夏时报》记者走访了龙华商业中心旧改片区。从龙华地铁站A口出发，沿着龙华人民路南行500米不到，一片破旧的低矮厂房映入眼帘，旧改片区内斑驳的外墙和破碎的玻璃窗与其前方宽阔整洁的道路和后方的崭新的高楼显得格格不入。记者走访发现，旧改片区内的楼房基本已经搬空，而且已经进行封闭处理，标有“中洲龙商”的门口偶有车辆出入。现场没有拆迁和施工的迹象。

龙华区政府官网显示，龙华商业中心城市更新单元项目地处龙华街道，位于建设路和人民路交汇处西南侧。该项目属宝安龙岗两区2004年10月28日以前自行开展的70个旧城旧村改造项目之一，并于2010年转入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划项目》。2012年中洲控股作为投资主体进入该项目。

2020年4月，该项目进入前期土地整理收尾阶段。深圳市中洲龙商置业有限公司（下称“中洲龙商”，深圳市中洲投资控股股份有限公司的下属公司）受邀作为单一来源对龙华商业中心城市更新项目内涉及深圳市龙华牛地埔股份合作公司的集体资产进行谈判。公开资料显示，本次单一来源谈判的集体所有的土地面积为910.95平方米，集体永久性建筑物建筑面积为1341.87平方米，集体临时性建筑物投影面积为25.17平方米。

参与本次谈判的深圳市龙华区自然资源局工作人员告诉《华夏时报》记者，因为规划审批的前提是土地整理要完成，而且该项目约80%的业主都已经与中洲龙商签订拆赔合同，所以中洲龙商本次是受龙华街道的邀请作为单一来源进行谈判。

合一城市更新集团总经理罗宇在接受《华夏时报》记者采访时表示，该项目的商业比例较大，未来商业去化难度较大。记者走访发现，与该项目只有一路之隔的壹方天地巨型商业综合体项目已经在2018年陆续开业，写字楼正在招租。若龙华商业中心未来的商业占比不变，其与壹方天地将形成较为激烈的竞争关系。

连续两年营收下滑

公开资料显示，深圳市中洲投资控股股份有限公司（股票代码：000042.SZ，下称“中洲控股”）以房地产开发为主营业务，其他业务涵盖酒店经营、资产管理、物业管理、商业管理，股权投资等领域。

然而，中洲控股最近的经营情况却不甚乐观。

三季报显示，中洲控股前三季度营业收入为57.07亿元，同比上升50.13%，但是其归属上市公司股东的净利润为9811.8万元，同比下降89.41%。第三季度，中洲控股的盈利能力没有随着市场的整体好转而向好，其归属上市公司股东的净利润为-5716.5千万，同比下降107.90%，归属上市公司股东的扣非经常性损益的净利润为-6461.36万元，同比下降276.80%。

对于前三季度的净利润的同比下滑，中洲控股在业绩预告中表示，上年同期处置香港公司股权，形成投资收益9.34亿元；本期竣工的项目主要是嘉兴花溪地项目、重庆半岛城邦项目、无锡崇悦府项目、惠州同创公寓项目、花溪樾项目，与上年同期竣工结算项目相比，毛利率降低，导致公司报告期内业绩下降。

《华夏时报》记者翻阅年报发现，2018年、2019年中洲控股的营业总收入分别为79.42亿元、72.13亿元，分别同比下滑8.23%、9.18%；盈利能力方面，2018年、2019年中洲控股扣非净利润分别为3.776亿元、89948万元，分别同比下滑32.57%、76.30%。

地产分析师严跃进对《华夏时报》记者表示，作为一家传统的老牌房地产企业，中洲龙商最近几年一直在走下坡路。他认为中州龙商没有抓住房地产新型城市化的发展机会，没有形成较好的扩张。其次，中洲龙商在内部管理方面比较混乱，这对企业的成长和引入投资方面存在负面影响，最后会导致恶性循环。

同时，严跃进还表示，中洲龙商在房地产业务方面仍然存在机会，但是如果要转型，就需要结合十四五规划，在成本低、收益快的行业进行投入。

此外，中洲控股存在项目开发缓慢的情况。《华夏时报》记者翻阅中洲控股2020年半年报发现，其在深圳市笋岗物流园的物流商业项目的开工时间为2014年11月，但截至2020年6月末，其开发进度为10%，累计竣工面积为0平方米。

针对龙华商业中心旧改项目的后续开发，《华夏时报》记者向中洲控股发去了采访提纲，并方取得联系，截止发稿，未收到回复。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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