“蜗居”的尴尬与抑投机的尴尬

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发布时间：2009-12-11 19:36:16

摘要：“蜗居”的尴尬与抑投机的尴尬

本报特约评论员马光远

   从最新的关于房地产业的政策表述看，政府显然对当前房地产市场的走势颇为担忧：一方面是房地产市场发展过快，另一方面是发展出现结构性问题。但对于如何控制脱缰的房价，以及去年出台的刺激楼市的各种优惠政策的去向问题，则只字未提，表态颇为谨慎，想象空间颇大。不过很显然，温总理在中央经济工作会议之前表示要抑制投机性购房绝非无的放矢，暗示了政府对目前的高房价和过度的投机不会坐视无为。
    而国务院常务会议取消营业税优惠和发改委的官方表态，预示着去年以来促进楼市的公共政策“拐点”的正式到来。这种政策“拐点”至少可从三个层面予以解读：
    首先，在理念上回归住房的“消费”而非“投资”的禀赋，这是住房商品化改革以来国家在住房属性问题上的革命性转变。曾几何时，我们受欧美的影响，一直将住房视为一种投资行为，视为一种金融现象，而非普通消费品。因此，在统计CPI的时候，房价并未纳入居民消费价格指数。而这种对房产属性的不正确的界定，在某种程度上助长了房地产的过度投机和泡沫化，更被一部分人用此来为房价与居民收入严重脱节进行辩护。住房既然是投资，那自然和居民收入没有多少关系。而将住房重归消费的范畴，则在房产的供应、房价的水平和调控政策上，必须考虑民众的购买力。因此，住房重归消费，这无疑是和住房商品化足以媲美的理念跃迁和嬗变。
    其次，对于当下屡创历史新高的二手房交易量和失控的问题，管理层首先将之归于二手房市场，继而将之归结于投机性购房导致。而将二手房营业税免除的逻辑意味着：通过增加炒房者的交易成本，课收重税，从而减少炒房者的“换手”周期，抑制投机性行为，从而促使房价回归理性。
    其三，对于畸高的房价与居民收入的严重背离，政府在通过营业税的政策杠杆抑制价格的同时，通过增加“中低价位”和“限价商品房”的供应，解决居民住房的消费问题。
如果从简单的逻辑而言，这种政策的选择的确具有很大的合理性。但如果实事求是分析，今年房地产的非理性繁荣虽然有投机因素的推波助澜，但真正高房价的罪魁祸首恐怕不是投机。今年房地产市场之所以风起云涌，完全是地方政府、开发商和银行“合谋”导演的一部咸鱼翻身的大片。在笔者看来，房地产今年的行情，基本是一种违法行情，房地产目前的泡沫基本上是“违法泡沫”。首先，土地管理部门在土地执法上的“绥靖”，纵容了囤地等土地违法行为；其次，过于宽松的货币政策在房地产领域，不仅表现为一部分资金违法进入房地产市场，更表现为各大银行肆意违背房地产信贷政策，在二套房信贷上严重违法的零首付、利率优惠等成了普遍的潜规则，助长了炒房行为。央视“经济半小时”曾经披露，今年各大行在二套房贷上表现出集体违法的逻辑，有些地方甚至出现了一个人可以按照优惠利率贷款买35套房的壮举；第三，地方政府在土地财政的生存模式下，积极主动配合开发商和炒房者抬高房价。因此，高房价的真正罪魁祸首是土地执法不严，是银行违规信贷，是地方政府积极配合，而在这三重合力下，才有炒房者公然的炒房行为。就此而论，炒房者的投机行为绝非房价上涨的主因，充其量只是房价上涨的帮凶。
    因此，要治理高昂的价格，治本之策应该是严格土地执法，打击囤地，收紧银行二套房贷。事实上对于炒房者而言，其是否投机取决于房价的走势，而绝非交易成本的高低。营业税优惠政策的取消，看起来是在治理高房价，实际上反而引发了房价的疯涨，增加了老百姓的负担。而中国并不悠久的房地产市场的历史也告诉我们，2005年以来房价的失控正是由于二手房市场没有激活，导致供应的减少，才使得开发商在价格上拥有独家的定价权，这个教训，我们一定不能忘记。
    而对于国家发改委提出的要增加中低价位房和限价商品房的供应，听起来很美，但如果细细考量可能性，似乎很令人沮丧。
    首先需要界定的是，发改委提出的“中低价位房和限价商品房”，很显然不是我们之前所言的“保障性住房”的范畴。在目前，中国的保障性住房不外乎廉租房、公共租赁房、经济适用房和一些地方的“两限”房。很显然，在张平的概念里，“中低价位”房也好，“限价房”也好，都是商品房，而非政策性住房。而且，张平并没有明确中低价位和限价的商品房应该由谁来“提供”，是政府还是市场。如果是政府提供，则意味着，政府承担了远比之前“保障性住房”更多的责任。考虑到今年各地政府计划的保障性住房完成情况并不理想，“中低价位”和“限价”的商品房恐怕更是望梅止渴而已。而如果由市场提供，则必须有两个前提：一是必须有“中低价位”的土地，没有低价的面粉，就不可能有低价的面包。但最近的统计数据表明，今年中低价位的土地供应剧减了45%。
    二是必须有比较低的交易成本，即政府的税费。年初开发商和地方政府在这个问题上的争论很激烈，但究竟政府在住房市场上分得的蛋糕有多大，仍然是一笔糊涂账。可见，在土地价格和政府税费难以降低的情况下，要增加“中低价位”和“限价”的商品房难免是一厢情愿之举。
    在笔者看来，管理层在理念上回归住房的消费属性，抑制投机，这个大方向是对的。但要真正贯彻这个理念，恐怕要对以前建立在住房投资消费基础上的公共政策进行全面的纠偏，而不是通过营业税进行隔靴搔痒的调控，更不是在“中低价位房”这些华而不实的思路上下工夫。
    要回归消费，让85%以上的家庭买不起“蜗居”的尴尬情景不再上演，房地产政策必须进行颠覆性的重构。政府应该在尽快推出抑制房价的物业税的同时，进一步降低契税、营业税和各种税费，并形成常规化、制度化的政策体系，降低民众的交易成本，而不是恰恰相反。