降息周期来临房贷族巧缩利率浮动期限

来源：华夏时报

发布时间：2008-10-18 17:41:00

摘要：降息周期来临房贷族巧缩利率浮动期限

降息周期来临房贷族巧缩利率浮动期限

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者马春园北京报道

    2008年9月16日，央行宣布贷款基准利率降低0.27%；10月9日，存贷款基准利率分别下调0.27个百分点。第一次降息，说明加息周期的结束，第二次降息，则表明我国已经进入降息通道。两次降低贷款基准利率，对“房贷族”来说无疑是件令人振奋的消息，不过对于已经贷款买房的购房者来说，想要马上享受降息带来的好处，还不是一件容易的事情。
多数房贷明年浮动利率
    “第一次降低贷款利率的时候，我就打电话咨询银行，我的房贷利息下个月是不是能调低了，结果被告知要等到明年1月1日才能浮动利率。”今年8月份在亦庄购买了一套房子的杨女士告诉记者，“银行那边说合同上面规定了是按年浮动的，所以现在虽然降息了，但今年之内的利息还是没有减少。”杨女士抱怨道：“其实我一开始买房的时候并没有注意是多长时间浮动，现在银行告诉了我才注意到。”
    “现在买房最好不要再采用固定利率还贷，因为已经进入了降息周期，采用浮动利率还贷最好，而且利息调整不确定，浮动利率的期限越短越好。”国内某股份制银行住房信贷部总经理对记者透露，“浮动利率有按年浮动和按季浮动等，但是银行方面一般不会主动给贷款者期限短的浮动利率，合同书上银行一般会填写按年浮动，贷款者不理解不注意到这一方面的话，现在看来就吃亏了。”
    该人士还表示，银行不会在降息后主动让贷款者浮动利率，所以贷款者要通过跟银行谈判来多争取自己的利益。
利率浮动期限越短越好
    招商银行客户经理吴小姐向记者介绍，一般招行房贷的浮动利率期限是按年浮动的，即今年降息要等明年1月1日才能下浮房贷利率。另外，还有一种方式是下次月供时浮动利率，即如果9月份降息，10月份按照以往利率还贷，11月份就可以按照降息后的利率还贷了。
    “银行做房贷一般都是次年才能降低利率的。”伟嘉安捷高级按揭顾问郭良表示，“现在贷款买房，如果款未发放时就降息，即可按照降息后的标准还贷。但是如果款已发放，浮动利率只能等次年。”
    记者了解到，多数银行的贷款利率一般都是以按年浮动为标准的，而众多购房者在上一轮加息周期中还是比较接受按年浮动的方式，不过进入了降息周期，按年浮动就让贷款买房者有些吃亏了。
    也有一些银行在升息的时候推出了按月/按日浮动利息的房贷，这样不少购房者在连续加息后吃了一些亏，但是在降息周期中，浮动期限越短越好，所以按日浮动利息是最为划算的。购房者在签订贷款合同时，一定要看清楚里面的条款，考虑到哪些条款对自己是有利的。
固定利率越快转换越好
    而一些选择了固定利率房贷的购房者在两次降息后都希望将固定利率尽快转换成浮动利率。“固定利率还是越快转换越好。”上述住房信贷部总经理认为。
    招商银行相关人士曾经表示，虽然经过两次降息，但是银行执行的固定利率房贷利率还是比央行的基准利率低，招商银行5年以上固定利率房贷基准利率为7.11%，而下调后的贷款基准利率为7.47%，所以投资者没有必要马上着急将固定利率转换成浮动利率。
    “这对首次贷款买房者并不划算。”一位理财专家向记者指出，“由于购买第一套房的贷款人享有利率下调15%的优惠政策，所以其5年以上的贷款利率是央行基准利率7.47%的85%，即6.35%左右。所以购买第一套住房的投资者尽快将固定利率转换成浮动利率是比较划算的。”
    选择固定利率房贷是为了在加息周期中锁定贷款风险，在利率持续上升时，选择固定利率是比较划算的，但是以目前的经济形势来看，再次步入加息周期的可能性较小，所以固定利率可能较难以跑赢浮动利率。
    记者从银行了解到，由于合同上规定了还贷使用固定利率，所以购房者想要转换成浮动利率通常需要支付一定的违约金，但是如果处在降息周期中，支付违约金将固定利率转换成浮动利率，可以避免以后支付更多的利息。
降息后能省多少利息
    连续两次降低贷款利息，加上年内房价持续下跌，不少人都萌生了购房的念头，郭良告诉记者，虽然降息了但是货币政策还没有松动，房地产企业贷款还是跟以前一样受到限制，所以房价估计在今年内也不会涨上去了。相反在年底可能还会进一步下跌，因为今年房地产企业的计划没有完成，很有可能在年底出现新的一波打折促销活动。而且在今年内可能还会有一次降息。
    降息后“房贷一族”月供少还了多少呢？以贷款买面积是100平米，单价是10000/平米的第一套房为例，商业贷款按揭七成按揭15年按照等额本息还款计算的话，今年降息前需还款总额是1108429.73元，利息是408429.73元，月均还款6157.94元；按照10月9日降息后计算，还款总额是1087197.49元，利息是387197.49元，月均还款6039.99元。每个月比降息前少还117.95元。
    如果用公积金还贷降息前还款总额是1010899.5元，贷款利息是310899.5元，月均还款是5616.11元；降息后还款总额是987235.13元，利息是287235.13元，月均还款5484.64元，每月少还131.47元。