零售巨头中国加速圈地

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 于建平 北京报道

    最近，大型零售商密集的圈地行动，让人有点目不暇接。
    “TESCO（乐购）目前已经确定要在近今年的12月份在辽宁抚顺开出TESCO在东北的第一家购地自建商业购物中心，这也是TESCO在中国开设的第四家购地自建购物中心。”6月26日，TESCO中国的相关负责人对《华夏时报》记者表示，到目前为止，TESCO已签约了十多个购地自建项目，平均每个项目投资额为5亿元。
　　  记者在随后的采访中发现，目前，在中国的涉足商业地产项目的零售企业不仅仅是TESCO一家，包括宜家（IKEA）、新世界、广百股份、王府井、新光百货、上海百联、武商集团、百盛等国内外零售商都不约而同地加速了在中国市场的圈地行动，开始对中国市场新的布局。在金融危机冲击下，众多的国内外零售企业纷纷选择在中国自建物业的投资方式涉足商业地产项目，期望能够获得更加稳定的收入。

购地自建成趋势
    “TESCO购地自建的项目包括上海1处、山东省1处、辽宁省2处。到目前为止，TESCO已签约了十多个购地自建项目。”上述TESCO的相关负责人对记者介绍，“同时，TESCO今年在中国以租赁的形式新开的门店保守预计应该在10家以上，并将在今年下半年陆续开出。”
    “像TESCO这样购地自建购物中心，也属于商业地产项目。就是由自己购地、根据自己的需求设计并进行投资，建立高档的购物中心。这是一种新的业态，也将是零售企业在中国市场发展的一种趋势。”TESCO表示。
　　  据了解，来自瑞典的家具零售商宜家最近在北京也签了15万平方米的土地，用于自建购物中心。同时，为了自建物业，宜家还在无锡购入一块总建筑面积约16万平方米的土地。此外，其还将投资3亿美元，在武汉建宜家购物中心。
     而另一个国际零售商欧尚也投资了3.2亿元，在苏州建设中国第一家购物中心，并且将这种自建购物中心作为欧尚在中国市场的重点发展模式。
    而记者在采访中还了解到，目前，来自韩国最大零售企业新世界麾下的易买得也正在上海筹建中国第一家购物中心。
    “零售巨头们自建物业，目的是将商业地产业务打造成主业，以寻找稳定的收入来源。”业内人士指出。
    
新的利润点
　　  据了解，目前，租赁经营几乎是绝大多数零售商通用的经营方式，而另一个经营方式就是自建物业。而最近国内外零售商频繁圈地的主要原因是看到了中国商业地产的直接收益。
    各大零售商的财报显示，由于受到金融危机的影响，尤其是国外零售商受海外市场的冲击更大，其零售业的业绩并不乐观。资料显示，英国零售巨头TESCO的2008财年净利增长1.7%—21.6亿英镑，创下该公司自1994财年以来的最低收益增幅。
   “由于中国市场是受冲击较小的地区，外资零售巨头为了能在中国获取更多收益，弥补国外市场亏损，其在中国开拓新的收益增长点是大势所趋。”业内人士认为，国内外零售商耗巨资购地建设购物中心，目的就是用丰厚的租金及土地增值获取高额稳定利润。
    “零售商购地自建项目在很多国家是比较成功的经营模式。”上述TESCO相关负责人称，这种模式已经在英国运营得相当成熟，但在中国市场上还处于刚刚起步的阶段。他们希望能够成功把这种模式复制到中国。
    TESCO相关人士还对记者表示，自建购物中心不受租赁物业的限制，可以更好地开拓自己的经营、文化等理念。“比如目前TESCO的一些门店并不完全一样，原因就是受制于具体的物业形态。购地自建就可以使品牌特点更明显，更好地向消费者传递TESCO的购物理念和购物形态。”
    业内人士表示，自建物业具有灵活、方便等优势，还有些仓储式的购物业态，所需的空间比较大，租赁物业很难找到合适的，只能通过自建物业来实现。
    “其实，零售商自建物业，最主要的是看中了物业本身的升值空间，零售商自建购物中心，制造了商圈，由卖场聚集人气后，把租金价格抬高。租金和土地增值才是零售商最大的利润来源。”上述业内人士表示。
    尼尔森公司统计数据表明，沃尔玛每成功进驻一个商业区域，就能使周边的住宅物业平均增值20%—30%，而商铺增值幅度则平均高达50%以上。而拥有商铺出租业务的零售商利润中，大约70%—80%来自于商铺租金。
    
“圈地”的风险
    然而，在自建物业项目的模式渐成趋势，国内外零售企业纷纷入场的时候，其风险也是难以避免的。
    据了解，沃尔玛、家乐福在美国、欧洲等地开业，基本采用购地自建物业方式。但其进入中国后，家乐福一直采用租赁物业扩展；而沃尔玛则与深国投、嘉德置地等投资公司合作建造物业。由于租赁物业现金流更均匀，投资风险更小，这在一定程度上加快了连锁超市扩张的步伐。
　　  “目前，家乐福没有将购地自建项目作为在中国市场的发展方向，还是按照之前的既定方向，在保证质量的同时平稳发展。”家乐福中国区公关总监陈波对记者表示。
    “购地自建购物中心有它发展的优势，但风险也是难以避免的。”业内人士表示，首先，自建物业从选址、建设到运营所需的时间要比租赁物业所需的时间长很多；其次，自建物业所需的资金投入非常大，而且买地、建造的费用很高。由于投入高，回报的周期就比较长，零售商必须有足够大的现金流才能运作。
    “自建物业对于大多数零售企业来说风险很大，因为零售行业的毛利率较低，很多企业根本没有足够的资金自建物业并运营，自建物业巨大的资金压力是很多零售企业难以承受的。零售企业自建物业还是要量力而行，谨慎而行，不能盲目行动。”专家表示。

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