310亿收购中信地产 加速兼并与万科赛跑 巨无霸中海还要买谁

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陈小瑛 深圳报道

在万科重组对象有了眉目，规模即将突飞猛进时，被万科奉为最强竞争对手的中海地产亦再次宣布了一起巨无霸收购事项。

3月14日，中海地产(00688.HK)发布公告称，将以人民币310亿元的总价收购中信股份(00267.HK)旗下中信公司及中信泰富持有的绝大部分住宅业务，总建筑面积约2400万平方米。中海地产将主要通过向中信方面增发股份、同时转让小部分资产支付交易对价。交易完成后，中信将持有中海地产10%股权，成为中海地产的第二大股东。

中海地产有关负责人表示，中海地产未来仍将加速兼并重组步伐，重点是收购央企资产。

中信卖身离场

3月14日，中海地产及中信股份双双发布公告宣布，中信股份同意将若干在中国住宅地产项目中的权益出售予中海，而中海将向中信买方增发股份，并以转让公司旗下资产作为对价。

此次交易的初始代价为人民币310亿元，上下浮动不超过5%作为调整幅度。根据对中信股份的估值，中海将向中信买方以每股27.13港元，发行10.96亿股普通股，占中海现有发行股本的11.11%，合计297.24亿元的价值。同时，中海将向中信转让部分资产对价，价值约为人民币61.5亿元。

3月18日，中海地产主席郝建民对记者表示，如果相关部门走流程等工作顺利，预计交易可以在五六个月之内完成，最保守估计年内肯定是可以完成的。

创立于1986年的中信地产，也运营了30年，截至2014年底，中信地产总资产已超1100亿元人民币，土地储备超2000万平方米。为何以出卖身家收场？

业内人士分析认为，一方面，中信地产的业务萎缩和业绩增长乏力是重要原因。数据显示，2015年上半年，中信地产实现的销售金额只有100亿元，在全国房企销售排行榜中仅排名第34。

另一方面，中信集团旗下房地产及基础设施业务分别有中信地产、中信泰富、中信和业、中信兴业及新香港隧道5家公司。作为中信系地产业务的两个主要平台，中信地产和中信泰富在中信整体上市后都纳入了同一家上市公司——中信股份，但两者并没有解决业务和布局高度重叠的问题。

据中信地产内部人士透露，中信地产内部管理体系较为混乱，仅地产业务就涉及三个平台，包括中信房地产开发有限公司、中信华南（集团）有限公司和中信深圳集团公司。在中信地产升格为中信集团一级子公司之前，中信的地产业务分布在旗下多个子公司平台上。过去几年来，中信地产以中信集团地产业务的身份整合，但进展并不理想。

回顾过去，中信地产最风光的时候还是在10年前，中信华南公司相继在周边的佛山等地大举“造城”开发。2005年，中信集团决定将中信房地产公司降级，并入华南集团管辖。但中信地产业务自2012年开始走向没落。

据安邦集团研究报告分析，中信地产的没落与其早年（2009-2012年）在北京、天津等重点城市通过招拍挂拿下的诸多地王项目运作不顺利有密切关系。

通过这次重组后，中信将更专注发展商业地产，尤其是大型综合项目的开发。中海则进一步巩固自身住宅物业业务。

中海加速并购

此次交易完成后，中信将持有中海约10%股权，成为第二大股东，也在中海的董事会享有一名非执行董事席位；中海第一大股东中国建筑仍将保持51%以上控股地位。

据悉，中海收购中信的物业项目分布在中国内地25个城市，其土地储备总面积约2400万平方米，项目主要位于环渤海、长三角、珠三角及其他区域，大部分项目位于一线及二线城市。

截至2015年底，集团土地储备达4144万平方米。在核心城市的土地拍卖成本越来越高时，中信2400万平方米的土地规模加盟对于中海而言如虎添翼。

中海方面表示，中海通过发行新股及转让部分资产的方式，一次性获得中信股份旗下具规模的房地产开发业务，而不动用公司现金资源，更能提升公司在一二线城市的土地储备。

在今年年初董事会会议上，郝建民就再次对外明确，今年中海将大规模开启兼并重组，重点是收购央企资产。

“央企内部加强整合也是国资委的要求，做大做强龙头企业，将僵尸企业清理出局，是大的整合方向。”某央企高管负责人告诉记者。

中海地产的央企巨无霸重组之路，实际上从2013年就开始启动了，是年中海地产对控股股东中国建筑旗下的房地产业务进行重组，2015年，中海地产母公司中国建筑338亿元资产正式注入中海地产，这也为中海地产带来了1092万平方米的土地储备。

通过这两次央企重组，中海地产的土储瞬间增加了约3500万平方米，为后续的发展又提供了源动力。数据显示，中海地产2015年全年销售1806亿港元，约人民币1500亿元，虽然销售额与万科、恒大等仍有差距，但中海地产的净利润往年总是排在行业第一。

评级机构穆迪指出，通过该交易所获中信股份部分土地储备，外加中海原有土地储备，可拉动中海未来4-5年合约销售额进一步增长，并扩大其市场份额。

与中海有可对比性的龙头房企，仅有万科，从市值来看，一旦完成交易，中海地产的市值将与万科持平。按照中海地产计划以价格27.13港元/股向中信增发10.96亿股新股、占扩大后总股本的10%来计算，中海地产增发后的市值将达2973亿港元(约合人民币2500亿元)，与万科市值仅相差不到人民币200亿元。

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