美国房贷利率走出低谷

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 郑桂兰 北京报道

　　美国人对房贷坏账的恐惧还没有消散。在家庭负债首次出现正增长后，恰逢美国收紧房贷的新规1月10日开始生效。新规要求贷款机构要证明借款人有能力偿还贷款。

　　然而如今房贷政策对美国房地产市场的影响变得不及以前，因为有数据表明，全款购房比例已经从金融危机前的20%升到现在的近60%。中国买家不可小觑，已成为美国楼市的第二大外国买家，而且近七成为全额现金买房。去美国买房在中国正在逐渐变得普遍。所以，即便房贷有所收紧，美国房地产的价格仍可能继续缓慢走高，尤其学校集中的区域。

　　无疑，房贷新政对贷款利率的影响可能比房屋价格更大。2014年QE已经进入削减通道，就算美联储能稳定住短期利率，长期利率也不可避免地要继续上扬。房贷利率主要都是15年至30年的长期利率，就算房贷新规没有使贷款变得困难，也会使房贷变得更贵。

房价走高利率也涨

　　美国房价在2013年全年都是逐步上涨的，这个不断上涨的数据也被看做是经济复苏的佐证。2013年12月底公布的当年10月的房价数据显示，20座大城市房价指数同比增长了13.6%，这是2006年2月以来最大的增幅，9月该数据的增长值是13.3%。

　　根据标普凯斯席勒（S&P/CS）数据，2013年10月对9月的房价环比上涨得并不多，为0.2%，是当年2月以来的最低增幅。9月环比8月的数据是0.7%。20座城市里，涨幅最高的是赌城拉斯维加斯；位列第二的是旧金山，上涨24.6%。

　　随着美国房价的走高，美国的房贷利率也缓慢升高，在去年5月份美联储首次透露想缩减QE时，长期房贷利率的上涨变得更加明显，30年抵押贷款利率达到4.5%。该30年房贷平均利率在2012年6月份时大约在3.75%左右。

　　惠誉认为，经济在逐渐复苏，2014年利率将持续走高。惠誉的研究报告显示，“当前利率已较2012年11月历史低点高出1%，但长期看，依然处于历史底部。过去20年中，30年期固定利率住房抵押贷款均值为6.4%；若剔除危机后的低利率年份，该均值为7.0%。”

　　房价的上涨和利率的上升必然在一定程度上抑制房屋的成交量，去年11月的房屋成交数据也显示了这一点。2013年11月美国成屋销售总数年化490万户，小于市场预期的520万户，这是成屋销售连续第三个月环比下滑，销售量创一年来的新低。而且，去年11月的这个数据是成屋销售近30个月以来的第一次同比下滑。

　　对于这个首次同比下滑的数据，业内有不同的看法，有经济学家认为，销售数据受到房贷利率上升和房价上涨的影响，同时存货下降和收紧房贷的政策都导致了销售下滑。但Calculated Risk公司的Bill Mcbride指出，成屋销售下滑主要是不良房屋销售的下滑造成的，正常房屋的销售还是在转好。

全款比例大幅提高

　　美国房地产市场有很多方面的数据，其中一次性付款比例的显著提高值得注意。

　　根据高盛的报告，美国在金融危机之前购房时一次性付款的比例为20%左右，现在已经涨到60%左右了。一次性全款购房总让人和投机性联系在一起，同时中国买家也渐成一股力量。据全美房地产经纪人协会的最新报告称，到2013年3月底之前的一年里，中国人在美购房总价值达123亿美元，仅次于加拿大，是美国房市的第二大外国买家，其中70%的买家为现金支付。

　　2013年的这个数据可能还要高，因为去美国买房的中国买家正在变得更普遍。来自哈尔滨市的李女士是一位科研工作者，由于去美国做过访问学者而对美国有所了解，她为了方便孩子在美就读，已经卖掉自己在国内的房产，在美国购买了两套公寓，这两个公寓都在亚特兰大市相邻的大学城附近，既能实现孩子的居住需求，还能较容易地向外出租。

　　据李女士介绍，她购买的公寓大约60万元人民币一套，出租的价格每月在5000元人民币左右，大约十几年就能收回购房成本，这个时间比国内要短，所以自己觉得虽然美国房价已经有所上涨，但购房仍然是合适的。她的购房就是最典型的全款、现金购买。据了解，她是通过多个亲友的账户向其美国账户汇款来实现将国内卖房款转到美国。

　　学校比较多的区域确实体现出更多的房价上涨，惠誉关于加利福尼亚州的房产市场分析报告指出，加州的湾区就出现了较多的投机购房，使得该区房价产生泡沫。“全款买房比例激增，通常全款买房的投机性成分极高。越来越多的证据表明，投机性购买是导致湾区房价迅速上涨的原因。近一年来，短期买卖炒房的现象日渐明显。”

新规或推升利率

　　中国买家对美国房价的认可透着乐观，这主要是和中国大城市房价相对比形成的。但美国国内对金融危机中的房价崩盘还是心有余悸——来自房贷的坏账加上无限的资产证券化导致了金融危机。在房价上涨、家庭负债首次出现正增长之际，美国消费者金融保护局在Dodd-rank法案的要求下，出台了美国房贷市场的新规，新规要求贷款方要证实借款方确实可以偿还房贷。为了证明这一点，贷款机构要考虑一系列因素，如借款人收入、借款人已有负债和信用记录等。相应的贷款流程也跟着发生了改变，贷款时间可能面临延迟。

　　这个新规已经在1月10日正式生效，新年刚过，收紧房贷的政策就出台了，对2014年房地产市场的复苏必然产生影响，这是美国政府部门不得不考虑的问题。在这个规定的草案公布时，最直接相关的贷款银行和房屋公司都反馈了意见，认为改革过于严格，称这会迫使贷款机构只能将钱贷给信用状况极好的人，可能危害房地产市场刚刚起来的复苏。

　　显然，这个问题提到了政府最关切的方面，美国政府还是要保护逐渐复苏的经济，这一点从美联储的小心翼翼也能看得出来。任何公共管理政策，都要避免伤害还比较弱小的经济复苏。随后，监管机构也放宽了法规要求，业内的悲观预期也有所缓解。在生效版的房贷新规中，改革前几年，任何房利美、房地美所涉及业务的贷款都属于合格房屋贷款。于是美国消费者金融保护局的分析师Peter Carroll表示，在可预见的未来，市场上约95%的贷款都是合格房屋贷款。

　　95%这个比例显然足够消除市场的恐慌。新规留下的影响短期主要在发放贷款的流程上，借款方和贷款方都要准备更多的文件，来证明有能力偿还贷款。

　　然而，即便这个新规对收紧贷款的作用并不巨大，但也会加重长期房贷利率进一步上涨的预期。在QE已经开始每月缩减100亿美元债券购买的情况下，利率上涨是未来唯一的趋势。即便美联储能够成功地稳定短期利率，使其依旧在很低的水平，长期利率也会不可避免地逐渐上涨。这个趋势事实上从去年5月已经开始了，在QE缩减已经行动起来之后，只能越来越明显。

　　德意志银行经济学家Joe LaVorgna在接受美国财经媒体《Business Insider》关于2013年最重要的一张图的询问时表示，最重要的是10年期国债收益率那张曲线图。该曲线图显示，这一代表长期利率的曲线已经体现出上涨。“利率走向别无选择，一定上升。”Joe LaVorgna说。

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