警惕楼市的“输出效应”

    从近几个月数据看，中国整体楼市仍在升温，但也有局部地区已现凉意。展望未来，中国楼市是继续升腾呢还是会突然掉头向下甚至陷于崩盘，从国际国内环境来看，应该说两种可能性都存在，但笔者以为此时此刻更多考虑风险也许是明智的。
    所谓“金九银十”，按往常，这是房地产市场成交最火热的季节。可在温州，房价早已不再像这座城市的名字那样温暖。在房价连续下跌两年之后，许多此前爆炒到高位的房价已近腰斩。8月以来，温州市场不断曝出一定数量的断供商品房，数目甚至达到15000套之多。当温州人发现手中房子市值还抵不上所欠银行的债务时，断供就是不得已的选择。由此，许多炒房客已弃房逃生，上万套住房或被银行收回。
    温州当地金融数据也显示，断供并非房价腰斩的主要原因，经营者资金链断裂才是导火索。另据测算，由借款人资金链断裂形成的不良房屋抵押贷款约为23.74亿元，占全部房屋不良贷款总额的46.14%。温州房地产危机，不单单是房地产投资过热的问题，它只是当地民间金融危机的一个方面。除此以外，当前的温州还面临民营经济危机、高利贷泡沫危机。无独有偶，鄂尔多斯也正经历着大面积房产空置，全民财富泡沫化的重殇。
    目前看，在中国房地产价格版图上，温州、鄂尔多斯是两个点，其他城市房产价格则仍处高位。国家统计局最新数据显示，70个大中城市中新建商品住宅价格同比上涨的城市有69个，仅温州同比下跌2.3%。不过涨幅较高的城市，主要是一线城市和个别二三线城市，而且涨幅也呈现梯度递减。一线城市新建商品住宅价格同比上涨在18%－20%之间，天津等31个二线城市同比上涨大都在7%-10%之间，唐山等35个三线城市同比平均上涨6%左右。中国房地产市场是不是仍高枕无忧？从宏观环境看，非但不是，甚至还有楼市泡沫破灭的风险。
    不妨看一组数据。二季度以后，房地产各项重要指标增速已呈现逐月回落的态势，这或许是房价见顶的特征。我们来看房地产开发投资，这项数据实际在今年一二月份已达到增速的最大值22.8%，平稳了一段时间后，到8月份它跌破了20%。这说明开发商对未来其实已有所警惕，并没有顺着竿子一路上爬。所以说，今年的房地产投资并不是逐渐升高，实际上是在回落，开发商的心理开始变淡。
    最近，海外盛传第二次亚洲金融危机或将来临，从中国经济以及房地产市场目前面临着的三大风险来看，这可能并非空穴来风：美元回流可能引发的经济周期性风险；中国经济内在的结构性风险正引发结构性危机，尤其是实体经济不振凸显传统增长模式已走到尽头；全面改革压力引发的社会震荡、资本外流等制度性风险。
    另外，有数据显示，我国空置住房总面积接近60亿平方米，空置住房达到6800万套。另据不完全估计，我国城镇商品房存量已经超过240亿平方米。据此测算，我国城镇住宅空置率将达到25%，远远超过国际合理的5%到10%的区间。过去，我们一直强调房子是消费品，国家也试图通过房地产市场宏观调控，来抑制房地产市场过热的投资需求，但结果都不尽如人意。事实上，随着价格的高涨，房子正在和翡翠、黄金一样，投资属性越来越强。楼价和任何商品价格一样，都不可能无节制地持续上涨。如果超越市场现状，过度透支楼盘未来的升值空间，必然会造成房地产市场泡沫的增加甚至破裂。
    与房屋过度投资引起的高空置率、泡沫化对应的是，国内还出现了房地产资金外流，向海外置业投资的“输出效应”。在最近的北京秋季房展上，海外参展项目达260项，超过参展项目总数的一半。另据中国海外投资联合会新近公布的数据，2012年以来，中国内地开发商在海外的房地产项目，总规模超过百亿美元。未来预计，中国个人投资者将有1.1万亿元人民币投向海外置业领域。
    房地产市场“输出效应”的出现，不禁让人回想起20年前日本的状况。1985年到1990年，日本经过了5年房价的疯狂上涨。到1991年左右，日本国内炒房人赚足钱之后，就开始向海外扩张。加上当时日元的升值，他们就到美国买房子，这甚至让美国人惊呼，日本人准备买下整个美国。但最后的结果众所周知，日本房地产泡沫破灭，经济经历了长期的萧条。笔者不希望中国成为下一个日本，为此就一定要未雨绸缪。警惕潜在的第二次亚洲金融危机，倒逼改革并启动2008年停顿了的结构调整，从而加快中国经济的转型，所谓“不破不立，不塞不行”，未尝不是一件好事。期待风险过后，中国经济能坚实前行！
（作者为北京科技大学经济管理学院教授）