从万达看“中国梦”以及未来大势

　　谁都清楚，中国已走到了一个关键的十字路口，经济必须转型，国家也面临转型。中国经济必须在未来十年跨越“中等收入陷阱”，跃入高收入国家的行列，整个国家也需要完成全面转型。“中国梦”能不能实现，就在现在开始的未来十年。

　　怎么办？唯有创新一途。这既包括政府的战略、制度与政策创新，也包括企业的创新。最近我特别关注创新尤其是企业创新，试图从中找到中国经济的答案以及找出中国未来的道路来。在我所关注的企业中，既有像“袜云馆”这样的80后的新锐创新企业，也有像方太这样的专业家电类中小企业，还有像万达这样的商业帝国。

　　他们都是民营企业，没有国家支持，没有法定垄断的饭吃，只能靠草根性的打拼以及创新来赢取未来。但唯有他们代表着中国经济的活力，民营企业家在努力，中国就有希望；民企有明天，中国就有明天！

　　就在我写此文的昨天（4月21号），“袜云馆”馆主朱澄刚刚在北京798艺术社区推出了史上最强的两双袜子：一双不会掉线，可以满足女性十大刚需的丝袜；一双能够防臭，可以满足男性三大刚需黑袜。我观察整个新品发布现场，人潮鼎沸，如同苹果新品发布会一样，充满了那种创新独有的震撼与活力。朱澄，一个以3000元开始创业的80后帅气男生，正试图以“泡泡兵”的精神，整合全球袜业资源，颠覆袜子产业，书写他个人的“中国梦”。

　　方太，中国高端厨电的领导者。2008年，我出任方太的战略顾问，当时中国经济正面临全球金融危机寒流的侵袭，方太确立的应对战略是：成为行业领跑者和市场定价者，以创新突破宏观形势重围。好比熊来了，但你是森林中跑得最快的猎人，那你还怕什么呢？这些年下来，方太真的做到了，她已经傲然领先于所有的国内外同侪。就在上个月，方太发布了最新的油烟机，并推出全球领先尤其适合中国厨房的洗碗机，再次震撼了业界。方太掌门人茅忠群则誓言：要从做一家受人尊敬的企业进一步迈向做一家伟大的企业。

　　中国企业都如此有声有势，中华大地新一波转型和创新热潮方兴未艾。中国民企NO.1，全球商业地产第一的万达又在做什么呢？

　　最近，我读到了王健林在深交所“创业家思想汇”的一个发言，很受震撼。如果王健林的想法实现，万达将又实现又一次转型，而且是革命性的转型。万达，将成为全球有重要影响力的中国跨国企业。

　　众所周知，万达，既是全球最大的不动产企业，也是中国最大的文化企业、最大的连锁百货企业、最大的五星级酒店投资和管理企业，还涉足院线、收藏、足球、金融、互联网、旅游度假等。然而，当中国房地产退潮时，基于商业地产起家的万达将何去何从？

　　万达的策略是：自我颠覆，不惜寻求革命性的转型，来创造新的未来。具体构想是，改变以往房地产发展的思路，未来建万达广场，主要让别人作硬性投钱，而万达改做软性服务，包括选址、规划、设计、建造、招商、运营、管理等，万达和投资方按35:65分成。

　　王健林将此模式称之为“轻资产模式”，万达将以此轻装上阵，几乎是无风险、快速滚动发展。

　　万达说到做到，2016年新开业的50个万达广场中，预计将会有20—21家属于“轻资产模式”，而万达广场整个开业的数量将因此提升一倍。这样的速度，宛如大象跳舞，令人赞叹！

　　截止到2014年，万达已开业的万达广场109个，企业规模2500亿人民币。万达的目标是，五年之内也就是2020年，万达广场要超过400家，争取达到1000家，其中“轻资产模式”的物业管理面积占比要超过50%，公司三分之二以上的利润要来自于租赁服务。

　　这意味着万达将从一家商业房地产驱动的企业，在五年内转型成为一家服务驱动甚至是高科技服务驱动的服务企业。到时，万达可以从房地产企业的名单上去掉，万达将华丽转型为一家商业服务公司。

　　在此基础上，万达的企业规模可攀升到1000亿美元即超过6000亿人民币，并在海外扩张的基础上成长为一流跨国企业。这，恐怕不仅超出了多数中国房地产企业的想像，甚至超出了多数中国民营企业的想像。

　　有愿景的人才能做领袖，有想象力才能持续成功！王健林的愿景和想象力都是惊人的。

　　万达此举，从消极的角度讲，是可以避开中国国内地产景气周期的消退。五年内，万达将不再是一家房地产商，那么房地产的潮涨潮落，牛去熊来又与万达何干？从积极的角度讲，是正好对接中国国内消费景气与产业周期的上升，可以战略性地快速占领未来中国井喷式的消费市场份额，同时让万达向文化、高科技、金融、服务业等附加价值更高的产业形态转型。如此，才算在中国经济转型期满满地抓住了新的战略机遇。

　　万达2013年核心净利润130亿元，2014年核心净利润148亿元；2015年预计170-180亿；到2020年核心净利润300-400亿，如果三分之二来自租金利润，意味着2020年租金达到200多亿，按香港同类公司的市盈率20倍计算，万达届时的商业市值将达到4000亿！王健林的战略构想让人看到再造一个辉煌万达的宏伟愿景。

　　万达能不能做到？从王健林的谈话中可以看到，万达的转型其实早就开始了，例如万达在文化旅游上的突破，万达在制度创新与管理创新上的突破，在信息化应用与现代金融上的突破，还有万达在整合海内外各类资源上的能力构建，所有这些都是万达转型的坚实支撑。

　　还有就是大家都知道，王健林一向以作风硬朗，说一不二、说到做到著称，万达的团队则以能打硬仗、高效高质著称！因此，对于万达的第四次转型，实在有理由乐观待成。

　　追溯中国商业地产的发展，已经历四个阶段，从第一代街铺到第二代百货商业，再到第三代专业市场以及第四代城市综合体商业地产，发展迅速但也蕴含危机。未来的中国商业地产模式必须创新与突破。当万达“轻资产模式”提出后，我们可以看到，未来将出现差异化并存的若干种不同模式：

　　（1）开发租赁模式。这也是传统的商业地产开发模式，主导者是开发商，其通过买地、建设、招商、租赁或者销售来获取投资回报。但真正的利益来自地方政府土地优惠带来的差价与升值收益。这种模式未来在一二线城市将很难实现，在中西部地区的三四线城市仍有机会。

　　（2）零售嫁接模式。零售嫁接模式主要是以传统百货商业的转型发展为主，传统百货曾经是商业地产开发企业的主要招商对象。但是，近年来节节上涨的租金、同质化竞争导致的利润下滑以及商业坪效持续下降，迫使百货企业不得不另谋出路。百货企业在与商业地产开发企业合作中发现商业与地产结合的资本杠杆原理后，纷纷投身于 自主开发领域。

　　（3）渠道整合模式。渠道整合商扮演着“二房东”的角色，他们对物业整体租赁后进行包装、统一品牌，然后分租提点。渠道商能消化大量的物业经营面积，因此在百货时代，渠道商业成了招商的主力对象。然而，随着商业地 产发展成熟以及渠道商的现金流日益充足，渠道商转而利用渠道优势与现金流产生的资本杠杆优势自身来发展商业地产获利。

　　（4）渠道垄断模式。商业地产开发者选择从商业渠道“垄断”入手，利用资金优势直接代理国际一二线品牌，从而控制高端品牌在中国的发展渠道，为自己的商业发展奠定了核心竞争力。如娃哈哈在杭州钱江投资的第一个购物中心WAOW PLAZA广场就是如此。

　　（5）特色经营模式。特色经营模式主打差异化经营道路，引导消费发展到感性消费，最终形成体验式消费的商业模式。这种模式由第四代城市综合体的基础上延伸出来，可称为四代半商业。第四代城市综合体的开发不是每个开发企业都能够开发的，其资金的沉淀与运营的难度蕴涵了巨大的不可测风险。

　　（6）资产管理模式：作为泛金融类产品，商业地产的“投融管退”四个环节构成一个完整闭环，每一环都少不了资本的身影。在西方，四个环节相对分工、分开又彼此合作非常普遍，但在传统中国商业地产模式中，资本仅在企业内部循环，商业地产也仅有三种主要经营模式，即完全出售、混和持有、完全持有，现在万达的“轻资产模式”将进入商业地产中最丰富的价值链部分，并打破传统，与西方对接，引领中国商业地产的新的发展模式和潮流。

　　万达的“轻资产模式”堪称最先进的商业模式，代表着业内最新的探索和突破，势必引领业界新潮，但模仿者又很难超越。

　　鸡蛋从外向里破叫灭亡，从里向外破则是新生。成功者最难的是不断创新，持续成功，因为这意味着自我否定、自我超越，其实是对骄傲自满的人性挑战，因此是非常困难的一件事。所以管理学上才有“总裁生命周期”的说法，表征一个将企业带向成功的领导人最终却因为固步自封、墨守陈规而将企业引向了失败。

　　但我惊喜地看到，中国的一代企业家不仅敢做敢为，勇于创新、善于创新，而且开始用互联网思想打破企业家创新引领的宿命。例如，马化腾用微信颠覆了自家独步江湖、非常成功的QQ，赢来更大成功！但马化腾也坦承，如果竞争对手推出微信，腾迅就将危如累卵！万达也是这样，自己颠覆自己，业已经历数次转型，从地产走向商业地产，从国内走向国际，从房地产走向文化旅游，如今再革自己全球商业地产老大的命，以创新转向服务、信息和金融业的新的未来。

　　创新，对于下行的中国经济，实在是最强而有力的支撑力量。当前的中国经济形势很难称得上良好。官方公布的2015年一季度的GDP增速是7%，已是近六年来最低。实际增长或许更低！但当前的经济形势也很难用“危机”来形容。以房地产——重化工业为代表的旧增长模式业已退潮，但现代服务业和新兴产业甚至于新一轮创新热潮正在崛起。2014 年第三产业增加值比重为 48.2%，超过二产 5.6 个百分点。最终消费对经济增长的贡献率超过 50%，比资本形成总额贡献率高 2.6 个百分点，成为当前经济增长的最大驱动力。由于产业转型，单位 GDP 对就业吸纳能力提升， 2014 年城镇新增就业 1322 万人。

　　如果中国有万达、方太、袜云馆等一大批的优秀民营企业创新的引领和驱动，那么，5%的优质增长实际要比旧的劣质的8%的增长还好。那我们又有什么可担心的呢？

　　有企业家们的创新，再加上顶层设计与宏观制度的的创新，中国经济才真正有可能进入“新常态”，也才有可能跨越“中等收入陷阱”，“中国梦”也才有真正实现的可能。

　　但王健林志不在小，从他的谈话中，他的思想早已走向了全球布局与全球影响。如此我更加相信一句话：过去三十年主要是世界影响中国，而未来三十年越来越多的将是中国影响世界！

　　你信吗？梦想创造未来，相信成就未来。