两房伤疤被遗忘

    近期两党合作在华盛顿并不常见。然而，有一件事似乎正在其间达成共识——逐步结束“房利美”和“房地美”两家公司，并创建一个新的抵押贷款融资体系，让政府在其中占较小的比重。甚至连美国总统奥巴马也认同此事——8月6日在凤凰城，他呼吁逐步废除这两个美国政府资助的企业，并设立一个由联邦保险公司支撑的新体系取而代之，而“私人贷款应该成为该体系中的支柱”。
    今年夏天，国会两院都提出了新的抵押贷款立法。参议院中，田纳西州的共和党人鲍勃·考克和弗吉尼亚州的民主党人马克·华纳联合倡议，执行住房金融改革和纳税人保护法案。众议院中，得克萨斯州的共和党人、金融服务委员会主席杰布·亨萨林提交了保护美国纳税人和房主的法案。
    然而，伦敦金融监管机构的一位顾问欧娜·麦克唐纳德，对美国国会起草新的立法提出了一些建议。“美国要小心不要重蹈‘房利美’和‘房地美’的覆辙。”麦克唐纳德是前英国国会议员，并任英国金融服务管理局主管。
    麦克唐纳德提醒，从两个机构谨慎承贷失败中得到的教训可能已经被淡忘。她担心联邦监管机构在他们的新法规中留下空子，让一切重蹈覆辙。她还担心，立法提议将再度引发五年前那种几乎拖垮抵押贷款行业的道德风险。她提道，例如，消费者金融保护机构仍然在错误的观点下运作，他们仍认为，次级贷款几乎完全根据借款人支付的利率水平来确定。不过，她补充说，根据借款人的信用评分、偿还能力和首付多少等，能够更准确地定义次级抵押贷款。
    根据多德-弗兰克华尔街改革和消费者保护法，标准抵押贷款需要首付20%。但是，麦克唐纳德担心监管部门为一些规定放宽政策，如可能会允许贷款与价值比非常高的放贷，该比率可能高达100%。她认为，华盛顿在支持一些令人不安的提案条款，例如呼吁联邦政府担任抵押担保证券的再保险机构。这样的提议在国会和奥巴马政府中得到相当大的支持。
    麦克唐纳德担心，随着时间的推移，政府作为再保险机构可能会产生跟房利美和房地美相同的情况，逐渐降低贷款标准。新体系的成功与否将取决于能否一直以谨慎的方式承贷，且联邦按揭保险公司是否已预留了足够的储备以应对房地产危机。
    麦克唐纳德指出，只需要看看联邦住房管理局的互助抵押贷款保险基金，就可以了解联邦按揭保险公司是如何失败的。由美国国会设立的互助抵押贷款保险基金维持2%的储备或缓冲金，以弥补担保联邦住房管理局贷款造成的亏损。该机构对其支持的贷款100%信任，并且付款方式是由保费加上贷款或者预先支付。基金中2%的储备现已被全部用尽，而联邦住房管理局正面临着纳税人的救助。
    作为抵押贷款保险商，担心伴随着道德风险可能产生新的联邦政府的角色，因此亨萨林呼吁，在未来房利美和房地美结束之后，可以为证券化抵押贷款建立一个完整的私人体系。在他提出的立法中，政府将不会担保私人发行的抵押贷款支持证券。
    （美国《机构投资者》、机构投资者在线独家授予中文版权；本报实习记者 戴梦编译）