新世界关联公司融资饥渴

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘力图 香港、广州报道

    作为新世界系关联公司之一的利福国际（01212.HK）近日宣布，将继续申请分拆公司的地产板块业务并于香港联交所主板独立上市。然而，就在一个月前，利福国际分拆地产业务上市的计划，疑因地产业务含量不足，遭到港交所上市委员会拒绝。
    以零售业为主业的利福国际之所以执着于分拆地产板块上市，香港地产界业内人士认为，与其主席新世界地产掌舵者郑裕彤近年来频频分拆持有型物业上市的动作有关，意在快速套现且增加新世界系的融资能力。
融资路径
    对于港交所上市委员会拒绝其上市申请，利福国际提出了异议，认为其拒绝的原因并无理据，并于近日要求港交所复核其上市申请。利福国际表示，分拆上市计划符合该公司优化营运效率和资产基础的策略。
    利福国际于9个月前突然启动分拆地产板块的上市申请。某香港投资银行地产业务人士分析，利福国际主营业务为百货零售业，此前其年报并没有体现地产业务。
    而这也成为港交所上市委员会拒绝利福国际上市计划的主要理由。港交所上市委员会认为，利福国际本身是百货股，其地产业务的性质存有疑点，并没有足够的地产业务可分拆出来。
    “这一直是近年来众多港资上市企业借道房地产融资的华丽变身法。”香港某知名房企融资部门人士向记者透露，其所在房企曾操作过类似的业务，惯有的手法是将百货、酒店、娱乐业等资产剥离，其租金收入将作为房地产业务的主要资产，即市场上统称的“收租地产股”。与此同时，出租店铺所在的房地产项目以及出售项目收益也作为上市房企的另一部分资产。
    利福国际撬动分拆房地产板块上市的筹码，正与上述人士口中的“资产”相似。
    据悉，利福国际表明不会将已做百货店的地产项目分拆上市，市场人士认为此举意在保证该公司的自有资产和收入结构。
    利福国际的财务报表显示，公司曾出售项目沈阳市一在建商业投资物业90%股权以及天津商场，作价分别为5.4亿元及5.45亿元人民币，获利5700万及6000万港元。
    此外，借助开办百货公司，利福国际在2001年买下了香港繁华商业区铜锣湾的Sogo建筑物。该公司在上海、青岛、哈尔滨也有类似的商业物业。
    “这些资产能否令人信服并不重要，重要的是借助百货形态组建的物业资产，利福国际已经壮大了其地产板块的潜力，一旦获得投资者的认可，募资融资并不是难题。”上述投行人士表示，“分拆后通过挂牌上市，该公司仅动用18%的资产，便可以组建融资平台，撬动巨大的融资资金。”
分拆上市再造血
    多位香港业内人士均认为，利福国际仅是新世界系分拆上市的一个缩影。
    作为零售营运商，利福国际在香港及内地专门经营中高档百货店，其中包括崇光及久光两大零售品牌。而利福国际的主席兼非执行董事正是香港新世界发展有限公司及周大福珠宝金行有限公司的掌舵者郑裕彤，其子郑家纯也为利福国际的非执行董事。
    而郑裕彤家族掌管的新世界发展也在今年启动了分拆酒店资产单独上市的计划。目前，新世界发展已确定，将分拆新世界发展旗下三间酒店的权益，并透过新世界酒店投资集团以股份合订单位形式单独上市。
    事实上，有统计显示，新世界旗下在中国内地进行物业发展及投资的房地产控股公司新世界中国（00917.HK）去年已融资百亿港元。记者了解到，拥有2700万平方米土地储备的新世界中国，超过七成的住宅楼面面积是来自内地的二三线城市，这些城市的销售虽然可以提高公司的毛利率，但销售速度有减缓趋势。同时，由于在全国范围内进行商业地产投资所需的长期资金投入模式，致使新世界中国难以摆脱资金回笼较慢的困境。
    但是有分析称，根据新世界中国2012年财报显示，当年手握着近133亿港元的新世界中国，并非出于资金困难才进行融资，而是重点发展商业地产需要更多资金支持。
    “主要还是扩展融资平台，将资产值进一步变大。”一位新世界公司的人士向记者透露，新世界酒店投资招股、挂牌成功后，郑裕彤家族的新世界集团和周大福将可共持有超过50%已发行股份合订单位，是一种能够快速套现资产的方法，郑氏的资产规模大增，且融资能力也会有较大的提高。
    上述新世界公司人士向记者透露，受到香港负利率环境、内地资金涌入、全球热钱周转等因素的影响，香港的商业地产出现了大幅度的增值，像酒店这样的“收租股”股价上涨幅度较大。
    政府提供的数据显示，2008年初至今，香港住宅物业价格上升了120%，商业物业涨幅也达90%。因此，香港多家房企今年以来陆续分拆酒店、写字楼等上市，寻求新机会。