京每平米20万元别墅陷困境

    从北京市区到通州的通燕高速宋庄出口南行，崎岖不平的道路上大型卡车来来往往，扬起大片灰尘，道路两边随处可见小餐馆和小店铺。沿宋庄出口南行800米，即到达“运河岸上的院子”项目大门，在这里，赫然可见“中国第一墅”的宣传语。与周边杂乱的环境相比，这个高端别墅显得有些格格不入。
    今年7月，该项目12栋墅王产品高调亮相，无论是每平方米近20万元的单价，还是每栋价值3亿元的总价，都刷新了北京最贵豪宅的纪录。
    提起“运河岸上的院子”的销售状况，一位长期居住在此的业内人士告诉《华夏时报》记者，这个2004年就已经开卖的别墅项目，到现在还有近1/3的房子没有售完。
    天价豪宅的前世今生
    “其实这12栋墅王我们2008、2009年的时候就已经陆续开始推出，只是今年7月份又重新做了市场推广。”该项目一位销售人员向本报记者表示。
    2002年，作为一家来自福建的企业，开发商泰禾集团首次进京便拿到了该项目550亩的土地。
    “运河岸上的院子”始建于2004年，一期采用的是新中式现代派风格。2004年101套别墅入市销售，开盘售价为2000美元/平方米，销售情况称不上很理想。
    与成交背道而驰的是，其价格一路飙升。2009年，伴随着房地产市场形势的一片大好，该项目趁势推出了新一期名为“泰禾红御”的产品。2009年年底，该项目以7万元/平方米的单价入市，两个月后，其单价突破了8万元。今年7月，12栋墅王产品再次高调亮相，价格高达近20万元/平方米，将北京其他区域的别墅价格远远抛在身后。
    “目前我们将欧式别墅命名为‘泰禾红御’，中式产品还叫‘运河岸上的院子’。”对于如何区分目前一个项目的两个案名，上述销售人员如此解释。
    公开信息显示，开发商泰禾集团一直宣称其产品绝无仅有，项目因此有着无可比拟的优势。尤其是12栋墅王产品全部是单独设计、定制和精装交付，每个细节甚至都是独一份。”“他们认为，中国显性与隐性富豪大有人在，销售应该不成问题。”一位不愿透露姓名的业内人士表示。
    记者在采访过程中了解到，目前该项目整体售价在2800万元-3亿元/套之间不等。在销售价格一路攀升的过程中，实际成交量似乎并未按照开发商预期的那样，与此保持一致的步伐，而是处于比较尴尬的境地。
    公开数据显示，在该项目共有的208套房源中，当记者询问目前有多少产品在销售时，该项目销售人员称：“除12栋墅王已消化2套外，其余的独栋别墅还有60多套。”销售人员进一步表示，12套墅王产品包括6套欧式别墅和6套中式别墅，现在已经销售出去的是2套欧式别墅。由此推算，该项目自2004年开盘至今，仍有70套左右别墅在售，占总房源的1/3。
    对于今年7月份重新高调亮相的墅王产品，一位销售人员私下向记者坦言，“每栋动辄2亿元以上，确实不是很好卖。”
    位置不适合做别墅？
    本报记者在实地走访时获悉，这个对外宣称是“定制精装院落”的产品，即便是销售价格如此之高，而除12栋墅王产品会对内部进行精装外，开发商所提供的精装部分的确只是针对院落，其他别墅产品交付的都是毛坯房。
    “一套房子内部装修下来需要400万到500万元，你可以交给我们帮你装修，只是装修费用需要客户自己支付。”一位销售员向记者表示。
    而对于该项目销售“曲高和寡”的状态，伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，除价格因素外，其实该项目所处的区域并不适合做特别高端的别墅项目。
    “由于该项目地处通州区潞城镇，除道路交通极为不便外，目前包括医院、学校、购物中心等在内的基本配套也不足，与顶级豪宅相配套的高端设施更是缺乏，可以预见的只有项目自身配套建设的泰合俱乐部。因此相较于中央别墅区、西山别墅区等，其高端居住氛围明显不足。”胡景晖说。
    尽管此前泰禾集团品牌总监沈力男表示，项目旁边的这条道路政府正在修建之中，今年国庆节就会修好。但记者在现场看到，该道路仍在建设当中，离修好还尚需一段时日。
    “根据我们的分析，目前豪宅项目的购房者主要以自住为主，像运河岸上的院子这样的项目，不但其所处的区域本身不适合做高端项目，而且开发商所制定的销售价格有些偏高，这决定其本身的受众群体就很窄，因此销售不畅也在情理之中。”一位不愿具名的业内人士分析称。
    对于这个地理位置有些偏僻、配套严重不足，甚至价格有些畸高的项目，剩余70多套别墅的接盘者在哪里，该人士表示“他也很困惑”。
    本报记者了解到，开发商泰禾集团尽管进入北京市场已有10年时间，而且多次表态希望能够在北京做进一步的项目开发，但目前其在京的项目数量仍然很少。
    实际上，天价豪宅由于总价过高，销售一般都较为缓慢。记者从北京市房地产交易管理网上看到，钓鱼台七号院自去年5月至今，近一年半的时间里，其在售的1、2、3号楼18套可售房源中，迄今仅售出6套。