公租房REITs有望“破冰”

缓解保障房资金压力

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘垚霞 北京报道

   背负巨大资金压力的公租房建设又向前迈出了关键一步。
    近日，有消息称，北京市住房保障办公室相关人士透露说，北京已将五个公租房项目进行打包，申请试点发行REITs（房地产信托投资基金），一旦获得中国证监会批准，即可将公租房进行资产证券化。据悉，此次打包的REITs产品是朝阳区政府推出的5个公租房项目，发行机构为国投瑞银。
    “REITs对今后解决公租房资金问题究竟能发挥多大作用，主要取决于投资者对此次公租房REITs发行的认可度和实际发行效果。尽管公租房REITs的投资回报率肯定会低于一般的商业项目，但其投资风险相对也会比较低，这对投资者而言有一定的吸引力。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向《华夏时报》记者表示。
公租房的资金压力
    事实上，自从国家加大发展保障房建设的力度以来，公租房建设的资金问题一直是摆在各个地方政府面前的一道难解之题。
    “两限房、经济适用房和棚户区改造都可以将产权转让给购房者，一般在期房阶段就可以实现回款，融资相对容易。而廉租房、公租房的产权是不能转让的，资金回收难度较大，租金收取方面也存在着很多的不确定性。”对于公租房的资金问题，中国房地产学会副会长陈国强一语道破。
    与公租房资金压力相对应的是其开发量的有增无减。公开资料显示，2011年全国保障性安居工程住房建设规模高达1000万套，相比2010年的580万套增长了72.4%，而在新增的420万套住房中，公共租赁房占主要部分。
    在资金需求方面，数据显示，在去年1.3万亿-1.4万亿元的总投资中，公租房资金投入为1500亿元，在总的资金投入中占比为近10%。
    相比去年，尽管2012年全国保障性安居工程的开工总量有所下降，国家确定的建设目标为700万套，但在保障房的整体建设中，公租房的占比仍高达20%。
    “我国公租房的建设一下子要完成那么大的开发量，几乎是要把过去几十年没做的事情一下子都完成，所需的资金缺口肯定会比较大。但目前建设资金的来源又非常有限，主要的渠道是通过政府拨付和银行贷款。”北京中原地产市场研究部总监张大伟对此显得很无奈。
    而近期为了支持各地完成2012年全国公租房建设任务，财政部甚至还会同住房城乡建设部下达了2012年中央补助公共租赁住房专项资金660亿元。
    对于上述举措，一位业内人士分析认为，鉴于保障房建设的任务已经下达到了各级县级城市，目前粗略估算全国建设保障房的城市数量也差不多接近600多个，以660亿元的公租房补贴来看，每个城市实际上只有1亿元的资金支持，这对公租房建设来说简直是杯水车薪。
    “据我了解，北京市政府与国投瑞银关于这个项目的谈判已有一年多的时间。之所以选择国投瑞银作为发行机构，我认为主要是看中其公司背景。因为国投瑞银是国投信托有限公司和瑞银集团联合组建的，一方面国投信托有很雄厚的资金实力，另一方面瑞银集团也拥有丰富的全球化金融产品设计和投资经验。”胡景晖说。
REITs效果有待检验
    根据测算，公租房如果要靠租金回收前期建设成本需要30年。对于建设资金缺口，财政资金只是一小部分，更多的还需要市场资金。
    陈国强也举例说，目前除了政府财政投入和银行贷款外，现在私募债、保险资金以及公积金也逐步开始介入保障房市场。
    而对于即将申请试点发行的公租房REITs产品，陈国强指出，由于国外成熟的REITs都是针对有稳定收益的商业项目，目前还没有单纯将公租房打包发行REITs的先例，此次公租房REITs的运营情况究竟如何，比如能否有稳定的租金收入、如何取得预期收益等将有待观察。
    “这次只是试点，而且所打包的两三千套保障房在整体的比例中也非常有限，因此未来在资金方面的作用究竟有多大还难以判断，我认为除非政府给予一定的扶持，比如允许将公租房项目里面的商业项目也放到REITs当中，否则仅仅依靠公租房本身很难保证稳定的租金收入。”陈国强表示。
    “公租房REITs投资特点可能与国债类似。”胡景晖说。
    上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭则认为，将公租房打包发行REITs可以预见的积极作用在于，其既有利于公租房项目的融资，又能通过资本市场的约束，督促投资机构更加规范、有效地管理和运营公租房项目。

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