李嘉诚难解“囤地”之惑
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发布时间：2012-04-27 20:56:45
东莞项目被罚5年始开工，上海地块3年仍打地基
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王海春 上海报道
李嘉诚旗下的长江实业（00001.HK）、和记黄埔（00013.HK）两家上市公司，在内地屡次卷入囤地风波。
和记黄埔东莞“海逸豪庭”尽管2007年曾因囤地被罚7915万元，但该项目继续晒了5年太阳。近日，该项目终于通过了东莞规划的审议，将在今年正式进行开发。而从1999年和记黄埔拿下这块地算起，14年已经倏忽而过。
一个项目开发八九年甚至十几年，“长和系”超长时间的开发，在业内已是公开的秘密。长实上海普陀真如项目在2009年已动工，但现在仍然在打地基。同年动工的浦东世纪都会项目，进度也相当缓慢。
一位曾在长江实业上海公司工作的员工告诉《华夏时报》记者，总部对各内地分公司的把控相当严格，很多事情只有走过繁琐的申请、审批程序后才能正式启动。
“土地在自己手里停的时间越长，获得的增值收益越多，所以一些开发商愿意停留在这种低效率的慢开发中。”鹏欣集团调研经理付琦表示。
慢开发获取高收益
和记黄埔位于东莞的海逸豪庭项目，在2007年时曾因囤地95个月，被罚7915万元土地闲置费。但挨罚后，该项目并非立即动工，而是又拖了5年。
“如果香港总部真的想开发，恐怕该项目也不会一直拖到现在才拿到规划许可证。”易居中国分析师薛建雄指出。
海逸豪庭项目并非个例。2006年年底，长江实业以22亿元的底价，获得了上海普陀区真如副中心占地面积约19.7公顷的综合体项目。真如项目于2009年就已开工，但3年的时间一直在打地基，至今仍未进入到主体施工阶段。
“一般10万平方米的商业体项目，速度足够快的话，半年就可以打完地基。50万平方米以上的项目，地基在一年半的时间里差不多也可以做完。”付琦告诉记者。
据和黄此前对媒体的回应，该项目预计将于2018年竣工，也就是从2007年拿地到正式投入使用，至少需要11年时间。
薛建雄分析，和黄、长实的项目进展缓慢的主要原因，除了被外界一直诟病的囤地，还与总部不放权以及公司的管理架构有关。
“长和系的内地分公司不仅在项目开发上没有决策权，在财务、人事任免等方面，也受到很大制约。”上述前长江实业员工向记者透露。
而开发缓慢的背后，是长和系获得的巨额土地增值收益。
和黄在上海已售完的御翠豪庭项目，2002年以协议出让的方式获得，当时的楼面地价只有2497元/平方米；但该项目直到2007年才首次开盘，售价高达3.6万元/平方米。到2009年销售时，价格已涨到7万元/平方米，超过当初楼面地价的28倍。
而五合智库副总经理蔡文韬认为，所谓的“低效率”，其实是反映了和黄在地产界一种独特的运作方式。“如果说囤地是为了赚取土地增值收益，那么对分公司不放权，对一些项目进行有选择的‘低效率’管理，则是和黄、长实一种既定的策略。”
“低效率”的项目管理
“一个项目是否要开工，分公司领导没有决定权，要经过一系列程序向香港总部请示后才可以决定。即使是项目即将动工，投资预算也确定了，对分公司的财务也有相当严格的管控。香港总部在每年年初，都会派财务总监到分公司指导一年的投资额明细。”上述前长江实业员工说。
他进而表示，长和系在内地的分公司凡事事无巨细都要向香港总部进行汇报，而项目开发又涉及到施工、设计、材料等多方面，因此项目的一个环节如果要想获得审批，流程走下来就需要很长时间。
同策房产研究总监张宏伟则认为，由于和黄、长实的内地分公司几乎没有自主权，加之香港总部要对各地进行较全面的管控，使得分公司与总部之间长期进行着“拉锯式”的审批与被审批的关系，降低了公司内部的管理效率。
“从一个项目的收益角度来看，由于长和系的开发周期远长于内地房企，从中获得的实际收益，远大于那些快速开发快速周转的开发商。长和系所需要的，正是这种慢效率开发，并从这种慢开发中获得收益。”付琦说。
而在人事任免上，一位不愿透露姓名的消息人士告诉记者，像高级经理这样的人事任命，长和系的分公司都没有决定权，要获得总公司审批。
“即使是上海公司的负责人，在是否应该拿地、应该投资多少的问题上，也要向总部事先审批，并随时汇报最新的动态。各部门下具体做事的一般职员，分公司自己才有一定的决定权。而一些重要的职位，如上海公司各项目的负责人，营销、研发等部门的经理，几乎是清一色是从香港总部派来的。”上述人士说。
“李嘉诚在港的开发团队的确经验丰富，不过当他们被分别派驻到各分公司时，优势很可能变成劣势。因为从香港空降过来的管理团队并不了解当地市场，他们需要用很长一段时间来熟悉当地市场，理顺与当地合作伙伴的关系。”蔡文韬表示。
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