房地产信托下半年增速放缓

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发布时间：2011-11-11 19:38:00

摘要：房地产信托下半年增速放缓

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者李崇磊北京报道

   2011年的投资市场无疑是冰火两重天，那边股民和基民哀鸿遍野，这边银行理财和信托计划卖得红红火火。尤其是凭借优秀的收益表现得到投资者追捧的信托产品，其市场规模也急剧扩大。权益投资为上周信托产品主要投资形式，信托产品发行数量为16只，规模28.315亿元，占比约69.44%。上周信托资产仍然主要投向房地产领域，规模占比66.5%。
    11月4日，中国银监会授权中国信托业协会发布了2011年三季度末信托公司主要业务数据。该数据显示，截止到今年三季度末，我国的信托行业总资产规模已经超过了4万亿元，达到了40977.73亿元。
房地产信托占比超17%
    从资金投向上来看，第三季度投向基础产业、股票和债券市场的资金占比有所下降。其中投入到基础产业和股票市场的信托资金均出现了减少，基础产业的信托余额从二季度末的10126.88亿元，减少到三季度末的9771.42亿元，占比从原来的28.3%减少到三季度末的24.79%。债券类信托产品的余额虽然从二季度末的1507.25亿元增加到三季度末的1554.4亿元，但是总体占比从二季度末的4.21%下降到三季度末的3.94%，下降了0.27个百分点。
    令人意外的是，尽管从今年5月份开始，监管部门加强了房地产信托产品的管理力度，但房地产信托产品余额仍然从二季度末的6051.91亿元增加到三季度末的6797.69亿元，增加了700多亿元，占比也从二季度末的16.91%提高到三季度末的17.24%。此前有媒体报道，今年5月份传出的监管部门对房地产信托产品进行窗口指导一事，从7月1日起改为对房地产信托实行一事一批制度，从备案制转为审批制，意味着监管手段的收紧。但是从以上数据来看，有关部门针对房地产信托产品监管尺度的收紧并没有完全抑制房地产信托产品的发行。
    一位业内人士告诉记者，监管手段的收紧对于房地产信托产品确实有影响，但是并没有之前想象的那么大。一方面是由于其他投资手段收益率都不太好，股市和基金就不说了，银行理财的收益率也赶不上CPI，但是随便一个房地产信托产品，最低的年化收益率都在10%以上；另一方面，不少房地产项目本身没有问题，只是因为受到货币政策的影响，资金链的紧张，为了能够得到信托公司的青睐，获取资金支持，风控体系设计得很严密，也提高了产品的吸引力。
房地产信托增速放缓
    虽然房地产信托余额占比出现了提高，但是其增速一直在减缓。到了2011年二季度末，信托资产规模和资金信托分别增长到3.74万亿元和3.58万亿元，房地产信托余额也增长到6051.91亿元，占比较2010年底提高了1.96%，而第三季度的房地产信托产品的增速进一步减缓，占比仅增加了0.33%。
    此前有媒体分析房地产信托下半年将进入密集兑付期。前述业内人士认为这种说法并不准确。他告诉记者，房地产信托的兑付期一般为1-3年，从这两年房地产信托的发行情况来推算，很多房地产信托产品的兑付期都在明年，而最为集中的时间段将发生在2013年初。
    谈到下半年房地产信托产品余额增速放缓的原因时，这位业内人士告诉记者，他认为最大的原因是投资者对于房地产信托产品的信心不像以前那么足了，尤其是看到监管层一再出台限制性的措施，很多投资者受到的心理打击很大，在选择信托产品时，甚至会刻意地规避房地产信托。另外根据《净资本管理办法》信托公司即将进入净资本结算期，由于《净资本管理办法》要求各信托公司净资本不得低于各项风险资本之和的100%，而融资类房地产信托的风险资本计提比例高达3%，使得很多净资本接近红线的信托公司必须要减少房地产信托的发行。
    除了以上两个原因，下半年房地产信托产品收益率的下降也影响了投资者的购买热情。今年上半年尤其是二季度，房地产信托产品的年化收益率一般为9%-13%，个别产品甚至达到14%，但到了三季度，新发行的房地产信托产品的年化收益率都维持在10%左右，但是超过13%的高收益产品几乎绝迹。预期收益下降，使得房地产信托产品对投资者的吸引力也大幅下降，从而导致募集规模较大的房地产信托产品募集速度大幅放缓。
    至于房地产信托产品在明后两年进入密集兑付期时，会不会出现较大的偿付风险？这位业内人士认为，还是要看房地产信托的资金运用方式。贷款类的信托产品，风险相对大一些，可能会出现楼盘烂尾而导致颗粒无收，而股权类的信托产品，由于开发商是用销售回款来抵押的，如果发生风险，投资者的资产可能会出现减值，但是不至于血本无归。
信托产品收益提高
中国信托业协会公布的数据截止到9月30日，实际上在10月份，信托产品的发行又出现了新情况。根据诺亚财富提供的数据显示，10月固定收益信托产品的规模为84.6亿元，环比减少60.92%。如此大幅度的下跌，业内人士推测可能和10月份银行信贷松动有关。据有关媒体报道，10月前27天，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行四大行新增贷款规模约为1400多亿元，其中在21日-27日的5个工作日内，新增信贷有600多亿元。
虽然10月份固定收益信托规模大幅缩水，但是固定收益信托的平均收益却再创新高，10月发行的固定收益信托存续期为0.18年至4年，其中，一年（不含）至两年期产品平均收益率为9.30%，再次创近一年新高。
根据用益信托网提供的数据，在10月份，房地产、工商企业、金融三大行业成为了信托的“宠儿”。信托资金投向这三大行业的数量分别为19只、21只、21只，占比分别为13.64%、15.91%、15.91%。
由于净资本管理办法规定的大限将至，信托公司发行的融资类产品变得越来越少，而投资类产品逐渐增多，比如投资于上市公司股权或者艺术品等领域，这类产品的期限普遍较长。根据诺亚财富提供的数据显示，11月第一周，共有19家信托公司新发行32只信托产品，规模总计40.78亿元，较前一周环比上升约21.86%。信托产品平均最低档收益率为9.66%，较前一周小幅上升0.5个百分点。新发行的信托产品平均期限为1.68年。1- 2年期产品约占总规模的98.2%，2年期以上的产品规模占比仅为1.8%。