“招保万金”存货总金额创历史新高

上市房企上半年数据解读之三

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 罗茜 北京报道

   按申万行业划分的沪深两市124家房地产企业半年报，日前发布完毕。
    分析机构根据中报数据统计，招商（000024.SZ）、保利（600048.SH）、万科（000002.SZ）、金地（600383.SH）四大龙头房企（下简称“招保万金”）的存货总金额创历年新高，但是四大龙头房企的销售速度和去化率优于其他房企，加之融资渠道较中小房企乐观。因此，分析师认为，龙头房企具备逆市扩张的能力和信心，未来产业集中度提升的趋势不可阻挡。
存货上升速度加快
    东方证券报告显示，2011年上半年“招保万金”4家龙头房企总存货金额同比增速达28%，存货余额分别为444.70亿元、1392.57亿元、1713.66亿元和605.9亿元，存货总金额4156.83亿元创下历史新高。
    通常扣除预收款后的存货绝对值反映实际存货的情况。东方证券报告显示，A股中108家开发类房地产企业的实际存货环比上升9%，而“招保万金”上升12%，其他房企（扣除“招保万金”）上升7%，显然“招保万金”的存货上升速度较快。
    “这显示了龙头公司逆市扩张的能力和信心，而其他公司存货上升速度明显小于2008年，说明非龙头公司控制存货增长的意图明显。”东方证券房地产行业分析师杨国华告诉记者，随着存货不断增加，下半年房企面临加快去化的挑战。
    国泰君安统计数据显示，万科在今年2月份之前去化率为80%以上，2月份之后去化率下降为60%-65%；保利6月份之前的普遍去化在70%及以上；金地1-6月可售盘周去化率普遍在60%以上。招商地产今年产品周转速度相比往年也明显加速，楼盘开盘去化率达到70%左右，公司下半年将继续坚持快速销售的高周转战略。
    “上半年‘招保万金’周去化率在60%左右，普遍高于市场平均，但在限贷、限购、限价等政策全面干预的情况下，市场成交压力加大，预计开盘去化速度下半年将继续有所放缓。同时，预计上市房企供货量在8-10月份将持续推货高峰，但去化率可能会继续下滑。各开发商将明显感觉到销售的巨大压力，9、10、11月是销售最艰难的3个月。”国泰君安证券分析师孙建平表示。
    据东方证券报告，房地产企业总现金与总存货比值为20.5%，较一季度继续下滑。其中“招保万金”为19.95%，其他（扣除“招保万金”）企业为20.91%。
    杨国华表示，目前现金和存货的比值已经较2008年更差，未来若销售回款不畅，开发商减少投资是必然选择。
    东方证券的报告还显示，A股中108家开发类房地产资产负债率为72%，其中“招保万金”负债率为76.8%，扣除“招保万金”后的负债率为69.57%。杨国华认为，扣除预收款后，龙头企业的负债率处于历史低位。
现金流好于去年同期
    房地产公司资金来源一方面是销售回款，一方面是银行和信托等方式贷款。在筹资贷款受到较大限制的情况下，销售回款多少将直接影响开发商的资金状况。
    东方证券报告显示，“招保万金”销售增速为67.6%，其他（扣除“招保万金”）为10.6%。而“招保万金”的收入增速为10.7%，其他（扣除“招保万金”）为8.41%。同时，5月份以来，房地产行业单月销售金额同比增速保持在较高水平，公司债发行人二季度销售回款情况良好，但贡献主要来源于大开发商，中小开发商回款情况同比仍继续下降。
    “如果开发商销售回款增速下降至15%，就可能面临2008年底资金链断裂的危险。在此情况下，开发商唯有不断降低拿地和投资力度，才能保证资金安全。预计下半年，土地市场将更加低迷，开发商投资力度会持续下降。”天相投资顾问有限公司证券分析师张会芹告诉记者。
    政策的不确定性阴影笼罩着整个房地产市场，开发商的资金压力正在加大。
    中金公司报告显示，“招保万金”4家大开发商中除金地外，今年二季度自由现金流均为正值，全面扭转了一季度大额净流出的颓势，明显好于去年同期的表现。从上市房企单季筹资现金流的情况看，万科、金地、金融街等大开发商情况保持良好，同比都有所增长。虽然保利略有流出，同比大幅下降，但业内人士普遍认为结合一季度大额流入的情况看，外部融资能力应该没有大问题。而中小开发商单季筹资活动净现金流入是2009年四季度以来的次低水平，好于去年同期。
    “大开发商仍能获得外部融资支持，但部分中小开发商的外部融资情况不容乐观，预计后续房地产信托收紧后外部融资将更加艰难。”中金国际金融公司分析员徐小庆表示。
    面对房地产市场中小企业吃紧的状态，中信证券房地产分析师陈聪认为，未来产业集中度提升的趋势不可阻挡。资金的收紧和土地出让门槛的提高对于大企业都是相对有利的。目前大企业不仅业绩确定性高，财务状况系统性也比小公司好。
    “一方面，大企业在销售上更加积极，产品线的丰富和分布区域的分散也使其抗风险能力好于一般企业；另一方面，大企业相对充足的资金，使其在土地市场出现机会时，有足够的购买力。”陈聪说。

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