楼市降价概率大增“金九银十”或成色不足

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 张平 罗茜 北京报道

   又到一年“金九银十”之际。与往年不同的是，有业内人士预测这将是“铜九铁十”。他们的理由是，尽管这两个月成交量将有所放大，但并不会彻底改变市场弥漫的观望情绪，也不会扭转房地产的走势。
    “现在看来，9、10月份的市场可能是量增价不增，甚至是价跌。从这个意义上说，今年‘金九银十’难觅。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示。
成交量不会井喷
    促成“金九银十”成交量上涨的重要条件是入市项目增多，以及购买人群增多。然而，自调控以来，以往楼盘扎堆入市的现象就很难见到了。
    东亚新华地产发言人韩磊向记者表示，自调控以来，开发商开盘的主动性大不如前了。北京建委发放预售证的时间拖得比较长，有的项目从上报建委，到预售证下来要历时三五个月的时间。因此，楼盘扎堆入市的情况不像以前那么明显。而“金九银十”成交量的上升主要依靠楼盘入市量增加，从整体上推高成交量。加之限购已经使房地产市场进入了房票时代，有资格的购买人群数量是有限的。从这点来看，9、10月份的成交量不会上涨太多。
    另一方面，不断收紧的银行信贷也制约了成交量。一位代理三亚楼盘销售的代理公司管理人员对记者说，虽然三亚这样的二线城市的限购政策比较宽松，但是银行的贷款却非常紧张，审批十分严格，不少贷款都办不下来，成为影响成交的最大因素，开发商资金的回笼也变得比较困难。
    虽然业内人士对于成交量的大涨缺乏信心，但是在刚过去的7月份，成交量还是有缓慢回升，北京市场当月的成交量达到了近半年来的最高值。北京房地产交易管理网数据显示：7月份，北京商品房期房住宅签约套数为7845套、现房住宅签约套数为1289套。合计为9134套，总成交量环比上月上涨了5.6%。
    中原地产华北区董事总经理李文杰向记者表示：“理论上‘金九银十’还存在，毕竟是传统旺季，9、10月份应该能够延续7月份成交量上升的趋势，但是不会像往年那样风光，难以出现成交量‘井喷’现象。”
降价将蔓延
    记者接触到的开发商都认为，有了2008年的经验，多数开发商不再死杠，现在卖得还不错的项目都是以低价入市的新开楼盘。
    据“链家地产”市场研究部统计，截至目前，2011年北京市一共有99个新开商品房项目入市，其中大约有30%的项目最近一期价格低于前期价格。尤其是5月份后，这一趋势开始逐渐明显。
    事实上，出现降价潮前通常都有三个征兆。首先，土地流标率大幅增加；其次，中介门店倒闭潮；再次，退房潮的出现。
    从6月份开始，全国土地流标率开始有比较明显的增加，土地价格溢价率也在不断走低。
    而对于二手房中介来说，某业内人士向记者透露，目前，北京的21世纪不动产正在酝酿裁员，关闭一部分中介门店，裁员范围不仅包括门店的销售人员，也包括部分管理人员。
    由于21世纪不动产在美国上市，裁员的举动应该是为了降低成本，让年报的数据好看一些。
    在链家新标识启动发布会上，链家地产副总裁林倩向记者表示，最近三个月以来，北京中介门店每个月平均都有一百余家门店关闭。北京现有550万套存量房，按照以当前平均每月8000套的成交量计算，二手房的换手率仅为2%左右，远远低于7%-8%的正常水平。二手房市场十分低迷，并且难以看到明显好转的迹象。
    8月初，北京通州楼盘华业东方玫瑰二期A9号楼推出60套特价房，均价14000-15000元/平方米。和优惠前16500元/平方米相比降幅达到10%以上。因此引发了前期业主要求退差价的集体行动。事实上，老项目后期开盘的价格正处在十分为难的境地，而这种情况在通州特别突出，大部分是老项目后期，而且库存体量比较大，后期开盘降价很容易导致纠纷。
    中原地产数据显示，北京市下半年的潜在供应量为900万-1000万平方米左右、明年上半年潜在供应量超过1000万平方米。最近一年北京市场商品房的供应量很可能超过2000万平方米，提供住宅总套数有可能超过15万套。根据目前市场消耗量计算，预计在明年初市场很可能达到库存量的顶峰。可以看出销售压力是非常大的。
    但是，韩磊认为，是否降价还要看开发商自身的状况，普遍降价的可能性不大。
传统销售节奏被淡化
    调控政策在打乱开发商开盘节奏的同时，也使得传统的销售旺季和淡季的界限变得模糊起来。
    韩磊表示：“在年初的限购政策实施以后，我们制定的销售策略和节奏与往年比有所变化。只要符合条件，我们都会尽早开盘，抢占客户。此外，限购以后，买房的群体大多是刚性需求者，他们只会在自己需要的时候买房子，而不会在乎所谓的淡季旺季之分。”
    事实上，上半年，一些开发商为了抢占有限的客户，在上半年纷纷开盘，在项目的开盘节奏上已经不再遵循所谓的传统销售旺季。
    远洋地产在今年限购政策出台后率先推出了远洋一方，同时价格比上期下降了近4000元/平米，取得了比较好的销售成绩。远洋地产一位工作人员向记者表示：“不少开发商都寄希望于下半年，认为下半年10月份传统销售旺季市场会有所好转，但是，我们认为在客户有限的情况下，入市时间越迟就越被动。”
    中国房地产学会副会长陈国强也认为，政策调控已经打破常规，在当前调控政策的市场下，“金九银十”以后发生的概率会越来越低，是时候淡化这个楼市概念了。

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