广州从化六地块突遭撤牌调查

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘力图 广州报道

    6宗已挂牌出让的土地，却突遭一纸公告撤销，这背后到底发生了怎样的故事？
    今年3月4日，从化市国土资源和房屋管理局公布了包括公开出让的居住、商服和工业用地，协议和划拨用地，以及三旧改造用地共78宗，面积合计640多万平方米。三个月之后的6月10日，6宗土地却因“宗地的出让资料与公告内容不相符”被撤销挂牌，这6宗土地分别是从化市城郊街旺城地段一宗、江埔街江村地段一宗、江埔街环市东路188号地段一宗，以及江埔街九里步地段三宗。他们的前身都为三旧改造用地，“前途”都是被开发商盯住的商住项目。
    从化市土地房产交易登记所的殷先生在接受《华夏时报》记者采访时表示，出让资料上公布的部分地块面积大小与公告对应的宗地内容不符合，规划局做的规划有问题，新规划将公布，今年之内肯定会再次推出，但确切时间仍未确定。
    但有熟悉从化房地产市场的业内人士则透露，这些地块临时被叫停，是开发商在地块即将开拍前遇到了问题，然后委托从化规划局和国土办帮忙，使得地块更切合自己实际情况的时候再拿下。
开发商“预订”出让地块？
    从化市江埔街江村编号为2011-J7地段（下称“江村段”），为6宗被撤销挂牌的地之一。记者从从化市中心驱车驾驶15分钟到达该村，只见其坐落在从化新建成的迎宾大桥最东端，横跨从化“最值钱”的流溪河，紧靠直通从化温泉旅游胜地的105国道。在该地块对面，洋房别墅和高层现代建筑早已成群。
    3月公告的挂牌信息显示，江村段为商住用地，总用地面积达61082平方米，土地底价总价9840万元，平均为1073972元/亩，目前仍处于未动迁阶段。
    但在一年前，同是江埔街江村地段，一面积约6万平方米的2010-J4地块，被广州市和丰实业投资有限公司以2010万元投得，折合每亩地价222025元，仅为刚被撤销挂牌的江村段地价的五分之一。
    地价一年翻了四番，卖地为何突然被叫停？
    殷先生向本报记者解释，江村段被市政道路分成两块却被单独出让，应该把两块捆绑推出，目前已交由从化市三旧办重新核算面积。
    记者比较两份资料的数据发现，3月份的《从化市2011年国有土地使用权公开出让计划公告》显示的江村段面积为64613平方米，但从化市土地房产交易登记所土地出让资料显示的数据则为61082平方米。对于这两个数据是否是资料不相符的证据，以及核算后的预期面积，殷先生表示不能透露。
    根据殷先生的答复，本报记者采访了江村村委梁卫东书记，他表示对江村段已被撤销挂牌的消息并不知情。他介绍，江村段在上世纪90年代被台湾林姓老板征用作厂房，因发展旅游业和房地产业，江村临近市政建设工程的厂房都被迁走，并被征回做市政建设用地。目前，江村段为江村剩余不多的三旧改造地，而已作废的厂房也在搬迁中。
    梁卫东表示，江村段附近都被开发商盯中了，于是林姓老板也计划在此开发房地产。但林老板前段时间在河北和河南发展新项目，目前资金出现紧张，正在四处寻找合作伙伴发展江村的房地产。“这块地仅履约保证金就要5000万元，不容易啊。”他感叹道。
    那么，资金情况影响了开发商的预期，是否与土地的出让时间发生改变存在关系，梁书记并没有正面回答。截至本报发稿，记者无法与上述林姓老板取得联系。知情人士蒋先生则向记者透露，江村段的开发商是从化市二十多年的投资大户，打通人脉于其而言是件轻而易举的事。
    一位从化本地开发商告诉本报记者，他曾向在从化国土部门工作的朋友打听江村段卖地的事，得到的回复竟是：“别想了，大客户早就预订好那块地了。”
资金链趋紧延后房企拿地
    从江村沿着105国道北上，同样被延期挂牌出让的还有江埔街九里步地段2011-J9、2011-J10和2011-J11三宗地（下称“九里步段”），根据出让资料显示得知，这三宗地块合计297179平方米，占从化市今年商业用地出让总面积四成以上，规模之大被业内称为“从化最引人注目的地块”。但出让公告却显示，该地段总体面积为351333平方米，面积之差是否就是撤销理由中提及的“差异”，从化市土地房产交易登记所殷先生表示不清楚情况。
    在当地村民的带领下，记者来到九里步段，眼前是杂草丛生的平地，附近有生产玩具、陶瓷、麻布袋的工业园。与江村类似，九里步同样是西向流溪河，东临105国道，更特别的是其拥有从化知名的九里步果场。
    在采访中，上至江埔街街道办人士，下至路边卖水果的本地人都向记者表示知道九里步段被广东珠光集团相中的事。广州从化珠光房地产有限公司的简介显示，其为广东珠光集团公司旗下二级子公司，成立于2008年，以房地产开发为主业，目前开发及在建项目有从化流溪御景山庄项目、从化五星级项目云湖岭酒店和九里步项目。
    奇怪的是，记者在广州从化珠光房地产有限公司销售处了解到，按照公司规划，靠近105国道的九里步项目为大型洋房项目，即将开始动工，最快要到明年年中才入市，且表示九里步地段被撤销挂牌对工程进展影响不大。
    但是江埔街街道办管理国土的人士表示，九里步范围内仍没有见到工程的踪影，被延期出让的几块地将怎样处置以及九里步地段与珠光集团的关系，该人士表示不便透露。
    一位接近珠光集团的人士向记者表示，九里步项目早在2009年就被纳入珠光集团的规划中，但后期不了了之，高管对此项目的“口风”很严。
    该人士还透露，延迟拿地与珠光集团的资金链问题，以及近期和珠光控股的合作有一定的联系，地产大佬朱孟依及其家族控制下的珠江系长期受到资金吃紧的困扰。此外，珠光集团未来将逐渐将优质资产注入珠光控股集团有限公司，以做大珠光控股的地产板块，因此珠光集团此时的项目规划很关键。
    当地一位开发商告诉记者，珠光集团在从化拥有不少的优质项目，与从化政府的关系也非同一般。就算是在2007年，珠光集团以9.36亿元竞得“从化地王”的一年后，竟向当地土地交易部门表示要求退地。
    多位熟知土地和房地产开发业务的律师接受记者采访时表示，因规划面积与土地本身出让面积不符而撤销挂牌的事例并不常见。如果事实的确如此，省国土资源厅、省住房和城乡建设厅、发展改革委等审批的程序应该受到责任追究。
    广州某大型律师行合伙人赵律师向记者分析，法律规定一宗地权属界线范围内的面积，土地权属界址一旦确定，土地面积亦随之确定。若某宗地权属来源证明文件上的界址范围与实地一致而面积不一致，则一律以界址范围为准，需更正土地面积数据。但至于哪份资料确定了界址范围，谁都说不清，钻类似这样的空子并不难。
    他表示，三旧改造地容易在改造涉及的土地位置、面积，需完善征收手续的具体范围、面积，以及用地发生时间及涉及所有权人等方面产生问题。这方面的监管目前仍只有“三旧”领导小组，当这些问题模糊不清时，规划及更改、调配都是他来做，“三旧”领导小组的角色很尴尬。

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