全国各地楼市冷热不均 部分区域出现井喷

        10月第一周10月4日—10日，上海商品住宅成交42.57万平方米，环比增41.9%。

　　类似情形在一些二三线城市同样出现。尽管新政出台，但部分楼市依然炙手可热，甚至热度不减反增。

　　冷热不均，部分城市成交井喷

　　据北京市建委官方网站最新数据显示：10月上旬北京商品住宅成交2060套除经济适用房和限价房，环比下跌36%，受楼市新政影响明显。而在上海，来自官方数据显示，10月第一周10月4日—10日商品住宅成交42.57万平方米，环比增41.9%。这已是上海楼市成交量持续第10周上升，创近49周以来新高，达到去年房价暴涨时的高峰水平。

　　新政出台后，楼市表现各异。“我们这里基本没受什么影响，本来房价也不高，不像大城市是这次调控的重点。”在某县城开发项目的房地产商在接受中国经济时报记者如是表示。

　　随着“国五条”及部分地方实施细则的出台，许多城市楼市政策效果立显，观望气氛浓厚，深圳、厦门、成都、济南、常州等不少城市“楼市气温”骤降，成交都出现大幅下跌。不过，有些城市楼市却不冷反热，广州、青岛、重庆以及武汉等城市楼市即是如此。

　　如在10月10日的楼市成交榜上，重庆以1309套的高位成交量“回归”榜首，这是十一之后，重庆单日成交首次突破1000，上海以932套的成绩排名第二，武汉与天津分别以564套、502套成绩分列三、四位。杭州当日成交424套，成交量稳步攀升，排名第五。广州楼市也在9日、10日两天出现成交量井喷，连续两天成交破千套。

　　值得关注的是，即使在成交下跌的城市，交易量的变化也值得琢磨，同一城市不同区域、楼盘也存在冷热不均的现象。

　　同样以北京为例，10月1—6日，北京新建商品房不含经适房和限价房网签总量为782套，虽然环比国庆前一周出现下跌，但较2008年和2009年同期分别增加高达46.2%和41.2%。

　　中国经济时报记者调查发现，全市各板块表现不一。核心区诸多高端住宅成交冷清，城南以及东南门户区，受楼盘促销影响，表现抢眼。从9月份以来各住宅板块来看，两极分化严重。

　　据新浪乐居发布数据显示，位于望京的东湖湾名苑，位于东直门的铂晶豪庭，以及位于丰台区右安门的嘉特美大厦等5个楼盘出现零成交。相比之下，大兴楼市依然保持着较高的关注度。保利茉莉公馆、金地仰山、绿地西斯莱公馆等多个项目热销。

　　除此之外，位于CBD东南门户区的多个楼盘亦反弹明显。比如地处五方桥板块的海棠公社，其于10月中旬即将推出的180—300平方米下跌产品，即使在新政出台后的黄金周期间，现场客户到访量仍明显增加。

　　楼盘促销升级，一二手房价格倒挂

　　近期楼市的冷热不均，加之国庆前，住建部、银监会、国税总局等部委，发布了包括提高购房贷款首付款比例，减少税收优惠等五项调控措施，使得各楼盘纷纷加大促销力度，或打折降价，楼市价格战已不可避免。

　　中国经济时报记者实地采访北京多个楼盘了解到，受此次调控影响，各区域楼盘不得不加大促销力度，或采取低开策略。首当其冲的当属通州。

　　据了解，珠江拉维小镇不久前推出96套特价房，团购单价可直降万元，最低1.58万／平方米，均价1.68万元／平方米。这是通州楼市近期最大降幅。而计划在9月份推出865套房源的华业东方玫瑰，开盘价预计在1.6万元／平方米左右，比周边一些二手房售价还要低。此前领涨到2.5万元／平方米的个别项目也预计在9月初推出后期楼盘，凭VIP卡最低购房价为1.58万元／平方米，直接下调近万元。

　　近日，通州楼市的调整，迅速向其他板块蔓延。以临近东南门户区为例，富力又一城推出部分特价房均价19000万元／平方米。据悉，同样位于该板块的海棠公社，不久前推出5号楼、7号楼特价房源，均价18000元／平方米，总价320万元起。产品形式为180—300平方米的下跃，全现房销售，并赠送30—60平方米花园。相对每平方米价格低了1000元。

　　非常时期买房，选对地段很重要

　　调控背景下，花样翻新的促销活动，着实令不少购房人为之心动，但购房者必须炼就一双“火眼金睛”。面对林林总总的楼盘，究竟该如何选择？什么样的楼盘性价比最高？未来更具抗跌性？同时，也更符合居住的功能？接受中国经济时报记者采访的多位业内人士一致认为，首先应关注楼盘所在区域未来的发展前景，选定区域之后，再对楼盘进行比较分析。

　　以北京为例，如果将近期频频推出特价房的通州和东南门户区进行比较分析，后者的优势显而易见。首先，就通州而言，尽管有通州新规划作为区域长远发展的支撑，但新政前的房价已经透支了几年后的房价水平。

　　反观与通州相邻的东南五环，作为CBD东扩的重要战略要地，在不久前召开的首届城市规划设计论坛上，垡头及辐射范围正式被定位为“门户区”。受此利好影响，该板块近期以来一直保持着较平稳的局面。主要原因即供应量较少，相对稀缺。以五方桥板块为例，仅海棠公社等屈指可数。此外，从产品性价比分析，仅需18000元／平方米，就可以享受到海棠公社别墅级社区，以及周边优美的自然环境，而同样的价位，在通州只能购买一处普通住宅。

　　据北京柏基置业有限公司总裁谢琳介绍，未来垡头商务区的绿化面积将不低于140万平方米，并在萧太后河、大柳树沟河道两岸设计开敞空间，让人们可以享受亲水景观。周边还有高尔夫公园、古塔公园、皇家枣园、白鹿公园与京城花圃基地等五大公园环绕，环境质量大大提升。

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