优质房源沦为“变卖”，开年上海法拍房市场冷清背后

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 胡金华 上海报道

春节期间交易清淡的上海新房二手房市场，也影响到了本就受众不大的法拍房市场。

上海徐汇区宛平南路某法拍房起拍价2217万、上海长宁区仙霞路一套起拍价1169万法拍房源、一套起拍价2800万的法拍房源、上海浦东新区锦绣路一套起拍价3390万的法拍房源、上海杨浦区中山北二路一套起拍价1008万的法拍房源……2月21日，上海某法拍平台上，这些地段优越、房源所处小区管理品质优良的法拍房源惊现挂牌“变卖”的字样。

“法拍房成为变卖房，从程序上来说是这些房源经过前期一拍、二拍流拍之后再度挂牌出售，只是房源的处置对象从原来的被执行人转变为执行机关；从价格上来说，变卖房源价格不会在二拍的基础上再打折，而在挂牌市场上相对于一二拍时间要长很多，是60天期限，如果在60天内还卖不出，可以降低价格变卖，最低变卖价格不得低于评估价的50%。不过，过往上海法拍房市场几乎没有变卖的房源，尤其是优质房源，更是未经拍卖流程可能就被内部消耗掉，而今年开年各区就有变卖房源，其中不乏千万、数千万级别的，也说明了法拍房市场承接方在萎缩。”2月22日，上海一家专业从事法拍生意的中介机构负责人张佳（化名）告诉《华夏时报》记者。

法拍房“不香”了？

在上海法拍房市场，好的房源向来不愁买家。而开年伊始，上述这些地段小区都很不错的法拍房缘何二度流拍乃至变卖呢？

“去年挂牌的法拍房确实很少有标注变卖字样的，从比例上目前变卖的法拍房在各区房源占比还是很小，只是零星的十来套；但是看单价，除了崇明、奉贤、金山偶有个别房源变卖价格很低之外，其余的变卖房源评估价都在千万元以上，起拍价有降一两百万元的，标的高的则降了40%以上；但是二拍也出现流拍可能说明这些标的起拍价有些过高。”该法拍房信息发布平台相关人士史雪受访时坦言。

记者调查发现，一套上海徐汇区宛平南路海螺花园面积350平的大平层变卖房源，其起拍价2217万元，评估价高达3900万元，两者的差距达到1700万元之巨；另有一套变卖房源在上海浦东新区星河湾的318平的大平层，起拍价3360万元，评估价则有4200万元，两者的差距也有近千万元，如此巨大的差价可谓是“捡漏”；还有一套地理位置更优越的世茂滨江花园132平的变卖房，评估价1671万元与起拍价1345万元也有300万元的差价，均为二拍流拍成为变卖房。

“看这些变卖房的均价，以陆家嘴世茂滨江的房源为例，已经低至10万元/平，相比同区位的二手房相比肯定有很大折扣；另外这些房源是否有很大的瑕疵应该也不至于，毕竟变卖房的持有人已经变成执行机构，至少在交易阶段不会再出问题，或者该办的手续没处理干净等。但是为何还没有买家，我们分析主要还是市场在观望，因为二手房市场也在跌，如果能够通过二手房交易来获得更干净的房源，买家为何要下手法拍房呢？”2月23日，上海一家大型房产中介机构负责人金骏分析表示。

而对于这些变卖房是否还有下降的空间，金骏认为，变卖价格是二拍的流拍价格，公示2个月左右，开拍没人出价的话，将以保留价出售，一套房子经过一拍二拍都没人要说明可能有实质性的问题，了解使之变卖的原因再看其是否在所能支撑的范围内，可以接受就可以去竞拍变卖的房子，另外变卖的房产必须全款付清，不可办理贷款。

“一般变卖的房子成交率比较小，70%都是一拍就能购得心仪的房，其中不是法拍房的风险小了，而是法拍市场逐渐成熟，辅拍机构为其降低风险起很大的作用。如果被执行房产还是变卖不了，法院会将拍卖财产退还给被执行人，任一环节拍卖成交或抵债成功，自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”对于变卖房产最终的处置结局，上海一家法拍中介机构律华资产负责人向《华夏时报》记者透露。

也有业内资深观察人士表示，一般而言法拍房市场的价格要低于正常二手房交易均价，但是买家要承担相应的过户风险，但是在以前房产市场火热的时候，这种风险基本会被忽略，买到好的法拍房源就等于赚到；而今变卖房的增多可能也预示着随着二手房市场价格的变动，法拍房市场价格也会出现变动。

“以前法拍房优质房源价格可能会高于正常的同类二手房交易，因为受到原先的一些限购政策，市场上的一些客户会转而寻求法拍房；但是随着一线城市房产政策的持续调整松绑，未来法拍房市场的价格必须低于二手房市场，因为在不受限购买的条件下，没有人会买法拍房；另外，在一线城市整体房价投资高回报属性不可预见的时候，法拍房源价格高于正常的二手房源也是不现实的。甚至还会出现法拍房源价格逐步走低的情况。”金骏分析。

炒家“黄牛”不见了

在一线城市，只要有可以投资炒作的资产，不论是车牌、新房二手房还是法拍房，都不乏炒家黄牛的存在。在房地产火热的时候，长三角法拍房市场同样涌现了一批炒家。

“2015年左右的时候，我们都是大笔凑集资金通过渠道拍下优质的法拍房，再转手交易，一套房可以获得数十上百万的溢价；但是现在我们的资金早就已经退出了，以前行情好的时候，我们手上有十几套法拍房包装后重新出售，现在市场的获利空间已经没有了，有些进场晚的资金现在还被套着。”2月22日，一位曾经的法拍房“炒家”刘辉（化名）告诉本报记者。

而另外一面，在整个国内房地产市场调控松绑的时期，法拍房作为一个小众市场，也在出现微妙的变化。

2月21日，根据中指研究院发布法拍市场监测报告显示，今年1月份，全国法拍市场挂拍各类法拍房源10.04万套，同比增加48.2%；其中成交约1.27万套，同比增加18.3%，整体成交率12.63%，成交总金额273.1亿元。

对此，北京金诉律师事务所主任律师王玉臣指出，法拍房成交率偏低、流拍率较高，体现出市场仍持续低迷，法拍房的数量虽然在增加，但是需求没有太大变化，甚至在减少。

“法拍房源增多、成交量也上涨，但是房源的增速远超成交量的增速，这本身也说明了法拍房市场正在进入一个买方市场，也就是说真有意入场的买家挑拣的机会在增加，而对于炒家黄牛们来说，买方市场则意味着获利空间的压缩甚至消失，所谓买方市场就是商品量大增的环境之下，买家拥有更大的自主权，可以有选择何时入手以及谈价的空间，此时炒家黄牛们的囤积炒作空间就没有了。”金骏指出。

值得一提的是，在楼市过热阶段，以北上广深为代表的全国一线城市将法拍房纳入了限购范围。尤其在上海，根据此前《上海市商品房销售管理办法》的规定，非本市户籍居民家庭在上海市范围内只能购买一套住房，且必须是自住房；这个政策对于购买法拍房的人也同样适用，至今这个限购政策仍未放松。此外，上海还规定，对于法拍房购房人还提出了多个限制条件，如在上海市连续缴纳社保或个税满五年；在上海市连续缴纳社保或个税满一年并且在本市有稳定就业；在上海市连续缴纳社保或个税满两年并且在本市有稳定居住。

“就上海市而言，法拍房本身就是一个小众市场，只占二手房交易量的不到2%，法拍房对于整体市场成交影响并不大，政策调控应首先切实满足刚需和改善需求。法拍房原先的政策基调是堵漏洞，现在这一市场与正常市场的区别不大，钻空子的人也越来越少，所以没有必要优先调控法拍房政策。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。

责任编辑：徐芸茜 主编：公培佳

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