房企业绩观察 | 强调“提质增效” 旭辉有信心超额完成2300亿年度目标

8月28日午间，在2020年中期业绩线上发布会上，旭辉控股（00884.HK）董事局主席林中表示，短期来看，今年疫情对地产有一定影响，整个行业今年销售同比略有下降，呈现“前低后高”的格局。而旭辉下半年还有2800亿的可售货值，涵盖50多个项目，其中88%位于一、二线及准二线城市，包括30个超过10亿以上的货值项目会开盘。“所以对今年2300亿的目标还是非常有信心超额完成的。”林中表示。

中期销售、回款均突破千亿

据中期业绩报告，上半年，旭辉在市场回暖后销售快速复苏：1月-7月，旭辉合约销售额1027亿，销售回款率超过95%，销售、回款均突破千亿。其中，6月合约销售额达251亿，创单月历史新高。

业绩会上，旭辉管理层指出，销售高质量达成，得益于旭辉坚持布局有人口导入和持续发展潜力的一二线城市深耕策略。半年报显示，前7月，旭辉东南区域销售突破250亿，江苏区域、山东区域、华北区域销售各突破100亿；东南区域、江苏区域、华北区域、山东区域前7月回款均超过百亿。

尽管如此，对比2300亿元的年度目标，旭辉前7月仅完成近45%的业绩目标。

对此，旭辉管理层向外界展示出了充足的信心。业绩沟通会上，旭辉控股CEO林峰肯定表示，结合今年以来至8月的销售业绩来看，旭辉已经追平了疫情的影响，目前没有调整年度销售目标的打算。且在价格和量的平衡上，也不会做“割肉式”的跑量。“目前还在提价阶段，没有进入降价通道。” 林峰表示，价格的合理提升，是对销售质量的保障。

旭辉控股董事局主席林中指出，短期来看，今年疫情对地产有一定影响，整个行业今年销售同比略有下降，呈现“前低后高”的格局。更重要的是，旭辉下半年还有2800亿的可售货值，涵盖50多个项目，其中88%位于一二线及准二线城市，包括30个超过10亿以上的货值项目会开盘，因此“非常有信心超额完成2300亿年初制定的目标”。

《华夏时报》记者看到，上半年，旭辉新增土储总建筑面积465万平方米，新增货值约838亿，权益比提升至69%，且其中91%新增可售货值位于一二线城市核心区域，土地储备优质。按照可售货值计算，新获项目并表比达70%。截至目前，旭辉土地储备总货值首次突破万亿，达到10,300亿元。

值得一提的是，旭辉落地了9个多元化拿地项目，全部实现零溢价获取，占新获取土储权益建筑面积的近4成。这些项目的平均销投比达到了3.3倍。旭辉管理层认为，这为后续的利润实现提供了保障。

林峰表示，下半年依然坚持稳健地拿地策略，第一，量入为出，今年依旧坚持现金流为正；第二，投资强度控制在销售金额的40%，但是总量会相较于上半年略高；第三，依然聚焦在一二线以及强三县城市拿地；第四，不拿贵地、不拿地王、不拿错地。同时，下半年旭辉将依然坚持多元化拿地策略。林峰称，下半年会优先保证多元化拿地项目落地，包括依靠商业、教育、旧改方式拿地。上半年，旭辉控股拿地溢价整体控制在17%，下半年，旭辉在有机会的情况下会进一步降低拿地溢价。

提质增效，做行业“三好生”

对于市场未来走势，林中判断，从中长期来看，行业面临着市场运行周期、城市分化、VUCA（乌卡）时代、数字化时代等八个大的挑战。“维持市场平稳发展的政策不会变，包括‘房住不炒’、‘一城一策’、‘租售并举’等政策，今年下半年，‘稳预期’更加重要，预计下半年房价更趋平稳。”

面对这些挑战，旭辉已经确定了较为明确的中长期增长策略和远期愿景，包括实施均衡发展策略，做行业的“三好生”、改变经营、加大区域深耕、增强多元化的拿地能力、加快数字化的转型等。

值得一提的是，林峰强调，旭辉积极要打造平台加生态，拓展战略协同业务，“七小龙”除了永升物业已经上市以外，接下来还将加大对长租公寓、EPC绿色建材、旭辉商业、旭辉代建、教育、养老等方面的投入。以长租公寓“领寓”为例，旭辉管理层告诉《华夏时报》记者，目前领寓在管公寓7万4千间，已开业2万8千间，今年有望实现盈亏平衡，未来的模式是“轻、中、重”的模式。其中，“轻”是代管，“中”是资产管理，“重”是包租。

“旭辉一直希望以更少的资源去撬动更大的规模，这实际上也是秉承旭辉‘提质增效’的经营理念。”旭辉控股CFO杨欣称，旭辉自上市以来一直秉承持续稳定有质量的增长：持续稳定有质量，代表的就是增长、利润还有负债率。在新的形势下，旭辉未来三年都会维持在15%以上的增长，权益后每年年化增长在25%以上，所以发展还是硬道理。同时，旭辉未来的负债水平有机会长期维持在70%的净负债率以下。

所谓“有质量的增长”，杨欣表示：“我们希望在2021年旭辉第二个五年战略的收官之年，能冲刺百亿核心利润，伴随而来的是旭辉的千亿市值。希望旭辉在未来的三到五年，能够成为这个行业内部，给到资本市场回报最高的房地产企业之一。”而对于近期市场关注的“融资政策收紧”的热点问题，杨欣表示：“上半年，旭辉有息负债略增1.5%，未来，旭辉会继续维持增长、利润、负债率之间的三角平衡。”

事实上，“稳健”早已成为旭辉的标签。半年报显示，规模保持增长同时，旭辉继续保持了行业领先的盈利水平：上半年，公司实现核心净利润31.9亿，同比增长11%；同时毛利率稳定在25%以上，达到25.6%，较2019年末上升0.5个百分点，继续维持行业中高水平；核心净利润率13.9%，维持行业领先水平。

作为衡量上市公司盈利能力的重要指标和判断上市企业股价及走势的必要参数，2020年上半年旭辉实现核心ROE23.2%，同比增长0.7个百分点，连续第5年保持在20%以上的高位，凸显出持续稳定的盈利能力。

财务结构方面，旭辉亦持续优化。2020年中期业绩报告显示，旭辉加权平均融资成本5.6%，较2019年末下降0.4个百分点，净负债率63.2%，较2019年末下降2.4个百分点。此外，旭辉现金短债比2.4倍，展现出优异的债务安全性和偿债能力。

今年以来，旭辉以多种方式持续优化财务结构。5月27日，旭辉发行2020年第一期公司债券31.2亿元，3+2年期的利率低至3.8％，创下了旭辉公司债发行历史利率新低；7月，旭辉首次发行境外绿色债券，成功发行5亿美元5.25年期境外绿色债券，利率5.95%。此外，旭辉在上半年严控债务总量规模，有息负债和去年年末基本持平。

凭借长期稳健的财务表现，旭辉频获得国际评级机构认可。今年上半年，标普、穆迪及惠誉三大评级机构分别确认了对旭辉“BB”、“Ba3”和“BB”的信用评级，重申对旭辉的正面展望评价；联合国际则给予旭辉BB+评级，展望稳定。（文/华章）

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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