遏制房价过快上涨要从地价抓起

本报评论员 关键

   最近中央提出遏制房价过快上涨的主张，民众期待甚殷；但有关部门制定的一系列政策能否真正有效，能否落到实处、谁先行谁后用却是考量各职能部门智慧的一道难题，在个人看来，解决问题要从源头抓起，既从高昂的地价抓起，再顺着囤地、捂盘这条线展开，最后是加重投机客疯狂炒房的税负，分清轻重缓急，区别对待，否则就可能出现2004年那样不调控房价小涨，一调控房价在2006年和2007年暴涨的尴尬局面。
    笔者认为，无论各方面的看法如何，土地价格的暴涨是造成高房价的第一个物质原因，看看如今拍卖出来的土地价格，高得离谱，这样的地价未来的售价可能低吗？那我们是否要取消招拍挂，回到过去的计划申请用地的老路上去呢？我觉得不必。政府可以采取评估的方法，超过评估价上限的部分按不低于80%的部分返还给在这块土地上购房的民众，因为所有的费用都是由这些购房者买单的，取之于民用之于民，超额的地价部分按一定的比例返还给普通购房者是合理的，需要注意的是只补贴购买一套住房的投资者。地块超额收益的20%部分成立一个基金，作为该事项的运作基金，政府不用额外掏一分钱就可以解决这个所谓无解的高地价难题，楼价也许还是高，但是通过大额补贴使购房者得到了实惠。
    高房价的第二个物质原因是房地产商的囤地、捂盘问题，非常奇怪的是一些房地产商2007年拍得的地王还没有使用，又在2009年创造新的地王，对于这样的开发商，应该坚决没收其超过时限未开发的土地，对于新拍得的土地，必须限期交纳全款，否则又会出现新的闲置土地，对于这样的事情，实际上并不难办，只要政府有关部门逗硬就能解决；对于开发商捂盘问题，政府可以规定土地开发的时间和开建商品房后的预售时间，超过时间的处以递加的罚款，这样一来，就没有那么多的开发商去抢地，也没有那么多的开发商敢于囤房了！对于没收的土地和递加的罚款，可以成立又一个基金，这些基金大部分可以用于解决后叙的问题。如此严格执法，不仅是保护民众的利益，也是对遵纪守法诚信房地产商的褒扬，不能搞一刀切，对于2008年末积极响应国家4万亿投资政策的开发商要给予政策倾斜，不能干过河拆桥的事情，要在信贷和资本金比例方面给予支持，这才是惩恶扬善，才能有利于这个市场的良性发展。
    如果能解决从高地价的源头抓起，从不良开发商的囤地、囤房的问题展开，就抓住了问题的根本，接下来的才是作为小百姓的买房卖房问题。目前第一刀砍向的是营业税，即将免征营业税的期限从目前的满2年恢复到满5年，这样举措的初衷是防止炒房，但实际的情况是营业税不管多少，习惯上都是由买方来支付的，这样一来不但增加了买方的成本，而且由于一部分二手房卖方考虑到买方意愿不强（或者根本不知道营业税实际是由买方出）会放缓出售的速度，造成楼市的供应量减少，房价上升，因此这样的政策实际上并不能很好地起到控制房价的作用。
    在笔者看来，要控制房价过快增长，先加税是否合适值得商榷。抓问题一定要从源头抓起，这样拦腰砍一刀受伤害的还是买房者。如果沿着这条路走下去，还有房产税、物业税等等，笔者翻阅资料发现，中国老百姓房产的各项税并不低，如果继续全面加税，民众会发现房子越来越贵，好不容易买了，还要交纳越来越重的税，如果要把异地的房子卖掉买现住地的房子，那高昂的税将进一步加重负担，相信这是广大民众不愿看到的，也断然不是我们高层的初衷。当然，笔者并不反对在解决源头和重点的基础上，进行区别性的加税，对于投机性买房进行必要的遏制，但这是辅助手段，而不是先行手段和决定性手段。
    上面说的是普遍性的问题，要解决矛盾最集中的北京、上海这些超大型城市的房价高企问题，可能还要采取一些针对性的措施。比如鼓励超大型城市的市民在自己所在的方向到同向的边缘地带甚至异地城市购房，这种鼓励应该是物质性的，除了在资金、信贷上给予支持，还应该在完善交通设施上给予大力配合。现在的情况正好相反，越是省市接合部的地区，越没有人管。如果国家能够拿出部分房地产方面罚款的资金来完善这些设施，补贴这些购房者；而那些在超大型城市拥有两套以上房产的人可以考虑适当加税，并递加征税，如此一来超大型城市的房价就会因为购房者的有效分流而大幅缓解。国家的政策不应该搞全国一刀切，超大型城市的房价不是一个去泡沫就能解决的问题，要清楚城市化的趋向决定了全国的房价是先普涨，然后是重点城市结构性上涨，要分清性质就必须区别对待。

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