房企业绩观察 | 核心ROE24.8%创新高，看旭辉的逆势增利攻略

地产企业的盈利能力在逐年下降，似乎已成行业共识。

近年来，受制于来自金融环境、政策环境、市场环境等多重叠加因素影响，房企的处境看起来并不是那么美好，弥漫在行业中的，更多是逆水行舟的谨慎。

这也是洗牌的关键时刻，疫情黑天鹅将幕后酝酿的暗潮推向台前，一场前所未有的房企压力测试来临。

逆势增利

2019年，旭辉实现毛利率25.1%，同比增长0.1个百分点；调整后毛利率为30%；公司核心净利润率为12.6%；已确认营业收入同比增长29%，至548亿元；总利润90亿元，同比增长27%；股东应占核心净利润同比增长25%，实现上市以来复合增长率33%，2019年达到69亿元，创历史新高。

同时，2019年旭辉实现核心ROE（净资产收益率）24.8%，同比增长1个百分点。上市以来核心ROE平均超过21%。

这又是旭辉盈利稳步增长的一年。然而，随着疫情黑天鹅的到来，未来，对于利润的追求，会否像很多同行企业认为的那样，变成一种“奢求”？

对此，旭辉显得非常“有谱”。业绩会上，旭辉控股董事局主席林中透露，过去旭辉销售回款考核比重占大头，但从2019年开始，旭辉内部对利润的考核比例，已经大于销售以及回款。旭辉把盈利作为铁三角中心的很重要的一环。2020年，旭辉对利润的考核将占到70%。而通过精细化管理，降低包括融资成本在内的各项成本费用，亦有提升利润水平的空间。

林中列举了稳定毛利率的几项措施：第一、成本管理还有空间，通过改善之前对供应商的整合、战略集采、减少建造过程的浪费，还有一到两个百分点可以节省出来。第二、财务费用还可以进一步降低。第三、提高多元化的拿地能力，降低整个土地成本及整个土地成本在售价中的占比。

“以往旭辉全部以招拍挂拿地，去年多元化拿地比重占三分之一，土地成本有大幅度的下降。今年将通过不断开发商业IP，产业IP，进一步加大对城市更新改造的能力，进一步加大多元化获取土地的能力，未来要把这个比重提高到50%，进一步降低我们的成本。”林中说。“行业未来的毛利率压力较大，但要维持稳定向好的毛利率，我们有信心完成。”

稳回款和增权益

节流和开源是一体两面。旭辉控股CFO杨欣提到：“疫情之下，我们坚持以收定支开源节流的一个经营导向。”

林峰则直白表示：“没有回款没有利润的销售是耍流氓，去年我们的回款率持续保持高位。”年报显示，2019年，旭辉完成合约销售2006亿元，增长32%，完成率106%。签约回款率是92%，加了5个百分点，合约销售均价是16700元，比2018年提升5%。

“销售布局的88%都是在一二线和准二线城市，只有12%是在三四线。七个区域集团去年的销售规模超过100个亿，江苏和浙江超过300个亿，2020年区域深耕的力度和成果会在现有的基础上进一步加强。” 林峰介绍。

进一步增加土储的权益比重，也是旭辉持续增长战略的一个重要支撑。林峰表示，2019年旭辉的权益比重从58%提升到65%，并表项目也提升了占比到76%，到2020年权益比有机会进一步提升，未来会保持在稳定水平。多元化土储的一二级联动在2019年取得了成果，旧改带来了500亿左右货值，这些货值未来的利润会比招拍挂带来的利润更为可期，收并购也会持续发力。

报告显示，旭辉2019年新增土储有1520万平米，权益地价投入532个亿，带来的新增货值有2406个亿，平均成本在5425元左右。林峰介绍，一二线土储占比达到87，销售供货土储都是聚焦在一二线，发展均衡。

2020年1月，旭辉买了7块地，新增货值220亿。林峰认为，最近疫情状况稳定一点，国内土拍市场热度上去了，希望每一个窗口期都可以把握。

旭辉将2020年的销售目标定在了2300亿，比2019年增长了15%，在行业输于中上水平。林峰说：“规模增长的背后希望守住销售的质量。”

目前旭辉总的土储有6540万平米，总货值9880亿。林峰介绍，2020年，旭辉可推售货值3800亿，分布在60个城市，在一二线占比89%。销售的结构在一二线占比仍然是主流，可能会持续保持19年的态势。

维持财务结构健康

截至2019年末，旭辉净负债率68.5%，相较19年中期下降1个百分点；加权平均融资成本6%。旭辉现金存量576亿，一年内到期的短债占比为20.4%。旭辉控股CEO林峰称，“这个数字有望继续下降.”。

旭辉控股CFO杨欣表示，今年开年以来，旭辉相继以较低利率完成数笔融资，相信年内平均融资成本有望进一步走低。他同时表示，旭辉将继续严控债务规模与资金成本，同时不断优化债务结构，为企业发展“高筑墙、广积粮”。

报告显示，旭辉除了3毛4港币的全年分红以外，额外增加20周年增派的4分钱特别分红。一共是3毛8，上市以来累计派息已经超过了IPO的价格。

对于今年的行业形势，林中认为，全年销售预计会减少7%到10%，同比2019年，房企的增速普遍降低。

其介绍，旭辉在今年年初两个月，同样也受到了冲击，销售比去年同比略微下降20%，但是销售回款同比增长。相信今年下半年市场会比较好，而且今年可能受疫情的影响，全年上下半年三七开，上半年是30%，下半年占全年销售额70%。

“目前旭辉旗下项目售楼处的开放率已达95%，案场的来访量回暖到92%，工程项目复工已经达到了94%，工人的到岗率超过了90%，“基本上除了武汉和湖北，其他地区都已经顺利的复工”。林中说。（文/张蓓）

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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