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房贷利率选择LPR就一定是对的吗?

作者:冉学东

来源:华夏时报

发布时间:2019-12-30 21:55:51

摘要:对于绝大多数人而言,其房产都是通过银行贷款购买的,银行贷款利率反映了房产价值的大小,当存量房贷的利率发生变化时,房产价值就会发生变化。

房贷利率选择LPR就一定是对的吗?

冉学东

央行近日发布了一个重大政策,事关所有房产持有者和潜在购房者,当下房产已经是中国居民手里最大的资产,是财富最主要的组成部分,但是对于绝大多数人而言,其房产都是通过银行贷款购买的,银行贷款利率反映了房产价值的大小,当存量房贷的利率发生变化时,房产价值就会发生变化。

央行的政策是,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。

央行在这里给大家出了一道选择题,选固定利率还是“LPR+加点”利率,两者中选择一个。

在笔者看来,这两种选择各有利弊,固定利率的好处是,未来如果利率上涨,那么就可以享受目前的低利率,但是如果利率降低,则所付出的利率要高于LPR浮动利率;选择LPR浮动利率的好处是,未来如果利率下跌,LPR肯定下跌,那么就会享受低利率的好处,但是一旦利率上涨,则LPR肯定跟着上涨,所付出的利率就会高于固定利率。

按照目前绝大多数专家观点,全球已经进入降息通道,欧洲国家和日本经济体早已经形成了负利率的状况,全球经济陷入长期低迷,低利率成为常态,而中国未来还将继续降息,LPR还会大概率继续往下走,因此建议大家选择浮动的LPR加点的房贷利率模式。

但是,在这两个选择中,大家其实应该琢磨,为什么作为对宏观经济调控和发布利率政策的央行,要給大家一个固定利率的选择,难道他们不能预测到未来利率是向下走的吗?那么只有一种解释就是,当大家都预测未来的利率走势是向下的时候,有可能大家都错了。

房贷利率一般都是长期贷款,长则二三十年,短则五年十年,对于利率预期来讲,这都是一个较长的时间段。利率是资金的价格,是经济发展的最核心的变量,受到各种复杂因素的影响,包括通货膨胀、经济增长、气候、科技创新、人口、社会发展、产业变迁甚至政治和军事战争等等复杂因素影响,所有这些因素都不是一个人智商所能把控的,未来十年的利率走势,从根本讲就是不可能预测的。

即使是短期的利率也是很难预测的,也存在很大的变数,比如今年以来的CPI走势,就超出了大多数人的预期,没人预测到非洲猪瘟会影响中国的通胀这么严重。今年11月CPI同比增长4.5%,创8年新高,猪肉价格同比涨110.2%,按照目前走势,明年前半年中国的通胀会走到5%以上,这就导致目前的物价形势很严峻。

这样的通胀走势严重影响中国的货币政策,本来全球进入降息周期,中国的经济需要低利率,更应该大幅度降息。美联储今年已经连续降息三次达75个基点,低利率对美国的经济的再次复苏造成了很强的支撑。但是中国由于受到这个通胀的影响,降息三次,每次才5个基点,总共才15个基点,聊胜于无。

其实就目前而言,也不能百分之百的断定,全球继续进入降息周期,12月19日瑞典央行加息25个基点至0%,结束了实行近五年的负利率政策,此次加息后,瑞典央行预计利率将在较长时间内维持不变,没有人能预测到瑞典此次加息举动。

对于未来国际利率走势最大的变量是美国经济此次看起来颇为强劲的复苏,关于美国经济更加让人振奋的消息是房地产,美国11月房屋开工增幅超过预期,当月建筑许可增至2007年5月以来最高水准,显示美国住房建设的速度已经达到了十多年来的最高水平。美国12月服务业PMI初值52.2,预期值52,前值51.6。美国12月制造业PMI初值52.5,预期值52.6,前值52.6。美国劳工部17日披露的数据显示,美国10月份劳动力市场出现了反弹,10月份美国职位空缺从9月份的700万个增长至730万个,为3月份以来的最大单月增幅。美国经济数据的强劲已经导致美联储暂停降息,难以排出明年后半年美联储重启加息。

除此之外,欧洲经济也出现触底反弹迹象,这对利率市场的影响也是显而易见的。那么我们能否十拿九稳的确定未来短期或长期一定是降息通道呢?

本人认为目前中国的利率已经是很低,从长期来讲,全球利率走上升通道的可能性也不小,这主要是由于多年来全球的货币宽松导致的流动性泛滥,一旦出现类似中东石油危机、其他地缘政治危机包括非洲猪瘟这样的外部冲击,改变了人们的预期,通胀就可能有走高的风险,那么央行就不得不加息。

责任编辑:冯樱子 主编:冉学东

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