超低按揭利率加大房贷风险

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发布时间：2009-10-30 15:11:28

摘要：超低按揭利率加大房贷风险

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者季小舟北京报道

   金融危机来袭时，受伤最明显的无疑是楼市，但是危机还未完全退潮，楼市就以意想不到的速度恢复元气，不管是内地还是香港，楼市都成为投资者最热衷的领域，特别是高端房地产市场，价格甚至超过危机前的水平。
    近期，香港以每平方米71.28万港元天价成交的豪宅，将香港豪宅的价格推至新的历史最高水平，据香港媒体的消息称，购买该豪宅的有可能是一位内地富豪。
    统计数据表明，截至今年9月底，香港豪华公寓的价格与雷曼兄弟破产前的最高价相比，已经上涨了28%。
    面对一浪高过一浪的豪宅价格，香港政府也不得不出手干预，香港金融管理局近日要求，价格在2000万港元或以上的高端住宅，银行按揭贷款不能超过六成，而2000万港元以下住宅则沿用过去的最高七成房贷比例，但贷款总额不可超过1200万港元，并要求按揭证券公司收窄贷款金额上限。
香港豪宅泡沫蔓延
    “港府的这一动作只能抑制楼市炒家，而不可能抑制投机性需求。香港的楼市早就脱离了一般中产阶层的炒作水平，都是富人在炒，用到银行按揭的情况不多。”国泰君安房地产分析师姚娆对《华夏时报》记者表示。
    中原集团研究董事程澐认为，香港政府此举有可能是受内地政策变化的启示，如内地一些银行对总价超过1000万以上的豪宅，首付比例已经提升至五成以上，但对豪宅市场影响并不会太大。
    尽管香港的普通住宅价格还未恢复到最高峰时的水平，但是也随着豪宅价格的涨势水涨船高。“香港的豪宅已经存在严重的泡沫，普通住宅的泡沫也不小，但是现在并不到破灭时机。”姚娆认为，“香港每年住宅的刚性需求是很平稳的，现在的涨势都是投资性需求所造就的。”
    专家普遍认为，热钱涌入是香港豪宅不断刷新历史高价的原因。程澐指出，2007年到2008年香港豪宅市场的快速升温跟内地人前往投资是密不可分的，香港最近售出的几个比较贵的豪宅项目，有三分之一的置业者来自内地。
    在姚娆看来，楼市猛涨的主要原因，一是由于供应量较少，二是目前香港银行的超低利率按揭。只有香港政府增加土地供应量或者加息，才有可能使楼市出现降温。
普通住宅按揭风险加大
    香港住宅遭到热炒的一个主要原因，是由于香港各家银行的按揭利率非常之低，这大大降低了楼市炒家的资金成本，在豪宅价格带动起了楼市的上涨劲头之后，香港的银行更是打起按揭利率价格战来抢夺客户。
    香港金管局的数据显示，9月份新增的按揭贷款为233亿元，较8月份增长17%。业内人士预计，随着未来一两个月的新盘开售，新增按揭贷款的金额将会显著增加。
    9月新增按揭贷款中，有42%的贷款享受到了最优惠利率减逾2.5个百分点，有的银行甚至提供最优惠利率减3.25个百分点。香港金管局表示，超低利率价格战有损银行业的利润率，并将导致风险上升。
    大量热钱涌入香港，使得银行拆息按揭大行其道，即客户的按揭贷款利息只是在银行间拆息（HIBOR）的基础上加上一个值。10月份有800亿港元左右资金涌入香港，使得香港1个月和3个月的银行间拆息利率（HIBOR）低至0.072%和0.171%，使用拆息计算的按揭贷款利息则可以低至2%甚至以下。
    “这种超低息的按揭必然会增加香港银行的信贷风险。一旦政府对银行利率做出调整，为楼市降温，就会增加银行按揭的违约风险。”姚娆表示。
    渣打银行中国研究部主管王志浩近期出具的一份报告称，利率水平并不是吸引热钱流入的主要原因，国际游资更感兴趣的是中国股市和房地产市场超过20%的收益率。
香港人助推深圳房价
    据银率网出具的《房贷市场月度分析报告》显示，深圳房价从2月份的10988元/平方米一路飙涨至9月份的20940元/平方米。到10月下旬，新房均价已经涨至23068元/平方米。而一、二手房的成交量出现“冰火两重天”状况，二手房的成交量持续上升，一手房则不断下跌。
    深圳一股份制银行的工作人员向记者透露，出现二手房更为吃香的原因，一是香港来深圳买房子的人越来越多，二是投资客大多数愿意购买关内的房子，由于地理优势升值更快。深圳关内由于缺乏土地供应量，新房比较少，绝大多数是二手房。另外近日市场有传闻称，明年开始二手房交易有可能开征5%的营业税，因此不少卖家都愿意在年底前出手。
    而在姚娆看来，由于市场体制的不同，香港与内地的楼市并无太大的联动关系，但也有可能出现内地收紧房地产政策，更多内资涌入香港楼市的情况。
    根据中原地产的领先指数，香港楼市于2003年触底，此后则一直持续向上，2008年初达到高位，2008年内出现下滑，2008年底至2009年初又开始了一个新的上升趋势，总体来看，与内地楼市的走势保持一致。