杭州12月仅有6幅土地出让 专家：市场预期的逆转是全国性的
本报见习记者 李贝贝 华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李未来 上海报道
根据中国指数研究院、中原地产研究中心近日发布的统计数据，今年前11个月，杭州市的土地出让收入“领跑”全国。
从整体上看，杭州土地市场呈现出“头重脚轻”的局面：经历了火爆的上半年，市场在下半年明显降温，低溢价率、底价成交情况普遍，流拍现象亦时有发生。与此同时，市场供应量持续萎缩，到今年11月，已连续三个月土地出让不足40万方，而主城区宅地甚至持续“断供”了3个月。此外，从房企竞拍情况来看，房企拿地也显得尤为谨慎。
对于杭州土地市场未来的走势，中国指数研究院浙江分院副总经理高院生分析，“杭州政府会根据市场热度来调整土地入市节奏和供应量，所以接下来土地市场将继续呈现量价齐跌，溢价率走低态势”。
有业内人士直言，“杭州土地市场的风险非常高”。不过，亦有专家提出了不同的看法。“至于风险，不是杭州一个城市的风险，”浙报传媒研究院院长丁建刚直言：“市场预期的逆转是全国性的。”
下半年土地供量价持续萎缩
中国指数研究院近日发布的数据显示，今年前11个月，全国土地成交金额TOP10城市总计成交12023亿元。其中，杭州以2395亿元的成交总价位于榜单首位，同比增长20%。中原地产研究中心发布的统计数据同样显示，今年前11个月，50大城市中，杭州市的土地出让收入“领跑”全国。
不过，回顾前11个月的市场表现，杭州土地市场呈现出了“头重脚轻”的情况：上半年，杭州土地成交金额即达1454.3亿元，同比增加98.84%。而进入下半年，杭州的土地市场明显降温。在7月土地出让高峰之后，量价均出现明显萎缩。
“到今年11月，已连续三个月土地出让不足40万方。”根据透明售房网的数据，9月-11月，杭州全市分别成功出让土地25、17和16宗，总出让面积分别为39.2万、34.2万及33.4万平方米，出让体量呈现出持续缩减的情况。与此同时，来自杭州市国土资源局官网公示的成交结果则显示，杭州市主城区自8月27日接近底价成交三宗宅地后，“断供”了3个月。直到11月27日，融创以总价48.6亿元拿下运河新城两宗宅地才打破这一局面。
在供应持续缩量的同时，所有地块均保持了低溢价率，有的甚至底价成交或流拍，房企也愈发理性。
例如，7月份，杭州十区共出让了31宗地块，包含22宗涉宅地块（不含租赁地块）。但没有任何地块的报价达到上限价格，不仅频频出现底价成交，还出现了因无人报名而终止交易的现象。
临近年底，在多个一、二线城市加紧供地的同时，杭州市正进一步缩减供应量。杭州国土资源局的土地挂牌公告显示，12月全市仅有3个城区6宗土地（其中涉宅用地1宗）进行出让，其余各区今年再无推地计划。而12月19日，杭州市今年最后一宗涉宅用地——余政储出[2018]40号地块已由上海泓喆房地产开发有限公司（华润）以底价36亿元竞得。
“其他区域都已完成了今年的推地任务。”黄晨鸣解释说，杭州各个城区目前已完成了今年大部分的推地任务，1-11月涉宅地累计出让金额首次超过2000亿元，同时也超过了历年全年的涉宅地出让体量，因此导致杭州供地持续缩量。
值得注意的是，黄晨鸣透露，随着杭州楼市行情的不断变化，高价地风险日益增加，目前已有多个项目在“拖延”之后以微利甚至亏本价格上市。
“市场风险其实是极高的”
“我们并不特别重视一年土地出让金的总金额，我们比较重视的是土地出让所带来的新增供应量和去化量之比。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚透露，1-11月，杭州市区商品住宅成交859.7万方，涉宅地成交可建面积930.9万方，潜在供应量增加71.2万方。“换句话说，杭州整个潜在供应量的大池子，在过去的11个月中，水位只上升了71万平方米，并没有因为今年土地出让金遥遥领先而恶化了供需关系。”
针对当前的市场表现，上海易居研究院智库中心研究总监严跃进直言：“杭州土地市场的风险其实是极高的。”
严跃进解释说，“首先，多数投资杭州土地市场的企业或个人都是看中亚运会等体育概念，但是此类判断若是趋同，往往使得短期内资金密集进入，进而容易催生资产泡沫，未来潜在的存量风险很大。其次也要关注未来房地产的周期波动，杭州市场过去有过几次降温，是需要警惕的。最后，由于土地市场的成本问题，即便当时溢价率低，最终的成本仍然会很高。”
其向《华夏时报》记者提供的《百城土地市场报告》显示，杭州土地市场的库存较高：截至11月末，杭州地区土地储备（不含工业用地）为2923万平方米，与去年同期相比增加28%，去化周期达到23个月，同比增加了58%。
严跃进认为，在这样的情况下，由于房企会担心后续杭州市场降温的风险，所以部分拿地会比较谨慎。而从土地储备去化周期的角度看，未来潜在的土地供应会比较多，这也是企业所担心的地方，“后续土地消化的速度没想象的好，那么拿地方面就需要保守一点”。
但丁建刚并不赞同他的看法：“至于风险，不是杭州一个城市的风险。市场预期的逆转是全国性的，包括但远远不限于中美贸易摩擦的因素。”但其也强调，目前更需要关注两点：第一，市场预期改变，可能、甚至必然使市场销售速度减缓；第二，过去两年中，部分高价地块现在入市有些即使不限价，仍然是亏损的，“甚至为数不少”。
中国指数研究院浙江分院副总经理高院生表示，杭州土地市场率先遇冷也是楼市降温的前瞻体现，自从2016年以来，杭州土地市场地王不断涌现，多数项目被迫高端化，势必完成接下来市场集中入市所带来的去化风险，从而完成企业拿地的谨慎。“杭州政府会根据市场热度来调整土地入市节奏和供应量，所以接下来土地市场将呈现量价齐跌，溢价率走低态势。”
责任编辑：张蓓
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