首套房贷与租金抵税政策揭开面纱 专家：抵扣额不足以搅动楼市

实习记者 许歆洁 华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 袁晓澜 北京报道

10月20日，财政部与国家税务总局在各自部门官网上，公布其共同起草的《个人所得税专项附加扣除暂行办法（征求意见稿）》（以下简称“《办法》”），以向社会公开征求意见。

需注意，个人所得税专项附加扣除项，是指在计算月收入个税的应纳税所得额时予以扣除。

《办法》中所涉住房方面的个税专项附加扣除，包括房贷利息及住房租金。具体来看，首套住房贷款利息支出，在偿还贷款期间，可以按照每年12000元（每月1000元）标准定额在应纳税所得额中扣除；租金方面，按照城市级别区分设置三个标准在应纳税所得额中进行定额扣除，分别为每年14400元、12000元、9600元。

除此之外，《办法》还涉及子女教育、继续教育、大病医疗、赡养老人四个方面的个税专项附加扣除规定。

专家指出，以现行公布的《办法》来看，房贷利息抵扣对楼市影响不大。

首套房贷可按每年12000元定额扣除

《办法》中，有关住房贷款利息专项附加扣除的具体内容为，发生的首套住房贷款利息支出，在偿还贷款期间，可以按照每年12000元（每月1000元）标准定额扣除；非首套住房贷款利息支出，纳税人不得扣除。

据悉，此前10月1日起，新个税法过渡性政策便开始实施，即纳税人工资薪金所得的起征点提高至5000元，并适用新税率表。而此次10月20日的暂行办法向社会公开征求意见后将依法于2019年1月1日起实施。

明年新个税法实施后，月收入个税中的应纳税所得额计算公式便为：

应纳税所得额=月度收入-5000元(起征点)-专项扣除(三险一金等)-专项附加扣除-依法确定的其他扣除。

这便意味着，假如有一人正处于首套房还贷阶段，其除去五险一金后月收入为10000元。按照旧税法计算应缴税款为745元，改革后新应缴税款变为190元，相比旧时可减少555元/月（6660元/年）；

以此类推，假如此人除去五险一金后月收入为50000元，适用新税法的情况下，其应缴税款相比旧时可减少2405元/月（28860元/年）；假如此人除去五险一金后月收入为100000元，适用新税法的情况下，其应缴税款相比旧时可减少2780元/月（33360元/年）。

需要注意的是，《办法》中表述：“纳税人本人或配偶使用商业银行或住房公积金个人住房贷款为本人或其配偶购买住房；经夫妻双方约定，可以选择由其中一方扣除，具体扣除方式在一个纳税年度内不得变更。”

诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷对《华夏时报》记者表示，此次意见稿将贷款利息扣除范围限定为首套住房贷款利息支出，利好首套购房贷款者减轻压力，这与 “房住不炒”的中央原则相契合，保障了基本居住需求民生权益。

同时，陈雷认为，对于房贷利息抵扣采取定额标准而非限额，可以避免借款人在还贷时，利息支出逐月变动情况下，根据利息实际发生额可能使纳税人无法充分享受扣除政策。如果纳税人需每月调整扣除额度，将大幅增加征缴双方负担。

易居研究院智库研究中心研究总监严跃进认为，此类规定利好首套购房者的购房压力减少，而对二套购房等影响不大，也体现了此类个税政策保障民生权益的导向。在后续具体操作中，对于“首套”的定义、“住房”的定义、夫妻离婚后的操作等，都需要有较为细致的规范内容和业务操作流程。

住房租金方面，《办法》给出的规定是，纳税人本人及配偶在纳税人的主要工作城市没有住房，而在主要工作城市租赁住房发生的租金支出,可以按照以下标准定额扣除：

（一）承租的住房位于直辖市、省会城市、计划单列市以及国务院确定的其他城市，扣除标准为每年14400元（每月1200元）；

（二）承租的住房位于其他城市的，市辖区户籍人口超过100万的，扣除标准为每年12000元（每月1000元）。

（三）承租的住房位于其他城市的，市辖区户籍人口不超过100万（含）的，扣除标准为每年9600元（每月800元）。

仍需注意，夫妻双方主要工作城市相同的，只能由一方扣除住房租金支出。夫妻双方主要工作城市不相同的，且各自在其主要工作城市都没有住房的，可以分别扣除住房租金支出；纳税人及其配偶不得同时分别享受住房贷款利息专项附加扣除和住房租金专项附加扣除。

陈雷认为，对于住房租金抵扣而言，若涉及到租金的实际发生额就需要租赁合同或租金发票等材料，而租房发票税收不仅与纳税人减负的宗旨相悖，还会间接推高租金水平；采取分城市等级的定额标准，兼顾公平与效率。

严跃进表示，总体上说，当前正处于大力发展租赁市场的导向，未来针对此类租金抵扣预计会和租赁市场的鼓励政策进行结合。

六项专项最高扣除额达5600元/月

除首套房贷利息与住房租金方面专项附加扣除，其他四个方面专项附加扣除具体为，子女教育专项附加扣除标准为每年12000元（每月1000元）；继续教育专项附加扣除按个人学历教育、职业资格分设两个相应标准，分别为每年4800元、3600元；赡养老人专项附加扣除标准为每年24000元（2000元每月）；大病医疗专项附加扣除为限额60000元，适用前提是个人自负超15000元医药支出部分。

在全部六项专项附加扣除中，仅大病医疗需在最高60000元的限额内依据实际支出来税前扣除，其他五项均适用标准定额扣除，而不考虑实际支出。

诸葛找房分析报告解读，在扣除总额方面，设想在大城市漂泊逐梦养老育儿的职场人，除去大病医疗及其他特殊情况，最多可享受子女教育、继续教育、住房租金、赡养老人等四项扣除专项，按照单项最高额度简单累加，可扣除4600元/月。若响应二孩政策，则抵扣总额最高可达5600元/月。

据悉，按照暂行办法规定，专项附加扣除标准并非一成不变，将随着教育、住房、医疗等民生支出变化情况适时调整。

房贷利息专项抵扣对楼市影响不大

行业观点认为，以现行公布的《办法》来看，住房房贷利息抵扣定额为1000元/月，房贷利息抵扣则处于相对较低水平，对楼市影响不大；住房贷款利息抵扣个税实质是为刚需贷款购房群体适量减负。

陈雷认为，大中城市的租房比例、租金价格都远高于三四线小城市，住房租金的分等级扣除标准会在一定程度上带动租赁市场发展。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，值得关注的是，房贷利息实际抵扣的金额有限，相比一线城市动辄几百万房价，每月仅在月收入个税的应纳税所得额中抵扣1000元，刺激并不明显，也不会对楼市热度起到直接提升作用，而对于购房预期和心理层面的影响相对较大：从购房预期来看，房贷利息抵扣可视为购房行为“催化剂”，由于有抵扣存在，虽然现在抵扣的金额相对有限，但未来存在抵扣金额上升的可能性，并且长期抵扣产生利好加总依然相当可观，但这依然还是对有明确购房意向者“催化”效应明显；从心理层面来看，房贷利息的抵扣由于只针对首套房，可释放出保障居民正常购房需求的信号，个人对首套房的选择也会产生微妙变化。

我国个税制度首次添入专项附加扣除概念

据悉，此次《个人所得税专项附加扣除暂行办法（征求意见稿）》的出炉，为我国个税制度首次引入专项附加扣除概念。

中信证券首席经济学家诸建芳、分析师王宇鹏曾撰文评论，此次个税改革的关键点不是起征点由3500元上调到5000元，而是混合计征的方式中纳入了“小综合”与“多扣除”。理论上说，扣除项对于个税的意义在于从纳税税基中刨除个人在承担不同的社会责任时产生的生活成本，同时可以平衡地区差异，合理的发挥税收的调节作用。

责任编辑：张蓓

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